Si vous souhaitez réaliser un achat dans l’immobilier, vous aurez besoin de contracter un prêt immobilier. En étudiant la question, vous avez dû comprendre que les taux immobiliers font la loi quand on désire contracter un prêt immobilier auprès d’une banque.
Néanmoins, toutes les banques ne proposent pas les mêmes taux immobiliers. De nombreux critères définissent ces taux immobiliers, allant de votre situation personnelle à la situation géographique du bien immobilier. Si vous souhaitez obtenir le meilleur prêt immobilier, vous devez comparez les différentes offres des banques.
Comment est établie le taux immobilier à la BRED?
Le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE)
Les banques ne décident pas des taux immobiliers qu’elles mettent en place pour leurs clients. En effet, elles sont soumises au taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE). Celle-ci joue un rôle de superviseur auprès des banques des pays membres de la zone euro et décide le niveau du taux directeur qui détermine celui des taux immobiliers des banques, peu importe la durée du taux immobilier.
Étant donné que les banques empruntent une partie de leurs ressources auprès de la BCE, elles doivent nécessairement suivre les fluctuations du taux directeur. Selon les périodes, la BCE peut baisser son taux directeur pour relancer la demande de crédit dans la zone euro.
Important
Si le taux directeur baisse, les taux immobiliers des banques françaises baissent également.
Le coût de fonctionnement de la banque
Si le taux directeur de la Banque Centrale Européenne est l’un des éléments les plus importants pour permettre aux banques de calculer leurs propres taux d’intérêts, ce n’est pas le seul critère pris en compte.
Attention
Le taux d’intérêt appliqué permet à la banque de se rémunérer. Par conséquent, celle-ci doit prendre en compte son propre coût de fonctionnement avant de fixer ses tarifs.
Le coût de fonctionnement de la banque englobe la gestion des dépôts du public, la collecte de l’épargne, la gestion des moyens de paiement et toutes les démarches administratives inhérentes aux prêts immobiliers accordés.
Le coût du risque en fonction du profil emprunteur: le niveau de revenus & l’apport personnel
Avant d’accepter de financer un projet immobilier, la BRED va calculer le risque potentiel d’impayés de votre part, en fonction de votre niveau de revenus et du montant de votre apport personnel. Si votre profil est jugé «risqué» par la banque, elle pourra refuser votre demande de prêt ou appliquer un taux immobilier plus élevé pour se rémunérer à la hauteur du risque.
Il s’agit du seul critère sur lequel vous pouvez agir. Par conséquent, il est fortement conseillé de préparer un dossier solide avant de prospecter auprès des banques. Vous devez présenter un dossier de prêt complet et attractif pour encourager la banque à accepter de vous accorder un prêt immobilier.
À cette étape, l’aide d’un courtier immobilier peut être précieuse pour augmenter vos chances de signer l’offre de prêt la plus avantageuse. Vous pouvez contacter l’un de nos experts ou simuler votre prêt immobilier avec notre outil pour commencer à préparer votre projet immobilier.
Quels sont les taux immobiliers de la BRED par durée?
Afin de déterminer le taux immobilier appliqué à votre prêt immobilier, la majorité des établissem*nts bancaires vont examiner de nombreux critères, notamment la durée souhaitée pour rembourser l’intégralité du capital emprunté.
Bon à savoir
Plus la durée pour rembourser votre emprunt est longue, plus les risques de défauts de paiement sont importants. En effet, la banque prend «plus de risques» à vous prêter de l’argent sur une durée de 25 ans : vous avez plus de chances de rencontrer des difficultés pour payer vos mensualités (accident, chômage ou difficultés financières). Si le risque existe tout de même sur une durée de 10 ans, celui-ci est moindre.
Selon la durée de votre crédit immobilier, la banque va prendre ses précautions et adapter son taux immobilier. La majorité des banques appliquent des taux immobiliers plus élevés pour les emprunts de 25 ans.
| Durée | Meilleurs taux | Taux ordinaires | Tendance |
|---|---|---|---|
| 10ans | 2,68% | 2,81% | |
| 15ans | 2,84% | 3,02% | |
| 20ans | 2,99% | 3,17% | |
| 25ans | 3,20% | 3,40% |
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Quels sont les taux immobiliers de la BRED par région?
Pourquoi les taux immobiliers varient-ils en fonction des régions?
Les taux immobiliers peuvent varier d’une région à l’autre. La politique commerciale des banques est l’une des principales raisons qui explique ces variations. Les banques sont parfois contraintes de faire face à plusieurs impératifs, notamment les objectifs financiers inhérents à leur politique commerciale. Dans ce cas-là, elles sont obligées de revoir leur marge de manœuvre pour fixer leurs taux. De plus, la concurrence régionale et les objectifs commerciaux dans la zone géographique peuvent également influencer la grille des taux immobiliers.
Bon à savoir
La BRED est une banque régionale, c’est-à-dire qu’elle possède une marge de manœuvre plus importante pour adapter sa grille de taux immobiliers en fonction de la région.
Le taux immobilier appliqué à votre projet immobilier va également dépendre de votre profil emprunteur. En effet, un profil similaire ne sera pas valorisé de la même manière à Rennes, Bordeaux, Montpellier ou Paris. Ce n’est pas parce que vous êtes considéré comme un très bon profil à Lyon que cela sera pareil à Paris, même si vous présentez les mêmes revenus et le même apport personnel. Les prêts immobiliers acceptés par la banque doivent lui permettre de gagner des parts de marché. En fonction de la compétitivité des établissem*nts bancaires, ils pourront être plus ou moins souples sur l’étude des dossiers de prêt et l’octroi des offres de financement.
Chaque banque a sa propre façon de définir sa grille de taux. Par conséquent, selon votre profil emprunteur, votre projet immobilier, la région où se situe votre bien immobilier et la banque, vous obtiendrez un taux différent. N’hésitez pas à comparer toutes les offres pour connaître le taux d’intérêt auquel vous pouvez prétendre.
Y’a-t-il des variations régionales pour les banques nationales?
En fonction de votre projet immobilier et sa localisation, le taux immobilier appliqué ne sera pas le même. En effet, la politique commerciale des banques varient d'une région à l'autre. De plus, les banques régionales bénéficient de plus d'autonomie dans leur politique commerciale par rapport aux banques nationales.
Meilleurs taux par région pour un prêt sur 25 ans
En Auvergne-Rhône-Alpes, les meilleurs taux sur 25ans sont de 3,2%. En savoir plus.
En Bourgogne-Franche-Comté, les meilleurs taux sur 25ans sont de 2,92%. En savoir plus.
En Bretagne, les meilleurs taux sur 25ans sont de 2,91%. En savoir plus.
En Centre-Val de Loire, les meilleurs taux sur 25ans sont de 2,92%. En savoir plus.
En Grand-Est, les meilleurs taux sur 25ans sont de 3,29%. En savoir plus.
En Hauts-de-France, les meilleurs taux sur 25ans sont de 3,8%. En savoir plus.
En Ile-de-France, les meilleurs taux sur 25ans sont de 3,33%. En savoir plus.
En Normandie, les meilleurs taux sur 25ans sont de 3,37%. En savoir plus.
En Nouvelle-Aquitaine, les meilleurs taux sur 25ans sont de 3,08%. En savoir plus.
En Occitanie, les meilleurs taux sur 25ans sont de 3%. En savoir plus.
En Pays-de-la-Loire, les meilleurs taux sur 25ans sont de 3,17%. En savoir plus.
En Provence-Alpes-Côte d'Azur, les meilleurs taux sur 25ans sont de 3,16%. En savoir plus.
Pour faire face à la concurrence locale et attirer de nouveaux profils, les banques nationales peuvent assouplir les conditions de prêt en fonction du profil des clients potentiels.
Quels sont les taux immobiliers à la BRED en fonction du type de prêt immobilier?
