Accéder au crédit immobilier est depuis toujours un parcours du combattant, mais les obstacles sont montés d’un cran en 2022, entre la hausse brutale et continue des taux d’intérêt, la faiblesse de l’usure et des prix immobiliers qui n’en finissent pas de grimper. Certaines banques jettent l’éponge en attendant une situation monétaire plus favorable, quand d’autres réduisent la voilure et appliquent une sélection beaucoup plus fine.
Les banques distribuent moins de prêts immobiliers
Le marché immobilier français serait-il à l’arrêt ? Les prix des logements anciens restent élevés, même si la baisse des prix dans les grandes villes est enclenchée. Les vendeurs, s’ils ne sont pas pressés de céder leur bien, préfèrent conserver leur prêt en cours accordé à un taux bas plutôt que de reprendre un autre crédit à un taux deux ou trois fois plus élevé. L’offre se tarit, hormis sur le segment des passoires thermiques dont les propriétaires bailleurs se débarrassent au plus vite face à la pression réglementaire, faute de moyens financiers pour les rénover.
Le crédit immobilier est en sous-régime et crée de vives turbulences sur le marché immobilier. L’accès au financement bancaire devient de plus en plus complexe et la hausse graduelle des prix des logements en 2022 n’est pas le principal facteur à incriminer. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans et les professionnels du crédit, courtiers en tête, s’accordent à dire qu’on verra bientôt des taux à plus de 3%.
Sale temps pour les ménages porteurs d’un projet immobilier. Leur capacité d’endettement se réduit comme peau de chagrin, même si les taux sont toujours à des niveaux propices à l’achat immobilier et en valeur réelle, inférieurs à l’inflation. Hors autres frais liés à l’obtention du crédit, un crédit de 200 000€ sur 20 ans coûte aujourd’hui 54 353€ d’intérêts, contre 20 749€ en janvier 2022. Dans l’intervalle, le taux débiteur moyen sur cette durée est passé de 1% à 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés).
Le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022, plus grave est le taux de refus de prêts qui atteint 40% en novembre, soit le niveau observé en août, avant la hausse des taux d’usure au T4 2022.
Les banques l’avouent elles-mêmes : l’accès au crédit immobilier n’est pas aussi « facile » qu’il y a quelques mois. Mais pour la Banque de France, tout va bien ou presque. Lors d’une conférence de presse qui s’est tenue début novembre, l’institution a estimé que la situation est en phase de normalisation depuis le début de l’été, sans qu’il y ait effondrement. Selon ses propres données, la production de crédits immobiliers est en baisse de 8,5% sur un an au troisième trimestre 2022. Des chiffres bien loin de ceux avancés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA : le marché aurait perdu 27% sur cette période !
La tendance baissière est actée, mais l’ampleur du phénomène ne fait pas consensus. L’accès au crédit immobilier s’était déjà resserré suite à la régulation des critères d’octroi (taux d’endettement limité à 35% des revenus nets et durée de remboursem*nt plafonnée à 25 ans), désormais il se raréfie pour cause de vive tension sur les taux et d’une usure en total décalage avec le terrain.
L’usure nous a tous à l’usure
Les banques doivent faire face à une situation économique inattendue, marquée par une forte inflation (6,2% sur un an en octobre) et un renchérissem*nt du loyer de l’argent, deux phénomènes consécutifs à la guerre en Ukraine. En rehaussant à trois reprises son taux de refinancement depuis fin juillet 2022, la Banque Centrale Européenne cherche à diminuer la demande pour juguler l’inflation galopante en zone euro. Résultat, les banques commerciales relèvent leurs barèmes de taux mais elles sont bloquées par la réglementation des taux d’usure.
Depuis le 1er octobre 2022, le taux d’usure pour les prêts de 20 ans et plus est fixé à 3,05%. Avec un taux débiteur à 2,50% voire plus, il est impossible d’intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit : assurance de prêt immobilier, garantie, frais de dossier et autres éventuels frais annexes. Si vous avez 45 ans et que vous payez de facto plus cher votre assurance emprunteur en raison de votre âge, même sans de problème de santé, votre TAEG excède l’usure.
De nombreuses banques ne veulent plus prêter et se désengagent du marché immobilier en raison d’une situation absurde générée par le dysfonctionnement réglementaire des taux d’usure qui les empêche d’ajuster leurs taux débiteurs en conséquence des contraintes monétaires auxquelles elles sont confrontées. Après les courtiers et les banques, c’est au tour des notaires de dénoncer un « goulet d’étranglement » sur les prêts immobiliers.
Les ménages ne peuvent plus emprunter et doivent rester locataires, les courtiers et les banques ne peuvent plus jouer leur rôle, les notaires s’inquiètent, les agents immobiliers ne vendent plus et c’est toute la chaîne de l’immobilier qui se grippe, avec des conséquences sur l’emploi que le gouvernement feint ignorer.
Il est urgent que les pouvoirs publics revoient ponctuellement et exceptionnellement la base et la méthode de calcul des taux d’usure, comme le prévoit la réglementation, afin d’accompagner cette période inédite de remontée des taux d’emprunt. Va-ton vers une réforme de l’usure en 2023 comme l’a laissé entrevoir le ministre du Logement Olivier Klein fin octobre dernier ?
