Acheter sa première maison, un rêve accessible ? (2024)

Le prix des maisons a monté, c’est maintenant au tour des taux d’intérêt. Pour de futurs acheteurs, 2022 sonne (peut-être) la fin du rêve d’accès à la propriété, même si c’est ce qu’ils souhaitent le plus au monde. Mais est-ce vraiment le cas? C’est ce que nous nous sommes demandé, avec quatre acheteurs potentiels, venus à LaPresse un soir de premières neiges. Deux spécialistes en finances personnelles ont répondu à leurs questions et leur ont donné des conseils avisés. Résumé de cette soirée inspirante.

Quatre premiers acheteurs et leurs aspirations

Joséphine

Joséphine a 27ans, vit à Montréal et vient de terminer ses études. Elle est avocate, locataire avec deux amies et veut acheter une maison avec son amoureux, mais ne sait pas par où commencer. Pour elle, être propriétaire est synonyme de liberté. Pourquoi pas un duplex avec un couple d’amis? Ou un condo?

Zao

Zao commence sa carrière de danseur professionnel, parallèlement à ses projets de musicien. Il a 21ans, est travailleur autonome et vit chez ses parents. Il n’est pas prêt à déménager, mais aspire déjà à devenir propriétaire. Il aimerait acheter tôt une résidence, quitte à ne l’habiter qu’au moment où il se consacrera à la musique à temps plein, car il devra probablement déménager quelques fois pour réaliser ses projets de danse.

Geneviève

Début quarantaine, Geneviève doit quitter son 4 et demie et se demande si c’est le bon moment d’acheter, plutôt que de louer. Elle n’a pas de dette, a un emploi stable et a déjà accumulé une bonne mise de fonds. Avec le marché actuel, elle ne voit pas comment elle pourrait acheter quelque chose qui répondrait à ses critères. Elle songe à s’installer à la campagne.

Natalia

Natalia a un bon salaire, mais n’arrive pas à épargner. Tout l’argent qui lui passe entre les mains disparaît. Sûrement un apanage de son passé, dit-elle. Au tout début de la cinquantaine, elle veut briser ce cycle en devenant propriétaire. Elle est lucide, a une bonne connaissance des finances personnelles et veut quitter la ville pour s’installer dans le bois.

Voulez-vous vraiment devenir propriétaire?

Avant même de parler chiffres et stratégies d’épargne, Audréanne Leblanc, fiscaliste et planificatrice financière chez Desjardins, propose aux futurs acheteurs un petit exercice d’introspection: pourquoi voulez-vous devenir propriétaire?

«On a un modèle de société où l’on réussit quand on devient propriétaire, qu’on a deux enfants et un petit chien», lance cette spécialiste de la finance comportementale qui met un holà à ce mythe tenace. Selon elle, l’époque du rêve américain (ou québécois!) est bien révolue. Il faut s’enlever cette pression de l’achat à tout prix. Surtout en ce moment.

«On a tous entendu dire: louer, c’est jeter son argent par les fenêtres, relate Audréanne Leblanc. C’est une prémisse qui est fausse.» La location est une bien meilleure option pour plusieurs, pour des raisons financières, pratiques ou les deux.

Autre mythe tenace: l’achat d’une propriété est un bon investissem*nt.

Si on veut investir, acheter une propriété n’est assurément pas la meilleure option actuellement, indique Annick Kwetcheu Gamo, fondatrice et directrice générale de CodeF, un organisme d’éducation financière.

Cela étant bien clair, les deux spécialistes de la finance s’entendent sur un point: il y a aussi d’excellentes raisons de vouloir un chez-soi. L’appel de la nature ou des rénos, le besoin de reprendre le contrôle sur son logement, d’accéder à une certaine forme de sécurité.

Une fois que l’on sait pourquoi on veut sa maison, il faut passer à l’action. Et il y a autant de plans qu’il y a de propriétaires!

Définissez votre objectif

La différence entre un rêve et un objectif, c’est les moyens que l’on se donne pour l’atteindre, explique Annick Kwetcheu Gamo, fondatrice de CodeF.

«De dire “je veux une maison”, c’est un rêve, précise-t-elle. Mais de dire “j’ai besoin de 10000$ pour faire ma mise de fonds dans cinq ans pour avoir ma maison dans le bois”, ça, c’est un objectif.»

Annick conseille à Zao de préciser son projet: veut-il un loft en ville pour y aménager un studio ou une maison à Sutton? Pour le moment, son cœur balance entre les deux, et les coûts ne sont pas les mêmes.

Annick propose aussi à Zao d’aller fureter sur le site Centris, qui répertorie les propriétés en vente par des agences immobilières. «Vas-y, fais-toi plaisir! Ça va te donner une idée du style de maison qui correspond à tes capacités.»