Chaque projet immobilier est spécifique, ce qui explique la diversité des taux immobiliers proposés par les banques. Avant d’accorder un prêt immobilier à ses clients, la BRED va vérifier la faisabilité du projet. Si votre profil est jugé «peu risqué», vous aurez plus de chance d’obtenir un prêt immobilier. N’hésitez pas à réaliser une simulation de prêt immobilier pour connaître les conditions auxquelles vous pouvez prétendre selon votre projet.
La majorité des projets immobiliers permettent aux emprunteurs d’acheter leur résidence principale, pour une durée maximale de 25 ans. Si vous êtes primo-accédants, votre profil est intéressant pour les banques.
Pour aller plus loin : Être primo-accédant : quels sont les avantages ?
Si votre future résidence principale nécessite des travaux de rénovation, vous pouvez inclure leur montant dans le prêt immobilier.
Si vous souhaitez construire votre future résidence principale (construction de maison individuelle) ou financer une vente en l'état futur d'achèvement (Véfa), vous pouvez tout à fait contracter un prêt immobilier auprès de la BRED. Néanmoins, le déblocage des fonds est progressif. De plus, ils sont versés directement au promoteur, au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Cependant, vous ne bénéficiez pas d'une franchise totale : vous êtes obligé de payer les intérêts et l'assurance emprunteur pendant toute la durée du prêt.
Le saviez-vous ?
Afin de financer l’achat de votre résidence principale, vous pouvez contracter un prêt à 110 % auprès de la BRED. Il s’agit d’un prêt immobilier qui inclut le montant du bien immobilier et des frais annexes. Dans ce cas-là, vous n’êtes pas obligé d’avoir un apport personnel pour obtenir ce prêt immobilier. Néanmoins, vous ne pouvez pas contracter ce type de prêt pour une durée supérieure à 20 ans.
Si les primo-accédants représentent la majeure partie des emprunteurs, la BRED vous permet aussi d’investir dans l’immobilier locatif pour augmenter votre patrimoine immobilier. Si vous souhaitez réaliser un investissem*nt locatif, vous aurez plus de chances d’obtenir un financement si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Votre situation personnelle et professionnelle va permettre à la banque de calculer le taux immobilier adéquat pour votre projet immobilier, quel qu’il soit.
Bon plan
Même si la BRED accorde des prêts à 110 % qui permettent de financer un projet immobilier sans apport, il est tout de même conseillé d’amener un apport personnel d’au moins 10 % pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux. Selon votre situation, il est conseillé d’avoir un apport personnel supérieur à 20 % !
De la recherche du bien au crédit
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Si la BRED propose des prêts immobiliers amortissables pour financer une multitude de projets, la banque propose également des prêts un peu plus particuliers qui permettent de s’adapter à des situations variées.
Prêt-relais
Le prêt-relais est un prêt immobilier particulier qui permet de financer une acquisition immobilière parallèlement à la vente d’un premier logement. En effet, faire coïncider le moment précis de la vente d’un bien immobilier avec celui de l’achat d’un nouveau logement est parfois très difficile. La plupart des acheteurs/vendeurs choisissent la solution du prêt-relais pour régler le problème du décalage de trésorerie entre l’achat et la vente.
Le prêt-relais est un prêt immobilier accordé sur une courte durée, entre 12 et 24 mois. L’emprunteur doit payer les intérêts et l’assurance emprunteur chaque mois et à l’échéance du prêt immobilier, l’emprunteur doit payer l’intégralité du capital emprunté. La majorité du temps, l’échéance de l’emprunt coïncide avec la vente du premier bien immobilier, permettant de solder le prêt-relais.
À noter
Si la vente immobilière intervient avant l’échéance du prêt immobilier, l’emprunteur a le droit de solder totalement son crédit immobilier sans payer d’indemnités de remboursem*nt anticipé.
Si vous souhaitez contracter un prêt-relais pour financer votre deuxième logement, la BRED propose un prêt-relais jusqu’à 70% de la valeur nette du bien mis en vente. Si vous avez déjà signé un compromis de vente, il est possible d’obtenir jusqu’à 90 % de la valeur nette du bien immobilier.
