Qu'est ce qu'une SCPI ? Définition & Principe de la SCPI (2024)

Notre sélection de SCPI de rendement

Notre sélection de SCPI de rendement

Notre sélection de SCPI de rendement

Notre sélection de SCPI de rendement

Le fonctionnement des SCPI, parfois appelée «pierre-papier» repose sur la collecte de fonds auprès d'investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier. Les sociétés de gestion, telles que Corum, gèrent ces fonds et procèdent à l'achat d'immeubles diversifiés, tels que des bureaux, des commerces ou des logements, en France et en Europe. Les parts acquises par les investisseurs représentent une quote-part de la propriété des actifs immobiliers détenus par la SCPI.

Pour en savoir plus, retrouvez notre définition d’une SCPI.

La souscription de parts de SCPI peut se faire directement auprès de la société de gestion ou via un contrat d'assurance-vie. Dans ce dernier cas, les revenus générés par les SCPI sont réinvestis au sein du contrat d'assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse.

La distribution des loyers perçus par la SCPI est réalisée régulièrement, généralement sur une base trimestrielle ou annuelle, en fonction du choix de la société de gestion. Les revenus fonciers ainsi générés sont soumis à l'impôt sur le revenu en France, sauf si la SCPI est détenue dans le cadre d'une assurance-vie.

Les SCPI offrent également un effet de levier financier pour les investisseurs qui souhaitent financer leur achat de parts à crédit. En effet, le montant du crédit peut être ajusté en fonction du taux d'intérêt et de la durée de l'emprunt, ce qui permet d'optimiser l'investissem*nt et de profiter des revenus locatifs pour rembourser le crédit.

La capitalisation totale des SCPI, qui a connu une croissance importante année après année, témoigne de l'intérêt grandissant des investisseurs pour ce type de placements. Les SCPI, en offrant une diversification du patrimoine et un revenu potentiellement régulier, constituent une alternative intéressante à l'investissem*nt immobilier en direct.

La société de gestion qui gère la SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs en Europe et en France, notamment par le biais de souscriptions. Elle procède ensuite à une sélection d'actifs, tels que des immeubles de bureaux ou des terrains fonciers, pour son parc immobilier, qui rentrent dans les statuts de la SCPI. C'est-à-dire qu'ils correspondent à la stratégie patrimoniale suivie. Par exemple, une SCPI de rendement achètera un bureau avec un bail commercial en profitant de l'effet de levier du crédit immobilier.

Par la suite, la société de gestion acquiert de nouveaux actifs et gère les différents biens composant les actifs immobiliers. Cette gestion est totale. Elle va du choix du locataire, au paiement des charges, en passant par la collecte des loyers, la réalisation de travaux, etc. La SCPI est gérée par une société de gestion sous contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), ceci permettant d’obtenir une transparence importante. En effet, l’AMF accorde un agrément, analyse le rapport d’expertise annuel fourni par les sociétés de gestion, impose un CAC afin de certifier les comptes, impose un dépositaire, etc.

Finalement, l'investisseur possède des parts représentant sa quote-part dans l'ensemble immobilier. Il bénéficie donc d'un prorata des loyers versés par l'ensemble des investisseurs, amenant une très forte mutualisation de son risque locatif qui se retrouve dilué sur un grand nombre de locataires. La SCPI apparaît alors comme un bon moyen de se constituer un patrimoine dans la pierre sans trop de danger. Par ailleurs, avec un marché immobilier haussier, l'investisseur bénéficie aussi de la revalorisation du parc au fil du temps, avec un accroissem*nt de la valeur de sa part. Il s'agit là des nombreux avantages d'un investissem*nt en SCPI. De plus, la distribution des revenus générés par les loyers et la capitalisation des gains permettent aux investisseurs de profiter pleinement de leur placement. Les choix de placements financiers variés, comme les SCPI Corum, donnent aux investisseurs une offre diversifiée de leur patrimoine sur plusieurs années et une optimisation de leur taux d'imposition grâce à la structure civile de l'investissem*nt.

En fonction de l'objectif patrimonial suivi par l'investisseur et du choix de placements, il convient de sélectionner attentivement le type de SCPI. La différence entre les genres de SCPI réside principalement dans la nature des parcs immobiliers, tels que des immeubles de bureaux ou des terrains fonciers auprès desquels les fonds collectés sont investis. Idem pour la SCPI dite diversifiée qui regroupe des établissem*nts de santé, des commerces, des résidences hôtelières, des résidences étudiantes, des résidence seniors, ou des entrepôts.

