Diagnostics techniques immobiliers (2024)

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique comprenant:

• l’état de l’installation intérieure d’électricité;
• l’état de l’installation intérieure de gaz «naturel»;
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP);
• l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante;
• l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment;
• l’état des risques naturels et technologiques;
• l’état des installations d’assainissem*nt non collectif;
• le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE).

Le bailleur doit fournir, lors de la signature ou du renouvellement d’un contrat de location, un dossier de diagnostic technique comprenant:

• le constat de risque d’exposition au plomb;
• l’état des risques naturels et technologiques;
• le diagnostic de performance énergétique.

Le dossier de diagnostic technique (excepté l’état des risques naturels et technologiques et l’état des installations d’assainissem*nt non collectif) doit être établi par des professionnels présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Les diagnostiqueurs doivent disposer d’un certificat de compétence émis par un organisme de certification, lui-même accrédité. Ce certificat permet de garantir aux consommateurs les compétences des diagnostiqueurs et leur maintien.

Les diagnostiqueurs sont tenus de souscrire une assurance de responsabilité professionnelle.

Ils ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé d’établir l’un des documents mentionnés faisant partie du dossier de diagnostic technique.

Le service public d’assainissem*nt non collectif (SPANC) doit établir ou faire établir l’état des installations d’assainissem*nt non collectif.

L’état des risques naturels et technologiques est établi directement par le vendeur ou le bailleur, si besoin avec l’aide d’un professionnel de son choix.

Les organismes de certification tiennent à disposition du public la liste, les coordonnées et les compétences des diagnostiqueurs qu’ils ont certifiés.

Un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés regroupe la liste de toutes les personnes titulaires d’une certification en cours de validité. Vous pouvez vérifier la validité d’un certificat à partir de son numéro. Vous pouvez aussi visualiser la liste des diagnostiqueurs certifiés dans un certain périmètre autour d’un lieu donné, ou la liste par entreprise.

Les informations sont mises à jour très régulièrement. Contactez l’organisme certificateur concerné pour tout signalement ou demande de rectification éventuelle.

Les professionnels de l’immobilier intervenant dans la vente ou la location d’un bien peuvent également vous aider à vérifier que le diagnostiqueur respecte bien les conditions de compétences, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance requises.

Des sanctions sont prévues dans le code de la construction et de l’habitation pour les personnes qui établiraient les diagnostics demandés par la loi sans respecter les conditions de compétences, d’organisation, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance exigées.

Par ailleurs, des sanctions sont prévues pour les propriétaires qui feraient appel, pour établir les diagnostics demandés par la loi, à des personnes qui ne respectent pas ces mêmes conditions.

Il est donc indispensable, avant de faire réaliser un diagnostic, de s’assurer de la validité des certificats de compétence du diagnostiqueur et de son attestation d’assurance de responsabilité professionnelle.

Le système de certification garantit les compétences des diagnostiqueurs et leur maintien.

Pour être certifié, le diagnostiqueur doit réussir un examen théorique puis un examen pratique. La durée de validité de cette certification est de 5 ans.

Afin de vérifier le maintien des compétences, l’organisme certificateur organise une surveillance tout au long du cycle de certification. Au bout de 5 ans, le diagnostiqueur doit être re-certifié pour pouvoir continuer d’exercer sa profession.

Il est possible de détecter les dérives éventuelles de certains prestataires, grâce à quelques principes de base:

• assurez-vous que le diagnostiqueur possède un numéro de certificat et que celui-ci est répertorié dans l’annuaire en ligne ou sur les sites Internet des organismes de certification ;
• assurez-vous que le diagnostiqueur visite bien vos locaux : un diagnostic ne peut être établi à distance ;
• assurez-vous que la visite des locaux ne soit pas trop furtive et que chaque local soumis au diagnostic soit effectivement visité ;
• certains diagnostics nécessitent l’utilisation d’appareils ou d’outils de mesure, c’est notamment le cas pour le constat de risque d’exposition au plomb et le diagnostic de performance énergétique : assurez-vous dans ces cas que le diagnostiqueur les utilise bien ;
• assurez-vous que le diagnostiqueur qui visite les locaux soit effectivement la personne certifiée : cette situation peut se produire dans une entreprise employant plusieurs salariés ;
• méfiez-vous des préconisations insistantes d’intermédiaires et de tarifs alléchants, qui peuvent révéler ensuite une insuffisance de qualité ou de fiabilité de la prestation réalisée.

Si vous constatez une pratique anormale, ou si vous avez un doute sur la compétence avec laquelle le diagnostic est réalisé, vous pouvez contacter l’organisme qui a certifié le diagnostiqueur auquel vous avez eu recours.

Une installation électrique défaillante représente un risque important d’électrocution (4 000 électrocutions graves avec une centaine de morts par an),et cause de nombreux départs de feu (sur 250 000 incendies, 80 000 sont d’origine électrique).

L’état relatif à l’installation intérieure d’électricité répond donc à un objectif de sécurité des personnes occupants les bâtiments.

Il permet d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes. Il contribue à la bonne information de l’acquéreur.

L’état de l’installation intérieure d’électricité porte sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

En cas de vente, les immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans, sont concernés.

L’état est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances. Il concerne l’installation située en aval de l’appareil général de commande et de protection propre à chaque logement jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant.

Le vendeur a l’obligation de fournir dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, l’état de l’installation intérieure d’électricité.

La durée de validité de l’état de l’installation intérieure d’électricité est de 3 ans.

Les accidents dus aux installations intérieures de gaz, tout en restant peu nombreux, sont responsables d’un nombre important de victimes. La vétusté des installations, l’absence d’entretien des appareils et certains comportements imprudents sont des facteurs de risque: 98% des accidents, fuites et explosions sont recensés dans les installations intérieures. Les intoxications oxycarbonées et les explosions font un grand nombre de victimes qui décèdent ou gardent des séquelles et handicaps à long terme.

L’état relatif à l’installation intérieure de gaz "naturel" répond à un objectif de sécurité des personnes occupants les bâtiments.

Il permet d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Il contribue à la bonne information de l’acquéreur.

Il décrit l’état des appareils fixes de chauffa*ge et de production d’eau chaude sanitaire, les tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, leurs accessoires etl’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz.

En cas de vente, les immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans, sont concernés.

L’état est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.

Le vendeur a l’obligation de fournir, dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente, ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, l’état de l’installation intérieure de gaz "naturel".

La durée de validité de l’état de l’installation intérieure de gaz "naturel" est de 3 ans.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé des facteurs de dégradations du bâti.

La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.

Une notice d’information est annexée à ce constat. Elle rappelle notamment les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les bâtiments à usage d’habitation, construits avant le 1erjanvier 1949.

Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne porte que sur les parties qui sont affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Lorsque la transaction, location ou vente, concerne un logement situé dans un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation (maison individuelle ou immeuble en copropriété par exemple), le CREP ne porte que sur les parties privatives dudit immeuble affectées au logement.

Les parties communes des immeubles d’habitation devaient quant à elles avoir faitl’objet d’un CREP avant le 12 août 2008.

Le vendeur a l’obligation de fournir le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

À défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d’exposition au plomb.

À la date de la promesse et de l’acte authentique de vente, le constat doit avoir été établi depuis moins d’un an dans le cas où il met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²). Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²), il n’y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.

Le vendeur doit faire appel à un diagnostiqueur titulaire d’une certification mais il n’est pas nécessaire qu’il soit titulaire de la mention DRIPP (diagnostic du risque d'intoxication par le plomb des peintures).

À défaut de CREP dans le contrat de location, le bailleur peut engager sa responsabilité pénale pour non respect des obligations particulières de sécurité et de prudence.

À la date de la signature du contrat, le constat doit avoir été établi depuis moins de six ans dans le cas où il met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²). Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire, le constat initial pourra être joint à chaque contrat de location, sans qu’il y ait lieu d’en établir un nouveau.

Le CREP est établi aux frais du bailleur (nonobstant toute convention contraire).

Le bailleur doit faire appel à un diagnostiqueur titulaire d’une certification mais il n’est pas nécessaire qu’il soit titulaire de la mention DRIPP (diagnostic du risque d'intoxication par le plomb des peintures).

Deux portées de certification ont été instaurées: par rapport aux compétences permettant la réalisation des constats de risques d’exposition au plomb et détenues par toutes les personnes certifiées, une mention identifie les compétences supplémentaires nécessaires à la réalisation du diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures et du contrôle après travaux en présence de plomb.

