Rénovation de logement, tout sur la défiscalisation et les travaux | Ooinvestir (2024)

Vous possédez un bien nécessitant des travaux de rénovation ? Sachez que des dispositifs existent pour vous permettre de bénéficier, en plus, d’un allègement de vos impôts. Une bonne nouvelle dans un contexte où le taux d’imposition peut atteindre 60 % des revenus fonciers.

Ces travaux défiscalisés seront alors conditionnés au type de logement ainsi qu’aux bénéfices apportés (amélioration de la performance énergétique, amélioration de l’accessibilité…)

Découvrez maintenant les dispositifs qui s’offrent à vous et comment les mettre en œuvre.

Quels sont les différents types de travaux défiscalisés ?

La défiscalisation de travaux s’applique uniquement sur les travaux de rénovation. Si vous possédez un patrimoine immobilier historique ou locatif, vous pouvez donc peut-être alléger vos impôts, sous certaines conditions. Il convient donc d’être bien renseigné sur la définition des travaux défiscalisés au regard de la loi avant d’entreprendre vos démarches.

Le Bulletin Officiel des Impôts fixe les limites des travaux défiscalisés. Il considère trois catégories de travaux : « les dépenses de réparation et d’entretien, les dépenses d'amélioration et les dépenses de (re)construction et d’agrandissem*nt (BOI-RFPI-BASE-20-30-10). Seules les 2 premières catégories correspondent aux travaux défiscalisés.

Le Bulletin Officiel des Impôts précise que « les dépenses d'amélioration s'entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie».

La limite entre les travaux d’amélioration et les travaux de reconstruction peut être difficile à appréhender. En cas de doute sur les travaux défiscalisés, il est utile de se référer à la jurisprudence. Celle-ci a par exemple admis comme travaux défiscalisés :

• l’agrandissem*nt de fenêtres;
• la reprise des fondations de l’immeuble;
• la pose de sanitaires;
• la mise en conformité des canalisations en plomb.

La jurisprudence a, en revanche, exclu des travaux défiscalisés les situations suivantes :

• des réaménagements de la toiture et de l’espace entraînant la création de pièces à vivre qui n’existaient pas auparavant;
• une réfection des planchers et plafonds faisant passer la maison de 4 à 6 pièces.

Les travaux défiscalisés dans une résidence principale

Certains travaux réalisés au sein de votre habitation vous font bénéficier d’une défiscalisation sous forme de crédit d’impôt ou de prime. Ils doivent alors permettre d’améliorer l’efficacité énergétique de votre logement ou son accessibilité aux personnes âgées ou handicapées.

Les travaux de rénovation énergétique

Si le Crédit d'impôt pour la transition énergétiqueest maintenu en 2020 uniquement pour les ménages aux revenus dits intermédiaires, la prime de transition énergétique MaPrimeRenov' vient le remplacer. Elle est en place depuis le 1er janvier 2020 pour les ménages les plus modestes et sera ouverte à tous les propriétaires et syndics à compter du 1er janvier 2021.

Les travaux d’accessibilité du logement

La réalisation de travaux en faveur de l’accessibilité du logement aux personnes âgées ou handicapées donne lieu à une défiscalisation sous forme de crédit d’impôt.

Les travaux concernent:

• les équipements sanitaires ou de sécurité;
• la prévention;
• l’accessibilité du logement.

Le crédit d’impôt représente 25 % des dépenses éligibles (main d’œuvre incluse). Il est plafonné par période de 5 ans à 5 000 € pour une personne seule, 10 000 € pour un couple et majoré de 400 € par personne à charge.

Les travaux de prévention des risques technologiques

Les travaux de prévention des risques technologiques et les diagnostics préalables ouvrent droit à un crédit d’impôt de 40 % de ces dépenses. Il s’agit des travaux prescrits par le PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques).

Le crédit d’impôt est plafonné à 20 000 € pour les dépenses réalisées entre 2015 et 2020.

Les travaux défiscalisés dans un logement locatif

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie acte la défiscalisation sur l’achat et les rénovations dans l’immobilier locatif ancien. Il est semblable à la loi Pinel qui s’applique déjà dans le neuf. Pour bénéficier de travaux défiscalisés dans le cadre de cette loi, les rénovations doivent porter sur la salubrité ou la performance énergétique et représenter au moins 25 % du coût total de votre investissem*nt (prix d’achat + coût des travaux).

La réduction d’impôt peut représenter jusqu’à 21 % du prix de revient du bien (pour une période de location de 12 ans), soit le prix d’achat + le coût des travaux. Ainsi, un logement acquis à 200000 € permettra une réduction d’impôt de 42 000 €.

Le dispositif est réservé aux logements anciens situés dans les centres-villes. Il s’inscrit dans le cadre du plan action cœur de ville, ainsi que dans l’opération de revitalisation du territoire (ORT) dont il inclut également les quartiers signataires.

Les travaux défiscalisés par déficit foncier

Le déficit foncier existe lorsque le montant des charges liées à un bien loué est supérieur au montant des loyers perçus. On parle donc de déficit foncier lorsque le revenu foncier est négatif.

Vous possédez un patrimoine immobilier locatif mais vous ne bénéficiez pas des dispositifs Pinel et Denormandie? Vous pouvez réaliser des travaux défiscalisés grâce au déficit foncier. En effet, ce déficit est déductible du revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an. Le reste du déficit est reportable sur 10 ans. Il arrive que la réalisation des travaux s’étende sur plusieurs années. C’est pourquoi il est possible d’étaler les dépenses déductibles sur 2 ou 3 ans.

De plus, ce mécanisme accepte les travaux sans plafond de dépenses. Les travaux défiscalisés au titre du déficit foncier sont identiques à ceux des autres dispositifs : les réparations, l’entretien et l’amélioration. Les agrandissem*nts et constructions sont exclus.

Pour réaliser des travaux défiscalisés au titre du déficit foncier, il faut veiller à ce que le bien soit en location au moins encore 3 ans après la déduction d’impôt.

Le déficit foncier applique également aux locaux professionnels et commerciaux, en plus des biens loués.

Les travaux défiscalisés dans un immeuble ancien

La loi Malraux

Il est aussi possible de réaliser des travaux défiscalisés à l’échelle d’un immeuble. Ce dispositif est fixé par la loi Malraux. Elle concerne les contribuables qui investissent dans la rénovation intégrale d’immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (dotés de particularités historiques ou esthétiques), destinés à la location.

Réaliser des travaux défiscalisés avec la loi Malraux comporte un avantage considérable puisqu’elle n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales. Le montant des travaux défiscalisés est ainsi limité en 2020 à 400 000 € sur 4 années consécutives. La réduction d’impôt sera de 22 % à 30 % selon la localisation de l’immeuble.

La défiscalisation en Monuments Historiques (MH)

Le propriétaire d’un patrimoine immobilier de monuments historiques peut réaliser des travaux défiscalisés lorsqu’ils sont destinés à l’entretien du site. Ce dispositif s’avère être un investissem*nt particulièrement avantageux pour les contribuables disposant de revenus très élevés. En effet, lorsque le contribuable réalise des travaux dans ce cadre, il pourra déduire leur coût non seulement de ses revenus fonciers, mais aussi de son revenu global.

Surtout, le dispositif Monuments Historiques (MH), qui existe depuis plus de 100 ans, est aujourd’hui déplafonné : les travaux défiscalisés ne sont pas limités par un montant. Ainsi, ils peuvent être entièrement soustraits et donc baisser drastiquement, voire supprimer le montant de l’impôt sur le revenu.