Pour les SCPI de rendement, la spécificité du parc est qu'il se compose d'immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts). Dans cette famille, il existe différents types de SCPI de rendement : la SCPI à capital fixe ou la SCPI à capital variable. En investissant dans cette classe d'immobilier à long terme, les locataires signent un bail commercial ayant trois qualités majeures : il est plus protecteur que les baux classiques pour le propriétaire (vous), la sélection du locataire peut être plus efficiente et le marché de l'immobilier professionnel n'a pas subi la bulle qui a sévi sur les locaux d'habitation. Finalement, on se retrouve avec un investissem*nt immobilier disposant d'un très bon rapport locatif, sans les contraintes habituelles de l'immobilier locatif en plus des revenus locatifs associés.

Pour les SCPI de plus-value, il s'agit d'un lot des biens immobiliers résidentiels à fort potentiel de revalorisation, notamment dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, etc. (Stratégie de capitalisation ou de plus-value). Par exemple, la société de gestion va investir en SCPI, comme PAREF Gestion, dans les logements où le locataire bénéficie d'un loyer très attractif grâce à des dispositifs de protection comme la loi de 1948 d'après-guerre.

Concernant les SCPI fiscales, qui permet de défiscaliser en plus d’épargner, ses actifs immobiliers vont dépendre de l'avantage fiscal proposé à l'investisseur, du montant des parts et de l'effet de levier du crédit immobilier. Par exemple, les SCPI fiscales en loi Pinel vont acquérir du-logement neuf dans les zones géographiques éligibles puis détenir les biens le temps nécessaire avant de les revendre, tandis que les SCPI Malraux ou déficit foncier vont, elles, acquérir des biens très anciens à rénover dans des quartiers sauvegardés. Elles permettent la réduction d’impôt en plus de la diversification de votre patrimoine immobilier.

Enfin, il existe un produit hybride souvent assimilé aux SCPI à savoir les OPCI. Il s'agit d'une combinaison entre une SCPI de rendement à hauteur de 60% et des OPCVM, c'est-à-dire des fonds investis sur des supports actions ou obligataires en Europe et en France. Les OPCI offrent une assurance avec un taux de distribution variable, ce qui permet la capitalisation des gains et une optimisation de l'impôt grâce à la structure civile de l'investissem*nt.

Le marché des SCPI, existant depuis les années soixante, est un marché mature en France et en Europe. On remarque que seulement une vingtaine d'opérateurs interagissent sur cette thématique. Ceci est dû à la complexité d'obtention d'un agrément par l'AMF, qui engendre une barrière très importante à l'entrée. Malgré ce faible nombre d'opérateurs, la capitalisation totale atteint tout de même plus de 89 milliards d'euros fin 2022, montrant l'expérience et l'expertise des sociétés évoluant dans ce domaine.

Avec la baisse des fonds euros et une notoriété de plus en plus forte auprès du grand public, la collecte annuelle dépasse les 7 milliards d'euros ces dernières années. Finalement, il existe plus de 210 SCPI de tous types sur le marché, offrant un choix varié de placements immobiliers et financiers. Vous trouverez ci-dessous un tableau les classant par catégorie. Pour découvrir les SCPI que nous recommandons, rendez-vous sur notre sélection des meilleures SCPI du marché.

L’avis général sur les SCPI, comme les SCPI Corum, est excellent. La collecte est en forte progression depuis 10 ans en Europe et en France, mettant en avant l’appétence des investisseurs pour les SCPI. La Presse spécialisée aborde le sujet de plus en plus régulièrement, mettant en évidence les SCPI comme un choix de placement offrant un couple rendement-risque très favorable, venant concurrencer indirectement l’assurance vie.

Les SCPI permettent la diversification du patrimoine immobilier et financier grâce à la souscription de parts, tout en bénéficiant d'un effet de levier avec le crédit immobilier. Leurs taux de distribution, souvent variables, sont attractifs en comparaison aux autres placements et peuvent générer des revenus complémentaires pour les investisseurs. La capitalisation des gains et l'optimisation de l'impôt grâce à la structure civile de l'investissem*nt sont également des atouts majeurs des SCPI.

Étant leader sur la distribution des SCPI sur internet, SCPI-8 a aussi comme rôle de démocratiser ce produit. Plutôt que de vous donner notre avis, qui pourrait être évidemment biaisé, vous pouvez consulter les avis sur les SCPI de nos clients ou via un tiers de confiance, comme Trustpilot.

De plus, avec l'achat et la gestion de divers types d'actifs immobiliers (bureaux, commerces, terrains fonciers), les SCPI permettent une mutualisation du risque locatif et une répartition équilibrée des loyers. Les sociétés de gestion s'occupent également de la sélection des locataires, de la collecte des loyers et de la réalisation de travaux, facilitant ainsi la gestion de la propriété pour les investisseurs.