Pour tous les certifiés, l’opération de surveillance consiste en un contrôle de rapports de diagnostic. Les conditions de la surveillance de la compétence en matière de diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures sont plus exigeantes avec en sus une observation d’une prestation de la personne certifiée sur site au moins une fois pendant le cycle de certification de 5 ans.

L’état doit mentionner la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de le construction contenant de l’amiante.

Il a pour objectif la bonne information de l’acquéreur.

Le vendeur a l’obligation de fournir l’état précisant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. Le constat doit également préciser la localisation et l’état de conservation de ces matériaux et produits.

Si un dossier technique "Amiante" (DTA) existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier constitue l’état d'amiante. La durée de validité de l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante est illimitée. Toutefois, si des travaux de retrait de l’amiante sont réalisés ou bien si de nouveaux matériaux ou produits contenant de l’amiante sont découverts ultérieurement, il est dans l’intérêt du vendeur de faire réaliser un nouveau constat.

Note: indépendamment des transactions, il existe d’autres obligations relatives au repérage de l’amiante pour les propriétaires.

Le vendeur d’un appartement soumis au statut de la copropriété doit fournir un constat pour les parties privatives et la fiche récapitulative du dossier technique "Amiante" établie par la copropriété pour les parties communes (souvent disponible auprès du syndicat des copropriétaires).

Si la fiche récapitulative n’a pas été constituée et, dans la mesure où seul le syndicat des copropriétaires peut faire dresser cet état sur les parties communes, le copropriétaire vendeur ne pourra s’engager que sur les parties privatives.

Les insectes xylophages, et les termites en particulier, peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments en dégradant le bois et ses dérivés utilisés dans la construction. Leur activité peut affecter la qualité d’usage des bâtiments mais aussi causer des désordres importants dans leur structure même. Dans les cas les plus extrêmes, elle peut conduire à leur effondrement.

L’état relatif à la présence de termites répond donc à un objectif de sécurité des bâtiments.

Cet état vise à informer l’acquéreur de la situation de l’immeuble quant à la présence ou à l’absence de termites.

Il identifie l’immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n’ont pu l’être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. L’état est daté et signé.

Le vendeur a l’obligation de fournir l’état relatif à la présence de termites dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente, ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

En l’absence de ce document lors de la signature de l’acte authentique de vente, il ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

La durée de validité de l’état relatif à la présence de termites est de 6 mois.

Dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l’occupant, ou à défaut le propriétaire, doit en faire la déclaration en mairie dans un délai d’un mois. Pour les parties communes d’un immeuble, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.

Le maire peut enjoindre au propriétaire de procéder à des travaux d’éradication nécessaires. En cas de carence du propriétaire, il peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance, faire procéder d’office et aux frais du propriétaire à ces travaux.

Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par le décret du 14 mai 1991 relatif à la prévention du risque sismique, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret.

A cet effet, un état des risques naturels et technologiques mentionne les risques dont font état les documents références mis à disposition par le préfet. Il doit être accompagné des extraits de ces documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus.

Le vendeur a l’obligation de fournir l’état des risques naturels et technologiques dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion de la réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement, de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier auquel il est annexé.

Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une zone de sismicité ou si elle est concernée par un plan de prévention des risques ou si l’arrêté préfectoral fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique par l’état des risques naturels et technologiques mis à jour.

En cas de non-respect de ces obligations, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

L’état des risques naturels et technologiques est fourni au locataire par le propriétaire. Il complète le dossier de diagnostic technique, qui doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

A chaque changement de locataire, le vendeur doit mettre à jour l’état existant ou compléter le dossier de diagnostic technique.

Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion de tout type de contrat de location écrit. En cas de non-respect de ces obligations, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat.

Le modèle d’imprimé est librement disponible en préfecture, sous-préfecture et en mairie et téléchargeable ou sur le site service-publics.

Les documents concernant les risques technologiques, naturels prévisibles et sismiques, mis à disposition par le préfet peuvent être consultés dans les mairies des communes intéressées ainsi qu’à la préfecture et dans les sous-préfectures du département.

Le vendeur a l’obligation de fournir dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, l’acte authentique de vente, l’état des installations d’assainissem*nt non collectif. Cette obligation est en vigueur depuis le 1er janvier 2011.

La durée de validité du document est de trois ans.

Si un contrôle a déjà eu lieu, le document établi à l’issue du contrôle et délivré par le service public d’assainissem*nt non collectif (SPANC) est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

Si ce contrôle n’a pas eu lieu ou que le document n’est plus valide, le vendeur doit s’adresser au SPANC pour le contrôle de son installation.

Le SPANC doit exécuter ou faire exécuter le contrôle de l’installation et fournir au vendeur le certificat de contrôle qui devra être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre, que l’on peut visualiser sur l’étiquette énergie et l’étiquette climat.

Le DPE décrit le bâtiment ou le logement et ses équipements de chauffa*ge, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissem*nt, de ventilation, ainsi que les conditions de leur utilisation. Il indique, suivant les cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base des factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement (avec une méthode de calcul).

Le diagnostic de performance énergétique doit être établi à l’occasion de la vente de tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, quel que soit son usage (résidentiel ou non).

Il doit également être établi à l’occasion de la mise en location d’unlogement ou d’un bâtiment à usage principal d’habitation.

L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique ne s’applique actuellement qu’en Francemétropolitaine.

Le diagnostic de performance énergétique doit aussi être affiché dans les bâtiments publics d’une surface supérieure à 1 000 m² et recevant du public.

La production d’un diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour toute construction neuve ou extension de bâtiment.

Il est possible de faire effectuer un diagnostic de performance énergétique en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire. Ainsi, le propriétaire pourra profiter des recommandations de travaux formulées par le diagnostiqueur. Lorsque son établissem*nt n’est pas obligatoire, le diagnostic de performance énergétique est éligible au crédit d’impôt développement durable.

Le vendeur a l’obligation de fournir le diagnostic de performance énergétique dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

Il est établi aux frais du vendeur et doit être tenu à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du bien.

Dans le cas d’une vente d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le diagnostic de performance énergétique ne concerne que les parties privatives du lot.

La durée de validité d’un diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.

En cas de vente d’une maison individuelle ou d’un appartement, le vendeur doit faire appel à un diagnostiqueur titulaire d’une certification mais il n’est pas nécessaire qu’il soit titulaire d’une mention pour les DPE à l’immeuble et les bâtiments à usage autres que d’habitation (cf. dernière question).

Le diagnostic de performance énergétique est fourni au locataire par le propriétaire (qu’il s’agisse d’un propriétaire privé, personne physique ou morale, ou d’un propriétaire public). Il est établi aux frais du propriétaire, et doit être fourni dans le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il est également tenu à la disposition de tout candidat locataire qui en fait la demande.

L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique s’applique à la location d’un logement loué videou meublé, à la location saisonnière, à la location d’un logement de fonction ou consentie à un travailleur saisonnier.

Elle ne s’applique pas en cas de reconduction tacite du bail, de cession de bail, d’échange de logements, de sous-location et de logements-foyers.

En cas de location d’une maison individuelle ou d’un appartement, le bailleur doit faire appel à un diagnostiqueur titulaire d’une certification mais il n’est pas nécessaire qu’il soit titulaire d’une mention pour les DPE à l’immeuble et les bâtiments à usage autres que d’habitation (cf. dernière question).

Le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative: l’acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du vendeur ou du propriétaire bailleur.*

Il a pour but d’inciter le propriétaire à améliorer la performance énergétique du bâtiment, mais il n’entraîne pas l’obligation de faire des travaux.

Par ailleurs, la consommation estimée par le diagnostiqueur n’est pas une garantie contractuelle. En effet, le DPE indique, suivant les cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée lors des années antérieures (sur la base de factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. La consommation réelle peut donc différer, par exemple à cause de changements de conditions climatiques ou d’un usage différent de l’usage standardisé.

Depuis le 1er février 2012, une mention à la certification a été instaurée. La réalisation de diagnostics à l’immeuble ou de bâtiments à usage principal autre que d’habitation relève d’une mention traduisant des compétences approfondies.

Des pré-requis de qualification professionnelle sont exigés pour l’accès à la certification. Des obligations de formation sont exigées pour l’accès à la certification ou à la recertification.

Les spécifications des examens d’évaluation ont été durcies et les conditions de la surveillance des compétences des personnes certifiées ont été rendues plus exigeantes avec un contrôle sur ouvrage d’un diagnostic au moins une fois pendant le cyle de certification de 5 ans, en sus du contrôle des rapports.