Un investisseur en SCPI (Société civile de Placement Immobilier), tout comme le propriétaire d’un actif immobilier, supporte des frais et charges inhérents à l’acquisition d’un actif immobilier (droits d’enregistrement, honoraires du notaire et du commercialisateur le cas échéant…) et à la gestion du patrimoine (honoraires de l’administrateur de biens le cas échéant, charges non refacturables, impôts et taxes divers etc.). Ces frais viennent naturellement impacter le taux de distribution. Mais ce qu’il faut souligner en introduction en ce qui concernele fonctionnement des SCPIet sur le marché de la Pierre Papier en général, c’est quele rendement (le taux de distribution ou TD)affiché par les SCPI est toujours exprimé net de tous frais. Contrairement à un investissem*nt immobilier locatif classique sur lequel vous devez retirer le montant des charges (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, etc.) pour évaluer le rendement réel de vos actifs immobiliers. En effet, pour des questions de transparence vis à vis des souscripteurs, l’ASPIM (l’ASsociation française des sociétés de Placement IMmobilier) demande à toutes les sociétés de gestion d’exprimer la performance d’une SCPI de rendement à travers le calcul du taux de distribution. Cet indicateur se calcule en divisant le dividende net de frais (brut de fiscalité) versé au titre de l’année n par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n. Il y a donc bien des frais quand on investit en SCPI mais c’est totalement transparent pour l’investisseur. Ces frais sont encadrés par le règlement général de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui ne fixe pas pour autant de plafond maximum. Voici un petit guide pour tout savoir à ce sujet.
Les frais de gestion dans les SCPI
Ce sontl’ensemble des frais supportés par la SCPIdans le cadre de son exploitation afin d’assurer le suivi et les bonnes relations avec les locataires, mais aussi afin de maintenir en état les actifs immobiliers. Nous avons donc regroupé dans cette catégorie les frais listés ci-dessous.
La commission de gestion locative
Cette commission de gestion est calculée en pourcentage des loyers encaissés par la SCPI (ce sont tous les produits locatifs hors taxes encaissés). L’assiette de cette commission peut être étendue aux produits financiers nets à la condition que les investisseurs en soient informés. Les frais de gestion sur les SCPI servent à payer l’ensemble de tous les frais de gestion liés à son exploitation, ainsi que les publications trimestrielles des résultats et performances, à organiser les assemblées générales, à payer les experts indépendants qui, une fois par an, procèdent à une évaluation du parc immobilier.
La commission de suivi et de pilotage des travaux
Les commissions de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier sont calculées sur le montant des travaux effectués. Ces frais servent à rémunérer le travail de maîtrise d’ouvrage pris en charge par la société de gestion pour suivre et gérer le bon déroulement de l’ensemble des travaux d’entretien du patrimoine immobilier. Le niveau de cette commission varie généralement d’une SCPI à une autre, entre 1% et 5% du montant des travaux réalisés.
La commission de cession et d’acquisition des immeubles
Pour les acquisitions et cessions du patrimoine immobilier, la société de gestion est autorisée à facturer une commission applicable sur le prix de cession net vendeur (en cas de vente immobilière) ou sur le prix d’acquisition des actifs et droits immobiliers. Le montant de cette commission varie généralement d’une SCPI à une autre, entre 1% et 3%.
Les frais de souscription
Ce sont les frais dont on entend généralement le plus parlé. On les assimile parfois à tort aux droits d’entrée applicables à certains placements que l’on retrouve en banque notamment comme les assurances-vie par exemple.
On les nomme aussifrais d’investissem*ntoucommission de souscriptionou encorefrais d’acquisition. Ces frais sont inclus dans le prix des parts de SCPI, ils sont donc supportés lors de l’achat de part, et non au moment de la vente des parts. En effet, le prix d’achat d’une SCPI est toujours indiqué sur tous les documents de souscription : frais de souscription inclus. Et c’est d’ailleurs, en retenant ce prix de souscription frais inclus qu’est calculé le taux de rendement annuel d’une SCPI.
Les frais de souscription sur une SCPI de rendement à capital variable (ou les SCPI de plus-values) sont en moyenne de 10% à 12 % selon les SCPI. Ils sont systématiquement de 12% sur les SCPI fiscales. Ils sont payés par le souscripteur. Un vendeur de parts de SCPI perçoit lui le prix de retrait (équivalent à ce que l’on appellerait le prix net vendeur dans le cas d’une vente immobilière classique). Pour les SCPI à capital fixe, c’est un peu différent. S’il s’agit d’acheter des parts sur le marché secondaire, pour obtenir des revenus complémentaires par exemple, les commissions de souscription sont généralement de 5 à 7% auquel s’ajoutent des droits de mutation de 5%.
