Grundsteuer (2024)

von Christiane Tauer | Journalistin - Immobilienexpertin

aktualisiert am 07.03.2024

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grundsteuer müssen Eigentümer von unbebauten und bebauten Grundstücken vierteljährig an Gemeinden bezahlen.
• Die Höhe der Grundsteuer hängt von drei Faktoren ab: Einheitswert, Grundsteuermesszahl und örtlichem Hebesatz.
• Es wurde eine Grundsteuerreform beschlossen, die ab 2025 in Kraft treten soll. In vielen Bundesländern gilt das Bundesmodell für das neue Bewertungsverfahren, Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen eigene Modelle. Mit Hilfe der kostenlosen Immobilienbewertung erfahren Eigentümer, wie sich die Grundsteuerreform auf ihren Immobilienwert auswirkt.
• Bereits ab 1. Juli 2022 müssen Eigentümer die zum 01.01.2022 gültigen Immobilienwerte an das Finanzamt übermitteln.

Die Grundsteuer ist in Deutschland eine Realsteuer, die die Immobilieneigentümer sowie Erbbaurechts-Nehmer leisten müssen. Die Steuer wird von den Städten und Gemeinden objektbezogen erhoben. Anders als beispielsweise bei der Einkommenssteuer spielen die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners demzufolge keine Rolle bei der Berechnung. Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen, gleich nach der Gewerbesteuer. Sie wird von den Städten und Gemeinden als eine Art "Gegenleistung" für die Nutzung der kommunalen Infrastruktur wie Kanalisation oder Straßen erhoben.
Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Steuern in Deutschland. Ihre Anfänge hatte sie im 19. Jahrhundert, als das Kataster eingeführt wurde. Rechtlich geregelt ist die Grundsteuer im Grundsteuergesetz.

Wird von der „Grundsteuer“ gesprochen, ist im Wesentlichen die Grundsteuer B gemeint. Daneben gibt es die Grundsteuer A und die Grundsteuer C. Hier die Übersicht:

• Grundsteuer A

Die Grundsteuer A bezieht sich auf land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Das heißt, nur Eigentümer von Agrarflächen müssen sie leisten.

• Grundsteuer B

Die Grundsteuer B bezieht sich auf bebaubare beziehungsweise bebaute Grundstücke, weshalb die Steuer oft auch als Grundstückssteuer bezeichnet wird. Der Großteil der Grundsteuer in Deutschland resultiert aus der Grundsteuer B. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass nicht nur Grundsteuer für ein Haus, sondern auch Grundsteuer für eine Eigentumswohnung entrichtet werden muss.

• Grundsteuer C

Die Grundsteuer C wird mit der Grundsteuerreform, die ab 2025 in Kraft tritt, neu hinzukommen. Dabei handelt es sich um eine Wiedereinführung einer bereits in den 1960er-Jahren bestehenden Regelung. Sie gilt für baureife, aber noch unbebaute Grundstücke. Kommunen dürfen für diese Grundstücksflächen einen höheren Hebesatz festlegen, wenn die Bauherren sie längere Zeit brach liegen lassen. Auf diese Weise soll der Bodenspekulation und einem Bauplatzmangel entgegengewirkt werden.

immoverkauf24 Info:

Häufig kommt es zu einer Verwechslung der Grundsteuer mit der Grunderwerbssteuer. Die beiden Begriffe haben jedoch eine unterschiedliche Bedeutung: Die Grundsteuer muss jährlich vom Immobilieneigentümer gezahlt werden, die Grunderwerbssteuer ist hingegen eine einmalige Zahlung beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks.

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Um die bis Ende 2024 noch gültige Grundsteuer zu berechnen, sind mehrere Werte erforderlich: der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl sowie der örtliche Hebesatz.

Zudem muss die Art der Bebauung (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus etc.) bekannt sein. Die Angaben zum Einheitswert und zur Grundsteuermesszahl teilt das Finanzamt Neueigentümern mit einem Bescheid zum Grundsteuermessbetrag sowie zum Einheitswert mit. Nach Bekanntgabe dieser Angaben erhält der Grundstückseigentümer zu Beginn des Folgejahres einen Bescheid über die Grundsteuer, da er erst dann Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt wird. Dieser Bescheid gilt solange, bis das Finanzamt eine Änderung mitteilt, beispielsweise wenn der Hebesatz angehoben oder gesenkt wird.

Die für die Grundsteuer erforderlichen Werte im Detail:

• Einheitswert
  Der für die Grundsteuer benötigte Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt festgelegt. Basis bilden die Werteverhältnisse des Jahres 1964 für Westdeutschland beziehungsweise 1935 für Ostdeutschland. Relevant ist dafür die Lage der Immobilie sowie weitere Merkmale wie Ausstattung oder Bauweise.
  Ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, spielt ebenfalls eine wichtige Rolle, um die Grundsteuer zu berechnen. Bei einem unbebauten Grundstück wird lediglich die Quadratmeterzahl mit dem Bodenwert aus den Jahren 1964 bzw. 1935 multipliziert, um den Einheitswert zu erhalten. Bei einem bebauten Grundstück ist die Berechnung aufwendiger, es muss das Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren herangezogen werden.

immoverkauf24 Info:

Entgegen der ursprünglichen Planung, den Einheitswert alle sechs Jahre neu zu ermitteln, wurde aufgrund des hohen Verwaltungsaufwands seit 1964 keine neue Ermittlung mehr durchgeführt. Die Bewertungen dürften sich aber vielerorts massiv verändert haben – etwa in früher eher unbeliebten Stadtbezirken, die mittlerweile stark nachfragt sind. Die Folge: Grundstückseigentümer werden nicht gerecht besteuert – so sah es jedenfalls das Bundesverfassungsgericht und stufte 2018 die bisherige Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig ein.

• Grundsteuermesszahl
  Die Grundsteuermesszahl steht in enger Verbindung zum Einheitswert, denn sie hängt von der Art der Bebauung und vom Standort der Immobilie (Ost- oder Westdeutschland) ab. Festgelegt ist die Zahl in den §§ 14 und 15 Grundsteuergesetz (GrStG). Im Folgenden liefern wir eine Übersicht.

Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern (Ostdeutschland)*:

*ausgenommen Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Es werden je nach Baujahr und Einwohnerzahl unterschiedliche Grundsteuermesszahlen verwendet. Dabei gelten Gebäude, die bis 31.3.1924 bezugsfertig wurden, als Altbau, für die Einwohnerzahl wird der Stichtag 16.6.1933 herangezogen. Hier bezieht sich die Grundsteuermesszahl auf den Einheitswert zum 1.1.1935.

• Hebesatz
  Der Hebesatz wird von jeder Stadt oder Gemeinde in Deutschland individuell festgelegt und variiert stark. Während er beispielsweise in einigen Kommunen bei 0 Prozent liegt, sind es anderswo 1000 Prozent. Der Durchschnittswert ist 378 Prozent.

Liegen diese drei Werte vor, lässt sich die Grundsteuer berechnen. Die Ermittlung erfolgt dabei aktuell nach folgenden Formeln:

1. Berechnung des Grundsteuermessbetrags

• Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Grundsteuermesszahl

2. Berechnung der Grundsteuer

• Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

Mit der ab 2025 in Kraft tretenden Grundsteuerreform wird die Grundsteuer nach dieser Formel berechnet:

• Grundsteuer (ab 2025) = Aktueller Wert der Immobilie x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Der „aktuelle Wert“ ist der neue Einheitswert, der sich aus der Grundstücksfläche, dem Bodenrichtwert, der Immobilienart, der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, der Gebäudefläche und dem Gebäudealter zusammensetzt. Der veraltete Einheitswert aus den Jahren 1935 und 1964 ist dann nicht mehr gültig.

Es ist allerdings zu beachten, dass diese Formel nur für die Bundesländer gilt, die sich für das Bundesmodell entscheiden. Welche Berechnungsmethode die anderen Bundesländer wählen werden, steht bisher nur zum Teil fest.

Die Berechnung der aktuellen Grundsteuer für Ihre Immobilie erfolgt in der Regel in 4 Schritte:

1. Einheitswert auf dem Steuerbescheid ablesen
2. Grundsteuermesszahl recherchieren
3. Hebesatz beim zuständigen Finanzamt erfragen
4. Formel zur Berechnung der Grundsteuer anwenden

Beispiel: Kauf eines EinfamilienhausesAngenommen, es wird ein Einfamilienhaus für 360.000 Euro in Hamburg erworben. Das Finanzamt teilt dem Käufer zum Ablauf des Kaufjahres mit, dass der Einheitswert mit 33.438 Euro festgesetzt wurde. Zudem informiert das Finanzamt über die Grundsteuermesszahl.

Darauf aufbauend legt das Finanzamt die Grundsteuer für das Haus wie folgt fest:

Ergebnis: Die jährliche Grundsteuer für das Einfamilienhaus in Hamburg beträgt 469,40 Euro. Wird es wie üblicherweise auf Quartale aufgeteilt, belaufen sich demnach die vierteljährlich zu leistenden Zahlungen auf jeweils 117,35 Euro.

Die Grundsteuer wird jeweils zum 1. Januar eines Jahres erhoben und gilt für das gesamte Jahr. In der Regel fordert das Finanzamt die Grundsteuer quartalsweise ein und ist dabei zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Die Eigentümer erfahren im Grundsteuerbescheid, wann sie die Steuer zu zahlen haben. In der Regel wird die Grundsteuer mit den Grundbesitzabgaben zusammengefasst, so dass viele Kommunen einen Grundbesitzabgabenbescheid verschicken, in dem sie nicht nur die Höhe der Grundsteuer berechnen und Ihnen mitteilen, sondern auch die zu leistenden Abfall- und Abwassergebühren sowie die Straßenreinigungskosten festlegen.

Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres verkauft, bleibt der bisherige Eigentümer der Schuldner, der Käufer wird erst ab dem 1. Januar des Folgejahres zum Steuerschuldner. Ein Beispiel: Angenommen, eine Immobilie wird am 1. Februar verkauft. Dann bleibt der Verkäufer für den Rest des Jahres für das Finanzamt der Steuerschuldner. Die Konsequenz: Zahlt der Käufer die Grundsteuer nicht, fordert das Finanzamt den Verkäufer zur Zahlung auf.

immoverkauf24 Tipp:

Es ist sinnvoll, im Kaufvertrag zu regeln, wie die Zahlung der Grundsteuer übers Jahr aufgeteilt werden soll. So lassen sich Streitigkeiten vermeiden.

Die Neuregelung der Grundsteuer für Wohngebäude – das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) – wurde Ende 2019 von Bundestag und Bundesrat beschlossen. Ziel der Grundsteuerreform ist es, die aktuelle Ungleichbehandlung von vergleichbaren Grundstücken zu beheben und die Bewertungsverfahren zu vereinfachen. Zugleich soll es zu keiner Mehrbelastung der Grundeigentümer kommen.

Greifen wird das Grundsteuer-Reformgesetz erst ab 2025, bis dahin bleibt die bisherige Berechnungsmethode als Übergangsregel in Kraft. Die Übergangszeit ist notwendig, da zahlreiche Grundstückswerte und statistische Miethöhen neu ermittelt werden müssen, um wie vom Bundesverfassungsgericht gefordert neue Einheitswerte festzulegen. Für diesen Vorgang haben die Behördenbis Ende 2022 Zeit. Eigentümer sind im Zuge dessen verpflichtet, die am 1. Januar 2022 gültigen Grundstückswerte voraussichtlich vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER an das Finanzamt zu übermitteln. Die Angaben umfassenLage des Grundstücks

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Gebäudeart
• Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes

In ihren Grundzügen bleibt die Erhebung der Grundsteuer allerdings erhalten.

Eine Folge der Neuerfassung wird sein, dass dieWertsteigerung von Immobiliender vergangenen Jahrzehnte in die Grundsteuer einberechnet wird. Ob das zu einer höheren Besteuerung führt, ist noch unklar. Ein Kriterium des Bundesfinanzministeriums beim Erarbeiten der Reform war,Mehrbelastungen von Grundeigentümernzu vermeiden. Abhängig ist dies jedoch auch vom Hebesatz, den die Bundesländer und Kommunen erst noch für die neue Grundsteuer festlegen.

Eine Besonderheit bei der Grundsteuerreform ist, dass die Bundesländer vomBundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer abweichendürfen. Möglich ist das durch eine sogenannteÖffnungsklausel.

Eine weitere Neuerung der Grundsteuerreform ist, dass es ab 2025 neben Grundsteuer A und Grundsteuer B eine Grundsteuer Cgeben. Mithilfe der Grundsteuer C sollen baureife Grundstücke besteuert werden.

Die Neuberechnung der Grundsteuer nach abweichendem Länderrecht, also per Öffnungsklausel, wird ebenfalls ab 2025 greifen. Erwirkt hatte die Öffnungsklausel das Bundesland Bayern. Ohne diese abweichende Regelungskompetenzwäre die Grundsteuerreform innerhalb der vom Bundesverfassungsgericht festgelegten Frist möglicherweise gescheitert.

