Mieterhöhung: Welche Frist laut BGB gilt (2024)

Zu Beginn eines Mietverhältnisses einigen sich Mietende und Vermietende auf einen Preis für die Wohnung. Der kann sich erhöhen, schon allein deshalb, weil vergleichbare Wohnungen in der Umgebung im Durchschnitt teurer geworden sind. Dann darf die Miete angehoben werden. Aber nicht alle Mieterhöhungen sind rechtlich in Ordnung.

Was bedeutet ortsübliche Vergleichsmiete?

Die Miete darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Ortsüblich sind die Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).

Ausblick: Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmieten sollen in Zukunft die Mietverträge der vergangenen sieben Jahre einfließen (Koalitionsvertrag, Seite 71). Diese Ankündigung aus dem Jahr 2021 wurde bisher nicht umgesetzt.

Bei einer Mieterhöhung ist immer die Nettomiete zugrunde zu legen, also ohne Nebenkostenvorauszahlung. Es gibt Vermieter, die zusätzlich zur Nettomiete einen monatlichen Betrag für Schönheitsreparaturen verlangen.Ein solcher Zusatzbeitrag wird im Fall der Mieterhöhung als Teil der Nettomiete gewertet (AG Stuttgart, 08.03.2016, Az. 35 C 5555/15).

Muss die Mieterhöhung schriftlich sein?

Jede Mieterhöhung muss in Textform übermittelt werden (§ 558a BGB).Der Vermieter oder die Vermieterin muss Dir die Erhöhung also per Brief oder E-Mail mitteilen. Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist (BGH, 10.11.2010, Az. VIII ZR 300/09).

Muss die Mieterhöhung begründet sein?

Ohne Begründung dürfen Vermietende nicht einfach die Miete erhöhen (§ 558a BGB). Viele Vermietende begründen die Erhöhung mit dem aktuellen Mietspiegel, aus dem sich ergebe, dass die Preise für vergleichbare Wohnungen insgesamt gestiegen sind. Der Mietspiegel muss mit der Erhöhung nicht mitgeschickt werden.

Alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen seit 2023 einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB).Bei der Konzeption und Gestaltung haben Städte und Gemeinden aber einen gewissen Freiraum, so dass die Mietspiegel alle ein bisschen anders aussehen.

Als Beispiel findest Du hier Auszüge aus dem aktuellen Mietspiegel für Bielefeld in Nordrhein-Westfalen. Die Nettomieten sind nach Baujahren gestaffelt und werden immer in einer Spanne von unterem, mittlerem und oberen Wert angegeben. Die eigene Wohnung lässt sich dann mit den Ab- und Zuschlägen entsprechend einordnen.

Auszug aus dem Mietspiegel für Bielefeld 2024

Der Mietspiegel gilt für Standardwohnungen in Mehrfamilienhäusernin normaler Wohnlage mit einer Größe von 20 bis 120 Quadratmeter und Bad, WC und Sammelheizung in Bielefeld. Er gilt nicht für öffentlich geförderte Wohnungen, für Untermietverträge und gewerblich genutzte Wohnungen.

Quelle: Bauamt der Stadt Bielefeld (Stand: März 2024)

Wichtig:Auch wenn die Verbraucherpreise insgesamt steigen, dürfen Vermieterinnen und Vermieter die Miete wegen der Inflation nicht erhöhen, es sei denn, im Vertrag ist eine sogenannte Indexmiete vereinbart.Allerdings darf er die Nebenkostenvorauszahlung unter besonderen Voraussetzungen anheben. Mehr dazu liest Du im Ratgeber zur Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.

Darf der Vermieter die Mieterhöhung mit Vergleichsmieten begründen?

In kleinen Gemeinden mit weniger als 50.000 Einwohnerin gibt es oft keinen Mietspiegel. Dann kann der Vermieter oder die Vermieterin die Mieterhöhung auch mit dem Preis von drei vergleichbaren Wohnungen begründen, die jetzt schon das kosten, was er oder sie verlangen will. Die Wohnungen müssen von Ausstattung, Lage und Größe her ähnlich sein.

Die Lage der Wohnungen muss so genau benannt sein, dass man sie ohne größere Schwierigkeiten finden kann. Zum Beispiel muss ein Stockwerk benannt werden, falls es mehrere gibt. Nur dann können Betroffene die Vergleichsmieter nach Ausstattung und Quadratmeterpreis befragen. Du hast aber keinen Anspruch darauf, die Wohnung zu besichtigen.

Auch in Städten, in denen es einen Mietspiegel gibt, ist die Begründung der Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen zulässig. Allerdings darf der Vermieter keine unvermietete Wohnung als Vergleichswohnung heranziehen. Generell gilt: Gibt der Vermieter eine Vergleichswohnung an, auf welche die nötigen Kriterien nicht zutreffen, fällt diese aus der Aufstellung heraus. Kommt der Vermieter dann nicht mehr auf mindestens drei Vergleichswohnungen, ist auch die Mieterhöhung unzulässig.

Welche Bedeutung hat die Wohnfläche?

Auch wenn im Mietvertrag die Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben ist, darf die Miete nur auf der Grundlage der tatsächlichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden (BGH, 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).

Fehlt die Größenangabe im Vertrag, kommt es bei einer Erhöhung auf die wirkliche Wohnungsgröße an. Ist die Mieterhöhung für eine 60 Quadratmeter große Wohnung berechnet, die allerdings tatsächlich nur 50 Quadratmeter groß ist, wurde zu viel erhöht.

Aber:Es reicht nicht, dass Du einfach die vom Vermieter angenommene Größe bestreitest. Im Zweifel musst Du die Wohnfläche selbst berechnen und ein Aufmaß vorlegen, also eine Skizze der Wohnung mit den entsprechenden Größen der Zimmer. Dazu musst Du keinen Sachverständigen beauftragen; Du kannst die Ergebnisse Deiner eigenen Vermessung vorlegen, auch wenn die Wohnung Dachschrägen hat (BGH, 31.05.2017, Az. VIII ZR 181/16).

Tipp: Du solltest Deine Wohnung immer selbst vermessen und Dich nicht auf die Angabe im Mietvertrag verlassen. Das kann einiges an Miete sparen. Du brauchst dazu eventuell fachkundige Hilfe. Die Fläche unter einer Dachschräge wird nicht in vollem Umfang mitgezählt, gleiches gilt für Balkone undTerrassen. Wie diese Flächen zu berechnen sind, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung.