SCI ou nom propre : lequel choisir ? (2024)

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Créer une SCI plutôt que d’investir en nom propre présente également certains inconvénients.

Par exemple, créer une SCI nécessite d’accomplir des démarches de création d’entreprise qui peuvent être relativement longues et coûteuses. De plus, si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, elle doit respecter des obligations comptables identiques à n’importe quelle entreprise.

D’autre part, la création d’une SCI impose d’être au moins 2. Il n’est pas possible de créer une SCI tout seul. Dès lors, si vous souhaitez investir sans vous associer à une autre personne, la SCI ne sera pas une option envisageable.

En outre, la responsabilité des associés en SCI étendue. En effet, la responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie, non-solidaire et subsidiaire. Cela signifie que si la SCI ne s’acquitte pas de ses dettes, les créanciers peuvent se tourner vers les associés après épuisem*nt des voies de recours contre la société. Les associés doivent alors régler les dettes sociales sans limite de montant. Toutefois, ils ne sont pas solidaires entre eux, donc les créanciers ne peuvent pas leur demander de régler la part des autres associés, en l’absence d’un acte de caution personnelle.

Autre inconvénient, si la SCI est imposée à l’IS, elle relève de la plus-value professionnelle. C’est la flat-tax qui s’applique ou le barème progressif de l’impôt sur le revenu sur option. Dans ce cas, la durée de détention du bien ne permet pas de réduire le montant de l’imposition.

Enfin, en principe, en SCI, il n’est pas possible de faire de la location meublée, car il s’agit d’une activité commerciale. Une tolérance est toutefois admise jusqu’à 10 % du chiffre d’affaires si cela reste une activité occasionnelle.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SCI

Acheter en nom propre : avantages et inconvénients

Quels sont les avantages d’un achat en nom propre ?

Acheter en nom propre offre aussi des avantages. Pour commencer, cela vous permet d’investir seul dans votre projet immobilier. De plus, aucune formalité n’est nécessaire en dehors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cela peut donc être rapide et engendrer moins de frais que la création d’une société.

En outre, vous pouvez acheter en nom propre votre résidence principale, mais aussi un bien locatif. Vous pourrez alors le proposer en location nue ou en location meublée. D’ailleurs, en achetant en nom propre vous pouvez prétendre au statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) dès lors que vous respectez les conditions d'éligibilité.

D’autre part, quand vous investissez en nom propre, les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu. Toutefois, si vous êtes sous le régime LMNP vous avez la possibilité de déduire un abattement forfaitaire à hauteur de 30 % des loyers (LMNP micro) ou de déduire vos frais réels (LMNP réel).

Un autre avantage avec la location meublée est la durée d’engagement des locations. En effet, en tant que personne physique la durée minimale de votre bail est de 3 ans , contre 6 ans avec une SCI puisqu’il s’agit d’une personne morale.

Acheter en nom propre est également intéressant si vous envisagez de garder le bien sur une longue période. En effet, le calcul de l’imposition de la plus-value immobilière pour les particuliers est décroissant en fonction de la durée de détention du bien.

Quels sont les inconvénients quand on achète en nom propre ?

Le principal inconvénient d’acheter en nom propre à plusieurs est le régime de l’indivision. Il s’agit d’un régime particulièrement précaire puisque la loi n’impose pas vraiment de règles. Cela peut poser problème en cas de litige entre les propriétaires du bien immobilier (séparation, divorce, mésentente, etc.), mais aussi en cas de décès de l’un des propriétaires. En effet, ces héritiers deviennent alors indivisaires du bien.

Autre inconvénient de l'investissem*nt en nom propre en cas d’achat en nom propre, l’impossibilité de réaliser des donations successives. En effet, puisque c’est le bien entier qui est transmis, les droits de donations sont à payer dès lors que la valeur du bien dépasse 100.000 euros pour un parent et 200.000 euros pour deux parents.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de l’achat immobilier en nom propre