Während die neun Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen dem Bundesmodell folgen, haben die übrigen Länder eigene Regelungen getroffen.
Eine Ausnahme bilden allerdings Sachsen und das Saarland, die eine Mischform entwickelt haben: Sie weichen bei der Höhe der Steuermesszahlen ab. Im Saarland sollen zwei unterschiedliche Messzahlen für Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien gelten: 0,34 Promille für Wohnen und 0,64 für Gewerbe. In Sachsen hat man sich auf 0,36 Promille für Wohngrundstücke sowie unbebaute Grundstücke und 0,72 Promille für Geschäftsgrundstücke geeinigt.

Geht man vom Bundesmodell aus, wird die Grundsteuer wie bisher auch ab 2025 unter Zuhilfenahme eines Einheitswertes berechnet, der mit Grundsteuermessbetrags und Hebesatz multipliziert wird. Eine wesentliche Veränderung der Grundsteuerreform ist die Neubestimmung des Einheitswertes. Bebaute Wohngrundstücke werden dafür mithilfe desErtragswertverfahrens erfasst. Die Wertbestimmung erfolgt dann im Wesentlichen nur noch durch fünf Parameter:die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Immobilienart, das Alter des Gebäudes und die Nettokaltmiete, die u.a. von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt. Aktuell sind für die Berechnung etwa 20 Faktoren nötig.

Die vereinfachte Formel zur Erhebung der neuen Grundsteuer lautet:

• Wert Grundbesitz x Steuermesszahl x Hebesatz

Die drei wesentlichen Schritte zur Erhebung der Grundsteuer ab 2025:

1. Um die aktuellen Werte von Wohnimmobilien zu bestimmen, wird das Ertragswertverfahren genutzt: Der jeweilige Bodenrichtwert – ermittelt auf Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse – und die statistisch berechnete Höhe der Nettokaltmiete fließen darin ein. Herangezogen werden außerdem die Grundstücksfläche, die Art der Immobilie und auch das Alter. Bestimmen lassen sich die Faktoren z.T. über das Bodenrichtwertsystem „Boris“ der Bundesländer. Es gilt, dass die Parameter alle sieben Jahre neu erhoben werden.
2. Damit sich die stark gestiegenen Immobilienwerte nicht zu drastisch auf die Grundsteuer auswirkt, wird die Grundsteuermesszahl abgesenkt. Diese wird künftig nur noch etwa 1/10 des bisherigen Wertes betragen, so dass sie nach der Grundsteuerreform bei 0,034 Prozent liegen wird. Bisher liegt er bei 0,35 Prozent. Für den sozialen Wohnungsbau sowie kommunale und genossenschaftliche Wohnungen ist ein zusätzlicher Abschlag bei der Grundsteuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen, um diese Wohnformen durch die Steuerminderungen zu fördern.
3. Der dritte Schritt der Berechnung findet durch die Hebesätze der Kommunen statt. Sollte sich in einzelnen Kommunen die Grundsteuer wegen der Neubewertungen der Immobilien drastisch verändern, können die Kommunen in Eigenregie ihre Hebesätze für die Grundsteuer so anpassen, dass keine wesentliche Mehrbelastung für die Grundeigentümer stattfindet. Der Deutsche Städtetag, die Interessenvertretung von Städten und Kommunen, hat angekündigt, sich an diesen Grundsatz halten zu wollen. Ob das mit der Grundsteuerreform in 2025 wirklich geschieht, wird sich zeigen.

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, ändert sich die Grundsteuer in der Regel nicht. Auch die Steuernummer wird beibehalten. Dies gilt auch bei einem Wohnungsverkauf. Anders sieht es aus, wenn das Grundstück beispielsweise viaRealteilungin zwei Einheiten gesplittet wird: Dann erhalten beide Grundstücke eine eigene Steuernummer und die Grundsteuer wird an die geänderten Verhältnisse angepasst.

Es kann jedoch in folgenden Fällen zu einer Änderung der Grundsteuer kommen und das Finanzamt ermittelt den Einheitswert neu:

• Bei einer Änderung des Hebesatzes durch die Kommune.
• Die Immobilie wird stark umgebaut bzw. ein Anbau wird errichtet.

• Bundesministerium der Finanzen: Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG)

• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Grundsteuergesetz (GrStG)

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