C'est du jamais-vu depuis plus de 20 ans. Aux Etats-Unis, les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont dépassé les 7%. Le taux moyen d'un prêt à taux fixe sur 30 ans, le plus populaire outre-Atlantique, s'établit désormais à 7,08% selon les données publiées le 27 octobre dernier par le groupe de refinancement immobilier Freddie Mac, qui fait référence. Il y a un an, ce taux était en moyenne de 3%.
Publicité
En France, heureusem*nt, les taux d'emprunt immobilier n'ont pas augmenté aussi fortement et ne se situent pas à des niveaux aussi élevés. Mais il est désormais très compliqué d'obtenir un prêt avec un taux d'intérêt inférieur à 2% sur 20 ans ou plus. Les banques affichent souvent des taux compris entre 2% et 2,35% pour un crédit d'une durée de 20 ans. "Les hausses de taux sont hétérogènes et creusent les écarts entre les régions. Ainsi, les taux moyens sur 20 ans vont de 1,90% dans le sud-ouest et jusqu'à 2,40% en Ile-de-France", observait en octobre le courtier immobilier Empruntis dans sa lettre régionale des taux.
LIRE AUSSI : Crédit immobilier : pourquoi l'effet bénéfique de la hausse du taux d'usure a été (très) bref
La hausse entamée depuis le début de l'année 2022 devrait se poursuivre en 2023. Selon l'Observatoire Crédit logement CSA, en raison de "l'accélération de l'inflation et de la montée des incertitudes", le taux moyen pour un crédit immobilier pourrait atteindre 2,80% en juin 2023 "pour redescendre lentement à 2,45% fin 2023, niveau auquel il se stabiliserait en 2024".
"Le cap des 3% sera passé au début de l'année 2023"
Des prévisions "optimistes", estime Ilan Rainier, directeur associé de Vousfinancer joint par L'Express. La prochaine hausse prévue du taux d'usure (NDLR : au-delà duquel il est légalement interdit de prêter), en janvier prochain, avec un taux se situant potentiellement entre "3,40% et 3,60%", va amener à une hausse des taux d'emprunt immobilier du même ordre de grandeur, explique Ilan Rainier, qui s'attend donc à des taux d'intérêt compris entre 2,70% et 2,90% en janvier 2023. "Le cap des 3% sera passé au début de l'année 2023, c'est quasiment assuré", assure auprès de L'Express Cécile Roquelaure, directrice des études d'Empruntis.
"Je pense que l'on va se retrouver avec des taux moyens à 3% (pour un prêt sur 20 ans) dès le premier semestre 2023", avance également à L'Express Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Ce chiffre ne sera pas inédit. "Des taux à 3%, on a connu ça il y a une dizaine d'années et les transactions immobilières se faisaient quand même, ce n'était pas un drame absolu." "Les taux actuels restent quand même assez bas, par le passé nous avons connu des taux très élevés", note, elle aussi, Cécile Roquelaure.
LIRE AUSSI : Crédit immobilier : la remontée du taux d'usure, une bonne nouvelle pour les acheteurs ?
La tendance pour la suite de l'année 2023 ? Très difficile à prédire, répondent les courtiers. "Cela va dépendre de l'inflation et du marché européen", relève Ilan Rainier. "L'exercice est très compliqué en raison de deux éléments qui jouent particulièrement sur la fixation du taux par les banques : le taux d'usure et le coût de l'argent", explique Cécile Roquelaure. Elle détaille : "Les banques ne regardent pas tant l'évolution des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) mais plutôt l'obligation assimilable du trésor (OAT) sur dix ans, qui est aujourd'hui à 2,7% alors que les taux de crédit sont à 2,25%. Les banques ne facturent donc pas le crédit aux emprunteurs à la hauteur de ce qu'elles devraient faire pour gagner un peu d'argent, ou en tout cas pour rentrer dans leurs frais."
Dans cette période incertaine, les banques n'ont à ce stade pas de visibilité sur le taux OAT pour l'année prochaine. Preuve de ce flou qui entoure l'avenir, Cécile Roquelaure rappelle que les banques organisent désormais tous les 15 jours - au lieu de tous les mois auparavant - des comités des taux, ces réunions où elles décident de fixer leurs niveaux pour les taux des crédits immobiliers.
La hausse des taux stoppée à partir du printemps ?
De son côté, Ilan Rainier s'attend à une possible stagnation des taux d'intérêt au printemps 2023, avec des taux compris "entre 3% et 3,5%" pour les prêts d'une durée de 20 à 25 ans. Cette possible bonne nouvelle pour les acheteurs est liée au taux d'usure, destiné à protéger les particuliers de conditions d'emprunt abusives. Ce taux se situe actuellement à 3,05% pour un emprunt de 20 ans et plus. Jusqu'à présent, chaque trimestre, pour chaque type de prêts, la Banque de France calculait la moyenne des taux pratiqués les trois mois précédents et ajoutait un tiers. Mais afin de limiter les effets de la hausse importante et rapide des taux d'intérêt, pas absorbée assez rapidement en parallèle par la hausse du taux d'usure, la Banque de France a annoncé qu'elle se basait désormais sur les taux de crédits réalisés pendant le dernier mois du trimestre pour procéder au calcul de ce taux d'usure.
LIRE AUSSI : Crédit immobilier : nos astuces pour emprunter malgré la hausse des taux
"En janvier, la prochaine hausse du taux d'usure ne permettra pas encore aux banques de gagner de l'argent. Mais l'annonce des nouveaux taux d'usure, en avril prochain, permettra probablement aux banques d'ouvrir les vannes des prêts", pense Ilan Rainier. "La situation devrait finir par se détendre au printemps 2023 car on devrait avoir une situation plus sereine et les banques devraient retrouver des marges de manoeuvre", abonde Cécile Roquelaure. Maël Bernier évoque elle aussi la possibilité d'une stabilisation des taux dans la mesure où "la remontée des taux d'intérêt directeurs de la BCE va sans doute finir par freiner l'inflation, ce qui est le but". "Pour le moment, la BCE lutte contre l'inflation galopante à coups de hausse assez forte des taux d'intérêt directeurs mais tout ceci va se stabiliser à un moment donné", veut-elle croire.
"Si la BCE arrive à stopper l'inflation grâce à ses décisions, que la guerre en Ukraine tourne bien et que la situation économique s'améliore, on devrait avoir une stabilisation de l'OAT et donc assister à l'arrêt de la hausse des taux d'emprunt immobilier", avance Cécile Roquelaure. En attendant cette potentielle bouffée d'oxygène pour les acheteurs, les banques vont être de plus en plus sélectives sur les dossiers. "Les robinets des crédits ne vont pas être coupés mais les dossiers qui seront privilégiés seront ceux qui présentent le moins de risques, ceux qui sont les mieux préparés, sur lesquels les banques vont avoir la possibilité de gagner de l'argent avec des contreparties", assure la directrice des études d'Empruntis. Elle appelle à rester malgré tout "optimiste". "Devenir propriétaire, c'est un bon moyen de figer le coût de son budget consacré au logement alors que, du côté des locataires, pèse le risque d'une réévaluation du montant du loyer."