Comparatif avec d’autres placements
| Type d’investissem*nt | Actifs immobiliers physiques | Placement SCPI | Contrat d’assurance-vie |
|---|---|---|---|
| Frais de souscription (ou frais d’entrée) | Frais de notaire (entre 7,5% et 8% selon les département) + frais d’agence immobilière (entre 3 et 5%) | Entre 10 et 12 % maximum selon les SCPI | Entre 0% et 3% selon les contrats d’assurance-vie |
| Frais de gestion | entre 7% et 12% selon les agences immobilières l’assurance loyers impayés si vous décidez d’en souscrire une Attention : ces frais sont prélevés sur les loyers encaissés. | Entre 10 et 12% selon les SCPI Attention : ces frais sont prélevés aux encaissem*nts des loyers. La performance annoncée est toujours exprimée nette de frais de gestion. | Entre 0,5% et 1,5 % selon les contrats Attention : ces frais sont prélevés sur les encours placés dans le contrat d’assurance-vie, et non pas sur les gains réalisés. |
| Rendement moyen net de tous frais (frais de gestion et charges le cas échéant) | Difficile à dire, cela va dépendre des villes. A Paris ou dans les grandes métropoles régionales : entre 2% et 4 % net en moyenne après déduction de la taxe foncière et des charges (charges de copropriété notamment) | Taux de distribution moyen historiquement situé entre 4 et 5 % (source ASPIM et IEIF) | 1,40 % s’agissant des fonds en euros. Pour les unités de compte (UC) il faudra prévoir de retraiter le montant des frais de gestion de la performance annoncé par le gérant du fond. |
Notre avis sur les frais des SCPI
Si l’on fait l’addition de l’ensemble des frais de fonctionnement d’une SCPI, par rapport à ce que l’on a l’habitude de voir dans les placements traditionnels (assurance-vie sans frais d’entrée ou livret A par exemple), cela peut paraître élevé au premier abord. Mais ce qui compte ce n’est pas tant le montant des frais de gestion, mais bel et bien ce que l’investisseur va percevoir… net de tous les frais prélevés.
Si les frais servent à rémunérer un vrai savoir-faire, et qu’au final l’investisseur SCPI est gagnant. Pourquoi s’en plaindre ?
Et c’est généralement en comparant de près l’investissem*nt dans une SCPI avec un investissem*nt dans un bien immobilier classique que l’on se rend compte du travail effectué par le gestionnaire. Par exemple, imaginons que vous avez fait l’acquisition d’un appartement locatif a un très bon rendement, disons 6 à 7%. Au moment de votre acquisition vous avez signé l’acte d’achat définitif devant notaire et vous vous êtes acquitté des droits de mutation ainsi que des émoluments du notaire pour un montant total de 8 % environ (cela dépend des départements). Et si vous êtes passé par une agence immobilière, vous pouvez rajouter 3 à 5 % d’honoraires d’agence. Soit entre 11 et 13 % de frais d’acquisition. Concernant le rendement de 6 à 7%, n’est autre que le rendement brut avant déduction des charges inhérentes à toute détention de bien immobilier :
- La taxe foncière
- Les assurances (incendie, dégâts des eaux)
- Les frais de gestion si vous avez confié la gestion à un professionnel pour gérer votre bien
- Les assurances locatives pour vous couvrir en cas de vacance locative ou d’impayés
- Les travaux d’entretien courants
- Les appels de charges de copropriété
Sans compter l’impact de la vacance locative sur le rendement global du projet. En faisant l’addition de tous ces frais, on arrive vite au même niveau de frais que pour une SCPI de rendement.
Le TRI : l’indicateur de performance qui tient compte des frais de souscription
Le TRI ou Taux de Rendement Interne, est l’indicateur le plus précis en matière d’analyse de la performance passée d’une SCPI. S’agissant d’un investissem*nt immobilier, et donc de moyen long terme, la performance d’une SCPI s’étudie à minima sur 5 ans (c’est souvent bien trop court pour évaluer la pertinence d’investir ou non dans une SCPI) et au mieux sur 10 ans. C’est la raison pour laquelle on retrouve souvent sur les bulletins trimestriels ou les rapports annuels le TRI 5 ans et le TRI 10 ans. Le TRI tient compte de l’évolution du prix de retrait de la part (le prix après déduction des frais de souscription) et des revenus distribués sur la période choisie pour son calcul. C’est la raison pour laquelle c’est un indicateur plus précis que le taux de distribution pour tenir compte de l’impact des frais de souscription.