Le calcul du taux immobilier appliqué au prêt-relais de la BRED va dépendre d’une multitude de critères: votre situation personnelle et professionnelle, les risques liés à votre projet et le montant emprunté. Si la vente de votre premier logement n’est pas très bien engagée, la banque est susceptible d’appliquer un taux immobilier plus élevé, vous prêter un capital moins important ou refuser votre demande de financement.
Prêt in fine
Le prêt in-fine est un prêt immobilier un peu moins courant. Il est réservé aux gros revenus qui souhaitent réaliser un investissem*nt locatif. Sa structure particulière est compensée par des avantages fiscaux non-négligeables. Si vous souhaitez contracter un prêt in fine, vous rembourserez uniquement les intérêts. Le remboursem*nt du capital emprunté est dû uniquement à l’échéance du prêt immobilier.
Important
Le prêt in fine est proposé à un taux immobilier d’intérêt supérieur à celui d’un prêt amortissable. De plus, les intérêts appliqués sur le capital ne diminuent pas pendant la durée du crédit immobilier.
Néanmoins, les conditions d'octroi d’un prêt in fine sont plus strictes qu’un prêt amortissable classique. En effet, vous devez avoir un apport assez important – au moins 30% du capital emprunté – et être capable de nantir le produit d’épargne assorti au prêt, c’est-à-dire de faire des versem*nts mensuels sur un produit de placement rémunéré comme une assurance-vie dont le montant final doit couvrir la totalité du capital emprunté.
Vous pouvez obtenir un prêt in-fine à la BRED à condition de nantir votre épargne sur un produit financier de la banque.
Prêt aidé
La BRED propose plusieurs prêts aidés. Il s’agit de prêts immobiliers réglementés par l’État permettant d’emprunter à des conditions plus avantageuses, mais tous les emprunteurs ne peuvent pas forcément y accéder. La plupart du temps, ces prêts aidés sont réservés aux ménages les plus modestes afin qu’ils puissent accéder à la propriété plus facilement. Il est nécessaire de se renseigner pour savoir si vous pouvez avoir accès à ces solutions.
- Le prêt à taux zéro (PTZ+) est réservé aux primo-accédants souhaitant acquérir leur première résidence principale. Il est accordé sous conditions de ressources selon la localisation et le nombre d’occupants du logement.
- L’éco-prêt à taux zéro qui permet aux emprunteurs de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement pour diminuer le montant de leurs factures. Le montant accordé va dépendre de la nature des travaux financés.
Attention
La banque va nécessairement étudier vos revenus afin d’estimer votre éligibilité à ce type de prêt.
Pour aller plus loin : Quelles sont les conditions au prêt à taux zéro ?
Rachat de prêt
Le rachat de prêt consiste à restructurer vos nombreux emprunts (prêts immobiliers, prêts à la consommation, crédits professionnels, etc.) afin d’obtenir une seule mensualité regroupant toutes vos mensualités. Cet unique emprunt doit proposer un taux moins élevé, mais sur une durée plus importante, en fonction de vos revenus.
Le rachat de prêt est une solution financière pour répondre à une situation d'endettement excessif. Le rachat de prêt doit permettre de diminuer le montant global de vos mensualités, mais en augmentant la durée de remboursem*nt. L'emprunteur échange des dettes à court terme contre une dette plus importante à long terme.
Vous pouvez demander à la BRED de racheter votre prêt immobilier, hors prêts immobiliers. La BRED va étudier votre dossier avant d’accepter de racheter vos crédits.
Les caractéristiques de votre projet immobilier ne sont pas les seuls éléments qui vont faire varier votre taux immobilier. Votre profil emprunteur est également nécessaire pour permettre à la BRED d’estimer votre taux immobilier.
Pourquoi la situation professionnelle a-t-elle un impact?
Tous les emprunteurs connaissent l’importance du niveau de revenus au moment de contracter un prêt immobilier. En effet, vous n'aurez pas besoin du même salaire si vous souhaitez emprunter 100 000 ou 500 000 euros. Afin de connaître le montant idéal pour réaliser votre projet immobilier, la banque va calculer votre taux d’endettement qui ne doit pas excéder 35 % de vos revenus. Si le montant de vos revenus sont essentiels pour estimer le montant maximum auquel vous pouvez prétendre, votre situation socio-professionnelle est également importante. Afin de minimiser le risque, les banques pondèrent les sources de revenus en fonction de leur stabilité.
Important
Si vous avez un contrat à durée indéterminée, vos revenus sont comptabilisés à 100 % ! Si vous percevez une pension alimentaire, elle est considérée comme une ressource stable et prise en compte également dans son intégralité. Si vous bénéficiez de revenus locatifs, ceux-ci sont intégrés au calcul de votre capacité d’emprunt à hauteur de 70 % puisqu’ils sont considérés peu stables, en raison des risques de logements vacants ou de loyers impayés.
Si le montant de vos revenus a un lourd impact sur votre taux immobilier, la stabilité desdits revenus est encore plus importante. Par conséquent, votre situation professionnelle impacte votre taux immobilier et votre capacité d’emprunt. En effet, la stabilité de vos revenus professionnels n’est pas la même pour un CDI, un auto-entrepreneur ou une profession libérale. Selon votre statut professionnel, vos salaires seront plus ou moins pris en compte pour l’octroi de votre financement. Par exemple, certaines banques ne prennent pas en compte les revenus issus d’un CDD ou d’un contrat d’intérim.
Avant d’envoyer votre dossier à la BRED, vous pouvez calculer vous-même votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus.
Comment la BRED réagit-elle selon votre situation professionnelle?
En fonction de votre situation socio-professionnelle, la banque ne va pas appliquer le même taux immobilier à votre projet.
- Si vous êtes fonctionnaire ou en CDI, vous avez le profil préféré des banques. Vos revenus sont réguliers et vous êtes en capacité de rembourser votre emprunt. La BRED va prendre en compte l’intégralité de vos salaires dans son calcul.
- Si vous êtes profession libérale, chef d’entreprise, commerçant ou intermittent, vos revenus seront également pris en compte à 100 % si vous pouvez justifier d’une ancienneté de 3 ans avec des salaires réguliers. En effet, ces activités sont considérées comme incertaines, notamment dans les premières années.
- Si vous êtes en CDD, en intérim ou contractuel de la fonction publique, vous pouvez également prétendre à un prêt immobilier avec la BRED, mais vous devrez prouver la stabilité de vos revenus, la récurrence de vos missions et votre ancienneté.
Bon à savoir
Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez emprunter avec un co-emprunteur dont la situation socio-professionnelle sera également prise en compte dans le calcul.
N’hésitez pas à calculer votre capacité d’emprunt avant d’envoyer votre dossier à n’importe quelle banque. En effet, il est recommandé de faire une simulation de crédit pour vérifier le montant total auquel vous pouvez prétendre.
Pour aller plus loin : La simulation de prêt immobilier avec la BRED
Si votre situation socio-professionnelle est peu stable, vous pouvez améliorer votre profil emprunteur grâce à un apport personnel plus important. Si la plupart des établissem*nts bancaires demandent un apport personnel de 10 % du montant emprunté pour couvrir les frais de notaire et les frais de garantie, il est conseillé d’avoir un apport personnel plus important pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt immobilier avantageux.
Bon à savoir
L’apport personnel permet aux banques de réduire les risques. Même si le prêt immobilier est garanti par le bien immobilier, les différents frais liés à votre crédit sont considérés comme des coûts supplémentaires.
En fournissant un apport personnel plus élevé, vous prouvez à la banque que vous êtes un investisseur sérieux et que vous maîtrisez votre épargne. Dans ce cas, les établissem*nts bancaires pourront se montrer plus souples dans l’obtention de votre crédit immobilier, avec des tarifs avantageux. Plus votre apport personnel sera important, plus le taux immobilier appliqué par la BRED sera bas.
Avant d’envoyer votre demande de prêt à la BRED, vous pouvez réaliser une simulation de prêt immobilier avec la banque ou utiliser notre outil de simulation pour préparer votre projet immobilier en amont. Nos experts vous aideront à obtenir le meilleur prêt immobilier en fonction de votre situation socio-professionnelle et votre projet.
