Die Mietrechtsexperten der Stiftung Warentest erklären, wie oft und mit welchen Einschränkungen Vermieter berechtigt sind, bei Mietverträgen ohne besondere Vereinbarungen dazu die Miete zu erhöhen, warum es immer wieder Streit gibt – und wie Vermieter und Mieter ihre Rechte wahren. Einen schnellen Überblick liefert unsere Tabelle Die Regeln für Mieterhöhungen.
Regeln für Mieter und Vermieter
Keine weitere Erhöhung bei Staffelmiete ...
Ausgeschlossen sind nachträgliche Mieterhöhungen, wenn schon im Mietvertrag Steigerungen fest vereinbart sind. Bei einem Staffelmietvertrag sind von bestimmten Zeitpunkten an höhere Mieten zu zahlen. Staffelmietverträge sind zulässig. Sie können aber gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Weder die erste noch für später vorgesehene Mieten dürfen höher liegen als nach den gesetzlichen Regeln zulässig. Ausführliche Erläuterungen dazu finden Sie in unserem Special Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.
... und bei Indexmiete
Bei einem Indexmietvertrag steigt die Miete parallel zum Verbraucherpreisindex. Ihn errechnet das Statistische Bundesamt aus den zu Lebenshaltungskosten gesammelten Daten und veröffentlicht ihn monatlich. Der Vermieter teilt dem Mieter mit, wie sich der Index verändert hat und wie sich daraus die neue Miete errechnet. Die neue Miete müssen Mieter dann ab dem übernächsten auf die Mitteilung folgenden Monat zahlen. Mieterhöhungen darüber hinaus sind ausgeschlossen. Einzige Ausnahme: Bei Investitionen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, darf er einen Teil der Kosten auf Mieter umlegen, siehe: Mieterhöhung wegen Modernisierung Wann Mieter zahlen müssen
Recht auf Zustimmung der Mieter
Für alle Mietverträge ohne ausdrückliche Vereinbarungen zu Mieterhöhungen gilt: Der Vermieter allein kann die Miete nicht erhöhen. Das ist eine Änderung des Mietvertrags und erfordert daher die Zustimmung des oder der Mieter. Allerdings: Der Vermieter darf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung – nach Ablauf bestimmter Zeiten und unter Beachtung der Obergrenzen – fordern. Auf diese Zustimmung darf er auch vor Gericht klagen. Die erhöhte Miete ist zwar erst fällig, nachdem Mieter zugestimmt haben. Wenn Mieter die Zustimmung nicht rechtzeitig erteilt haben, müssen sie dem Vermieter aber dadurch entgangene Zahlungen als Verzugsschaden ersetzen.
Achtung: Da die Frist für die Zustimmung in der Regel abläuft, bevor die erhöhte Miete zu zahlen ist, ist es nicht empfehlenswert, einfach nur stillschweigend den Dauerauftrag anzupassen. So laufen Sie Gefahr, dass der Vermieter Sie verklagt, weil er von Ihrer Zustimmung nicht rechtzeitig erfährt. Die Kosten dafür haben dann Sie zu tragen.
Was Erhöhungen begrenzt
Höchstens ein Mal im Jahr
Nach der Mieterhöhung ist vor der Mieterhöhung. Doch frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter erneut eine Mieterhöhung fordern, die dann frühestens nach drei weiteren Monaten in Kraft tritt. Oft kommt also alle 15 Monate wieder Post vom Vermieter: Andere Wohnungen seien noch teurer, steht da meist sinngemäß. Jetzt sei auch für diese Bleibe eine höhere Miete fällig. Als Begründung für eine Forderung auf Zustimmung einer Mieterhöhung reicht das im Grunde aus. Der Vermieter muss aber erläutern, wie er darauf kommt, das andere Mieter für vergleichbare Wohnungen mehr bezahlen. Er darf sich dabei auf Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, Gutachten vereidigter Sachverständiger und Mieten von mindestens drei Vergleichswohnungen beziehen. Er muss nicht genau erklären, wie er die für vergleichbare Wohnungen gezahlte Miete genau ermittelt hat und welche wohnwerterhöhende oder -vermindernde Merkmale vorliegen.
Höchstens 15 oder 20 Prozent in drei Jahren
Um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren dürfen Mieten in Deutschland nirgends steigen. Etwas zusätzliche Erleichterung bringen Mietern in Ballungsgebieten sogenannte Kappungsgrenzenverordnungen. Die Landesregierungen dürfen darin Gebiete festsetzen, in denen „die Versorgung (...) mit Mietwohnungen (...) zu angemessenen Bedingungen (...) besonders gefährdet ist“, heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch. In solchen Gebieten dürfen Vermieter die Miete nur um höchstens 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen. Für so ziemlich alle Großstädte und die umliegenden Kommunen gibt es solche Verordnungen.
Höchstens „ortsübliche Vergleichsmiete“
Eigentümer von frei finanzierten Wohnungen oder Häusern dürfen die Miete stets nur bis zur sogenannten „ortsüblichen Vergleichsmiete“ erhöhen. Das heißt: Mieter müssen es sich nicht gefallen lassen, wenn der Vermieter für ihre Wohnung auf einmal mehr will, als andere Mieter im gleichen Ort für eine solche Wohnung durchschnittlich zahlen.
Mietspiegel hilft bei Orientierung
Wie viel das ist, ergibt sich vor allem in Großstädten aus dem Mietspiegel. Am leichtesten haben es Vermieter und Mieter in Städten, für die es einen Online-Mietspiegelrechner gibt. Sie geben die Daten ihrer Wohnung ein und der Rechner zeigt an, wie viel die Wohnung laut Mietspiegel durchschnittlich kostet. Gibt es den Mietspiegel nur als Text, ist es schwieriger, die ortsübliche Vergleichsmiete herauszufinden.
Manchmal muss ein Gericht entscheiden
So oder so gilt: Potenzial für Streit bieten wohnwerterhöhende und wohnwertvermindernde Merkmale wie „Moderne Entlüftung“, “Wohnräume überwiegend schlecht belichtet“ oder „Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“. Da können die Meinungen auseinandergehen. Wenn Vermieter und Mieter sich nicht einigen können, hat das zuständige Gericht das letzte Wort.
Vergleichswohnungen und Gutachten
Vermieter dürfen sich zur Begründung von Mieterhöhungsforderungen auch auf Mietdatenbanken, Sachverständigengutachten und Vergleichswohnungen beziehen. Was in solchen Fällen geht und nicht geht, ist kompliziert. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich eingehend beraten lassen.
Tabelle mit Regeln für Mieterhöhungen
Ausgangslage | Wann | Wie | Wie viel | Ab wann |
Bei allen Mietverträgen (außer für Sozialwohnungen) | Wenn sich Vermieter und Mieter einig sind, ist eine Erhöhung jederzeit möglich; es können auch Klauseln vereinbart werden, die zukünftige Mieterhöhungen ausschließen oder begrenzen. | |||
Mietvertrag ohne vorab vereinbarte Mieterhöhungen (außer für Sozialwohnungen) | Forderung frühestens 12 Monate und Inkrafttreten frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung. | Verlangen auf Zustimmung in Textform (auch E-Mail) mit nachvollziehbarer Begründung. | Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren bei Kappungsgrenzenverordung für den Wohnort, sonst maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. | Frühestens ab Anfang des dritten Monats nach Erhöhungsverlangen |
Mietvertrag mit Staffelmiete | Wie im Vertrag vorgesehen. Einzelheiten: Staffelmiete: Wenn die Miete automatisch steigt | |||
Mietvertrag mit Indexklausel | Inkrafttreten frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung | Schreiben, wonach die Miete wie Index steigt | Wird berechnet. Ausgangsmiete / Index damals * Index heute (--> test.de/indexmiete mit Rechner) | Frühestens ab Anfang des übernächsten Monats nach Mieterhöhungsschreiben |
Wohnung (außer Sozialwohnung) soll modernisiert werden, der Vertrag enthält keine Staffel- oder Indexmiete | Nach Modernisierung zur Verbesserung der Energieeffizienz oder des Wohnwerts. | Erklärung in Textform mit nachvollziehbarer Berechnung der auf die Wohnung entfallenden Kosten. | Pro Jahr 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten (ohne Zuschüsse und bei Förderkrediten abzüglich des Zinsvorteils) nach Abzug auf Reparaturbedarf entfallender Kosten. Höchstens allerdings: | Beginn des dritten Monats ab Zugang des Erhöhungsverlangens. Sechs Monate später, wenn die Mieterhöhung nicht vor der Modernisierung angekündigt war oder die Miete 10 Prozent oder mehr steigt als angekündigt. Einzelheiten siehe Modernisierung: Wenn der Vermieter investiert |
Sozialwohnung | Wenn die Kosten für die Wohnung höher sind als die Miete. | Schriftliche Erklärung des Vermieters mit Berechnung und Erläuterung. | Bis zur Höhe der sich aus den Kosten ergebenden Miete. | Auf die Anforderung folgender Monat. |
Häufige Fehler bei der Mieterhöhung
Trotz der eigentlich klaren Regelungen zu Mieterhöhungen im Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es oft Streit zwischen Mietern und Vermietern.
Jede vierte Mieterhöhungsforderung ist unwirksam
Laut Mietervereinen verlangen Vermieter in etwa einem Viertel der Fälle mehr als Ihnen zusteht. Die Vermieter wenden zuweilen den Mietspiegel falsch an oder berufen sich auf ein ungültiges Zahlenwerk. Von vornherein unwirksam ist ein Mieterhöhungsverlangen beispielsweise, wenn der Vermieter sie nicht von allen verlangt, die als Mieter im Vertrag stehen.
Mieter sollten rechtlichen Rat einholen
Im Detail ist die Rechtslage vertrackt und für Laien undurchschaubar. Wer eine Erhöhung nicht akzeptieren will, sollte sich unbedingt von einem Mietrechtsspezialisten beraten lassen. Falsch zu reagieren, kann teuer werden. Stimmt der Mieter zu, gilt eine Mietererhöhung auch dann, wenn der Vermieter sie gar nicht verlangen durfte. Verweigert er dagegen die Zustimmung, obwohl die Mieterhöhung korrekt ist, kann der Vermieter klagen und der Mieter muss dann auch noch Gerichtskosten und Rechtsanwaltshonorare tragen.
Tipps für Mieter
Rechtsrat einholen. Lassen Sie sich unbedingt vom Mieterverein oder von einem auf die Vertretung von Mietern spezialisierten Anwalt beraten, bevor Sie auf das Schreiben des Vermieters reagieren. Ob ein Mieterhöhungsverlangen formal wirksam ist, können Laien nicht zuverlässig beurteilen. Und wenn der Vermieter Ihnen ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen geschickt hat, ist es meist richtig, gar nicht zu antworten. Solange der Vermieter den Fehler nicht bemerkt, kann er ihn nämlich auch nicht korrigieren, und die Miete bleibt erst mal noch unverändert.
Belege einfordern. Als Mieter einer Sozialwohnung können Sie vom Vermieter Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Kostenmiete verlangen und sich die Genehmigung zeigen lassen. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Stelle, wenn der Vermieter nicht oder unzureichend antwortet. Je nach Bundesland sind Kommunen, Städte oder Kreise zuständig. Hat der Vermieter mehr als zulässig kassiert, muss er das überzahlte Geld mit Zinsen erstatten.
Tipps für Vermieter
Form wahren. Bereiten Sie Mieterhöhungen gut vor. Lassen Sie im Zweifel die Forderungsschreiben von den Juristen eines Vermieter- oder Hausbesitzer-Verbands oder einem erfahrenen Vermieteranwalt prüfen. Besonders ärgerlich sind formale Fehler, die zur Unwirksamkeit Ihres Forderungsschreibens führen.
Behörde einschalten. Wenden Sie sich an die zuständige Behörde, wenn Sie im sozialen Wohnungsbau errichtete Wohnungen haben und mit der Miete nicht auskommen, um die Kosten zu bestreiten. Je nach Bundesland sind Kommunen, Städte oder Kreise zuständig.
Urteile und Einzelheiten
Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze. Auch vor Ablauf von drei Jahren dürfen Vermieter die Miete bis zur so genannten Kappungsgrenze erhöhen. Die Miete steige auch dann um nicht mehr als die Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren, wenn der Mietvertrag erst vor weniger als drei Jahren abgeschlossen wurde, begründeten die Richter in Lübeck ihr Urteil.
Landgericht Lübeck, Urteil vom 29.06.2023
Aktenzeichen: 14 S 95/22
Mietspiegel muss nicht vorliegen. Vermieter müssen den Mietspiegel, auf den sie sich beziehen, wenn sie eine höhere Miete verlangen, nicht unbedingt vorlegen. Es reicht aus, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Es ist auch nicht nötig, dass sie Mieter auf Spielräume hinweisen. So hat es der Bundesgerichtshof für einen Fall aus Nürnberg entschieden. Der Mietspiegel dort nennt einen Basispreis, der nur von der Größe der Wohnung abhängt. Ausstattung, Lage, Baujahr und weitere Faktoren führen zu Zu- oder Abschlägen. Die Vergleichsmiete liegt dann laut Nürnberger Mietspiegel bei dem sich aus Basismiete mit Zu- und Abschlägen ergebenen Betrag plus/minus 20 Prozent. Der Vermieter hatte keinen Mietspiegel beigefügt und den sich für die Wohnung ergebenden Mittelwert gefordert, ohne die Spanne zu erwähnen, die laut Mietspiegel außerdem noch bleibt. Das Amts- und das Landgericht hatten seine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen, weil er es nicht ausreichend begründet habe. Das hat der Bundesgerichtshof als falsch beurteilt. Das Landgericht in Nürnberg muss den Fall jetzt neu aufrollen und genau prüfen, ob der Mieter verpflichtet war, der Mieterhöhung vollständig zuzustimmen oder ob sich der Vermieter innerhalb des Mietspiegel-Spielraums doch noch einen Abschlag gefallen lassen muss.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.07.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 167/20
Mietspiegel muss nicht kostenlos sein. Ein Mietspiegel ist auch dann allgemein zugänglich, wenn Mieter eine geringe Schutzgebühr zahlen müssen, um ihn zu bekommen. So urteilte der Bundesgerichtshof im Fall des Vermieters einer Wohnung in Krefeld. Der Mietspiegel dort kostete damals 4 Euro. Amts- und Landgericht hatten geurteilt: Der Vermieter hat die Mieterhöhung nicht wirksam begründet. Er hätte den Mietspiegel beifügen müssen. Doch der Bundesgerichtshof urteilte vermieterfreundlich: Es ist Mietern zumutbar, 4 Euro für den Mietspiegel auszugeben. Der Bundesgerichtshof hob die Abweisung der Klage dieses Vermieters auf Zustimmung zu der Mieterhöhung auf.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.09.2009
Aktenzeichen: VIII ZR 276/08
Nachträgliche Verringerung der Forderung zulässig. Vermieter dürfen die geforderte Mieterhöhung nachträglich verringern. Sie müssen kein ganz neues Mieterhöhungsverlangen schicken.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2022
Aktenzeichen: VIII ZR 219/20
Erhöhungsverlangen auch ohne Details wirksam. Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter nicht detailliert erklärt, von welchen wohnwerterhöhenden Merkmalen er bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ausgeht. Es reicht aus, wenn sich auf den Mietspiegel bezieht und sagt, auf welchen Typ Wohnung er sich bezieht.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.06.2022
Aktenzeichen: VIII ZR 361/20
Sachverständigengutachten trotz Mietspiegel. Gerichte dürfen zur Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann ein Sachverständigengutachten einholen, wenn es wie in Berlin einen detaillierten Mietspiegel gibt. Folge für die Mieter einer Vier-Zimmer-Wohnung in Berlin-Charlottenburg: Sie mussten einer Miete zustimmen, die 9,7 Prozent höher lag als die von ihnen per Mietspiegel ermittelte Vergleichsmiete.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 03.08.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 88/20
Kein selbstständiges Beweisverfahren. Vermieter haben allerdings kein Recht auf ein selbstständiges gerichtliches Beweisverfahren, um die Höhe der Vergleichsmiete vorab per Sachverständigengutachten zu klären. Es ist Sache des Vermieters, die Vergleichsmiete zu ermitteln, entschied das Amtsgericht Hamburg. Hintergrund: Je nach Ausgang des Beweisverfahrens müssten Mieter das nicht selten 5000 Euro teure gerichtliche Sachverständigengutachten bezahlen. Vermieter könnten mit einem Antrag darauf drohen, um eine Zustimmung zur Mieterhöhung zu erreichen, die Mieter eigentlich nicht für berechtigt halten.
Amtsgericht Hamburg, Beschluss vom 16.01.2024
Aktenzeichen: 49 H 3/23