Y a-t-il des frais de sortie lors de la vente des parts ?
Il n’y a pas de frais de cession lors de la revente des parts de SCPI. Sauf pour quelques-unes, très très minoritaires. Ce sont généralement les SCPI dites “sans frais d’entrée” qui appliquent des frais de retrait (de l’ordre de 5 à 6%) pour toute cession qui interviendrait avant une certaine durée de détention.
Est-ce que je paye moins de frais en passant par un courtier en SCPI ?
Le prix de souscription d’une SCPI est le même, quel que soit le canal par lequel vous investissez. Que ce soit directement auprès du gestionnaire, ou d’un conseiller en gestion de patrimoine, ou par le biais d’une société de conseil en ligne comme Weelim ou encore auprès d’un établissem*nt bancaire. Il n’y a donc aucun frais supplémentaire en passant par un courtier en SCPI.
Les frais sont-ils différents selon les typologies de SCPI
Les frais peuvent être différents d’une SCPI à une autre. Mais cette différence n’a aucun lien avec la catégorie à laquelle appartient la SCPI (Bureaux, commerces, santé, logistique, ISR ou non ISR etc…). De la même manière, il n’y a pas de lien entre le niveau des frais et l’emplacement des immeubles. Une SCPI internationale ou une SCPI investie en Europe (zone euro) par exemple, n’aura pas forcément plus de frais qu’une SCPI investie principalement en France ou à Paris.
Le cas particulier des SCPI sans frais d’entrée
Les SCPI sans frais d’entréene présentent pas forcément moins de frais qu’une SCPI qui intègre dans son prix de part des frais de souscription. C’est en réalité une façon de présenter les choses. En effet, les SCPI sans frais de souscription affichent des frais de gestion locative supérieurs à la moyenne. Ils récupèrent donc dans la durée (sur les loyers perçus par la SCPI) ce qu’ils ne facturent pas à l’entrée. Ensuite, ces SCPI ont des pénalités de sortie pendant une certaine période comprise entre 3 et 6 ans selon les SCPI.
Les SCPI en assurance-vie : attention à l’empilement des frais
Si vous souhaitez placer de l’argent, l’assurance-vie est un excellent placement patrimonial pour optimiser sa fiscalité sur les gains réalisés pendant la phase d’épargne, mais aussi pour préparer la transmission de votre patrimoine. Néanmoins, le contrat d’assurance-vie ne sera pas forcément le meilleur cadre d’investissem*nt pour investir dans la Pierre Papier. Tout dépendra de la situation fiscale et patrimoniale de l’investisseur. En effet, n’oublions pas que dans un contrat d’assurance-vie, l’assureur prélève chaque année des frais de gestion calculés sur le montant des encours placés. Et il peut y avoir aussi, selon les assureurs, des frais spécifiques aux SCPI en assurance-vie. Aussi, il faudra s’assurer que le montant de ces frais ne vient pas annuler l’intérêt fiscal de l’opération.
Les frais liés à l’investissem*nt à crédit
L’investissem*nt à crédit nécessite de faire appel à un organisme bancaire qui va accorder ou non l’emprunt souhaité en fonction du taux d’endettement après opération de l’investisseur.Les frais liés à l’octroi du financement, à savoir par exemple les frais de dossier de la banque ou du courtier et les frais de garantie, devront être pris en compte dans la simulation d’investissem*nt pour calculer le gain net de l’opération sur la durée de placement.
Où trouver la liste de ces frais avant de souscrire à une SCPI ?
Les statuts de la SCPI ou, à défaut, la note d’information mentionnent de façon précise l’assiette et le taux des rémunérations versées à la société de gestion. La société de gestion précise bien les frais qui sont couverts par les commissions de gestion et ceux qui n’entrent pas dans la rémunération de gestion. Généralement, ils sont également résumés dans la fiche synthétique de présentation de la SCPI (le document d’informations clés et/ou la plaquette de présentation).
A lire aussi :
- Les différents types de SCPI
- Les performances des SCPI
- La réglementation des SCPI
- Achat vente des SCPI : mode d’emploi