Conseil de nos spécialistes: faites une juste évaluation de vos dépenses actuelles et commencez ensuite à faire un budget qui permettra d’optimiser l’épargne, sans tomber dans des comportements draconiens ou trop contraignants.

«Faire un budget vous permet de mieux déterminer votre capacité d’épargne», dit Annick.

Voyez les aides à votre disposition

Les yeux de nos futurs acheteurs se sont illuminés lorsque Audréanne Leblanc a abordé ce sujet: oui, il y a moyen d’obtenir de l’aide à l’achat. Et plusieurs.

D’abord, il y a les crédits d’impôt provinciaux à l’achat de la première résidence. Les municipalités, qui veulent attirer les nouveaux acheteurs, offrent aussi une myriade de programmes d’aide: report des droits de mutation, congé de taxe scolaire, remise à l’achat. Et aussi, l’incitatif à l’achat d’une première propriété, qui est un prêt de 5% à 10% de la valeur de la propriété pour les acheteurs qui gagnent moins de 120000$, offert par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

C’est la partie simple de l’équation…

Maintenant, quelle est la meilleure stratégie pour amasser la mise de fonds?

Il n’y a pas de recette unique et nos spécialistes recommandent d’obtenir des conseils personnalisés, avisés et, surtout, de professionnels de la finance crédibles.

Vous verrez alors s’il est possible d’utiliser vos REER avec le Régime d’accession à la propriété, le fameux RAP, ou d’envisager plutôt le nouveau CELIAPP destiné à l’achat de la première propriété.

«C’est très intéressant, souligne Audréanne, avec beaucoup d’enthousiasme. C’est un mélange de CELI et de REER. Vous pouvez prendre votre argent et le mettre directement sur votre maison.»

Cette aide ne sera disponible que plus tard en 2023. Il reste à voir si le CELIAPP pourra être utilisé avec le RAP.

Informez-vous sur le crédit d’impôt pour l’achat d’une habitation sur le site de Revenu Québec Consultez la page du gouvernement du Canada consacrée à l’achat d’une maison

L’importance de faire un budget réaliste

Une fois que l’on a évalué réalistement la valeur approximative de votre propriété type et vos moyens, il faut calculer combien coûterait son acquisition.

On peut additionner le prix à l’achat aux autres dépenses liées à l’acquisition de la maison, du déménagement aux droits de mutation en passant par les frais du notaire.

«On évalue les frais d’acquisition à 3% à 5% de la propriété», précise Audréanne Leblanc, planificatrice financière chez Desjardins.

Une fois le budget d’acquisition calculé, il faut faire le même exercice avec les dépenses courantes de la vie de propriétaire: évaluez les taxes scolaire et municipales, les charges de copropriété, s’il y en a, les frais d’électricité et de chauffa*ge, les assurances, même le transport si vous vous éloignez de votre travail.

Autre dépense que l’on oublie souvent: le «fonds de maintenance». On ne doit pas entrer dans la maison les poches vides. Encore plus si c’est une vieille maison qui, inévitablement, montrera des signes de son âge. Il faut prévoir une marge de manœuvre pour l’entretien (avez-vous pensé au déneigement?) et les rénovations.

Audréanne Leblanc calcule entre 1% et 3% de la valeur de la maison pour ce fonds de prévoyance, l’équivalent, ni plus ni moins, des charges de copropriété. Car le toit finit toujours par avoir besoin d’être changé…

Commencez à vivre «comme si»

Une fois l’évaluation de l’acquisition faite, les spécialistes recommandent de commencer à épargner les sommes requises. Si vous dépensez globalement 1200$ de loyer par mois maintenant et qu’une fois vos calculs faits, vous évaluez que la vie de propriétaire fera passer cette dépense à 2200$, épargnez la différence.

«Dès maintenant, il faut regarder si vous êtes capable de mettre de côté la différence, dit Audréanne Leblanc. De le faire un an ou deux permet de voir si vous avez la capacité de le faire.»

Cette spécialiste de la finance comportementale prévient que l’on doit pouvoir conserver un mode de vie «intéressant» en étant propriétaire. «C’est le fun d’avoir une maison, mais si ça vous empêche d’aller au restaurant et que ça vous fait faire de l’anxiété toute la nuit, je ne suis pas sûre que vous allez être heureux dans votre maison.»

Parallèlement à l’établissem*nt d’un nouveau rythme de vie, il faut économiser la mise de fonds qui représente 20% de la valeur de la maison.

La SCHL permet un versem*nt minimum de 5%. «Par contre, quand on achète à 5%, il faut payer la prime», rappelle Audréanne Leblanc. «Ça permet d’avoir une résidence plus rapidement avec moins d’argent, dit la planificatrice financière, mais il faut prendre en considération que ça va augmenter vos paiements hypothécaires. Parfois, attendre un an ou deux nous permet d’éviter cette prime-là.» Et de faire un achat plus avisé, mieux préparé!