Immobilier : après le pic de 2022, les prix baissent-ils vraiment ? (2024)

Par Chloé Berry Publié le 7 Jan 23 à 10:50 mis à jour le 7 Jan 23 à 12:13

Pour la première fois depuis près de 10 ans, le marché de l’immobilier pourrait se retourner après une décennie où les prix n’ont fait que grimper. C’est ce qu’a constaté Century 21, qui a publié un bilan de l’année 2022 du marché de l’ancien mardi 3 janvier. Une étude réalisée à partir des transactions réalisées sur l’ensemble du réseau Century 21 entre le 1er juillet 2021 et le 20 juin 2022.

«Les prix ont atteint un pic durant l’été pour commencer à décroître au second semestre», précise le rapport. Et cela pourrait bien se poursuivre.

2023, l’année de la baisse des prix de l’immobilier ?

«L’année 2023 sera une année baissière au niveau du prix», nous promet Charles Marinakis, président de Century 21 France, contacté par actu.fr. L’agence immobilière table en effet sur une baisse des prix entre 5 % et 7 % en 2023.

«Le marché immobilier a ronronné pendant 10 ans. Depuis 2015, les prix n’avaient cessé d’augmenter. C’est un fait nouveau, ce retournement de marché», constate Charles Marinakis, tout en rappelant qu’il y a eu des crises précédentes – comme celle de 2008 – qui ont déjà permis d’observer ce phénomène. Une baisse des prix qui aurait débuté à l’été 2022, plus précisément en juin 2022, selon Century 21.

Tout naturellement, on se dit qu’il faudrait profiter de cette conjoncture si l’on souhaite acquérir un bien immobilier. Mais ce n’est pas aussi simple. D’autres acteurs du secteur nuancent largement les chiffres obtenus par Century 21.

Un marché hétérogène

Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com, un comparateur immobilier, est beaucoup plus mesurée quant à la baisse des prix, notamment en raison de l’hétérogénéité du marché immobilier français. Paris, villes moyennes, communes rurales… Chaque secteur répond à ses propres lois en matière de prix.

Elle précise également qu’une baisse de 5 % n’est qu’un «épiphénomène ». Un bien initialement à 200 000 euros serait vendu à 190 000 euros avec la baisse de 5 %. De quoi pousser de potentiels acheteurs à se ruer sur l’offre ? Pas si sûr.

Un ralentissem*nt de la hausse des prix

Les Notaires de France sont également prudents. Dans leur bilan de l’année 2022 qui s’appuie sur l’ensemble des transactions immobilières réalisées en France, les prix sont toujours orientés vers la hausse, plus fortement pour les maisons (+8,2 % en 1 an) que pour les appartements (+4 %).

Contacté par actu.fr, Maître Edouard Grimond, porte-parole du Bureau du Conseil supérieur du notariat (CSN), en charge de l’immobilier et du logement, nous confie qu’il ne constate pas de «baisse forte» des prix.

Il n’y a pas de chute vertigineuse des prix. Certains prix commencent à se tasser, à baisser dans certaines communes. Certains emplacements sont très prisés. Et là, les prix ne baissent pas et continuent même à augmenter.

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Il faut donc bien comprendre la dynamique actuelle : on ne peut pas vraiment affirmer que les prix baissent. Ils continuent à augmenter mais beaucoup moins vite qu’avant. «Le ralentissem*nt de la hausse des prix s’est enclenché quand bien même la baisse n’est pas pour tout de suite», concède le porte-parole du Bureau du CSN.

Pour Edouard Grimond, l’explication est toute trouvée : c’est l’effet déconfinement. «Après les confinements, on a constaté un mouvement de population vers des zones plus attractives avec le télétravail. Ce qui a eu pour incidence que les prix ont augmenté plus rapidement. Le phénomène s’est tassé aujourd’hui», analyse-t-il.

Moins de transactions immobilières

En revanche, une tendance semble se confirmer : le nombre de transactions immobilières diminue.

L’émergence de l’inflation a fait chuter le pouvoir d’achat des Français. L’accès au crédit a été rendu plus difficile à cause de la hausse des prix d’intérêts. Le télescopage entre le taux de crédit et le taux d’usure (taux d’intérêt maximum légal que les établissem*nts de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt, ndlr) a rendu inéligible certains dossiers de crédit.

Ainsi, certains Français ne sont plus en mesure d’acheter un logement à cause de la conjoncture économique. Les chiffres le confirment : l’activité immobilière sur l’année recule de 4,1 % par rapport à 2021 chez Century 21.

Un constat que partage le Conseil supérieur du notariat (CSN). Dans le bilan annuel immobilier 2022, le CSN confirme avoir observé que le volume des transactions avait baissé, ce qui n’était pas survenu depuis le 4ème trimestre de 2021. La baisse reste légère. Si 1,206 million de biens se sont vendus sur les 12 derniers mois en France à fin septembre 2021, 1,133 million de transactions ont été enregistrées pour l’année 2022.

Pour Edouard Grimond, cette baisse reste à relativiser. «On a connu des années de vente exceptionnelles, notamment 2021. On revient à un rythme quasi normal», explique-t-il.

Une situation propice pour les acheteurs, qui pourraient regagner du pouvoir de négociation face à des vendeurs pressés. Mais comme plusieurs des acteurs contactés nous le rappellent, il faut rester prudent. Le contexte actuel du marché immobilier est trop incertain pour faire des prédictions.

Foncier, DPE, assurance… D’autres critères aussi déterminants que le prix

Baisse des prix ou pas, y a-t-il vraiment un bon moment pour acheter ? Christophe Demerson, président de l’UNPI France (Union des Propriétaires Immobiliers) nous invite à desserrer la focale. Le prix de vente n’est pas le seul critère pris en compte par les potentiels acheteurs.

D’après ses observations, la taxe foncière est devenue une véritable boussole pour bon nombre d’acheteurs. «Les impôts fonciers vont complètement bousculer la rentabilité et le prix des biens. Avant de regarder le prix, ils regardent celui du foncier», remarque-t-il.

Mais ce n’est pas tout. Le nouveau calendrier du DPE (Diagnostic de performance énergétique) qui encourage à faire des travaux, la taxe sur l’assurance… Pour Christophe Demerson, «tous ces petit* phénomènes font que la facture s’alourdit».

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