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Les taux d’intérêt atteignent désormais régulièrement les 4.00 % pour des projets immobiliers sur 20 ou 25 ans. Cela va devenir un taux de crédit immobilier moyen avant la fin de l’année 2023. En effet, la hausse des taux de prêt est loin d’être terminée. Voici un point complet sur tout ce que vous devez savoir sur les taux de prêt immobilier en juillet 2023 avant d’emprunter pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement.
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Où en sont les taux de crédit immobilier en juillet 2023 ?
Que se passe-t-il actuellement pour le marché du crédit immobilier en France ? La hausse des taux d’intérêt est-elle toujours aussi forte ? Quels sont les nouveaux taux d’usure pour juillet 2023 ? Quels sont les changements annoncés par le HCSF sur les critères à respecter pour emprunter pour une maison ou un appartement ? Dans ce premier paragraphe, nous faisons un point complet sur les dernières actualités et les derniers chiffres.
Taux de prêt immobilier actuel moyen : 3.28 %
D’après les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement CSA, le taux immobilier moyen est de 3.28 %. C’est la moyenne obtenue sur les taux d’intérêt pour des crédits immobiliers souscrits en mai 2023.
Comme vous allez le voir ci-dessous dans notre tableau comparatif, en un mois il y a encore eu de belles augmentations. Ce que l’on retrouvera à travers les prochains chiffres sur les prêts contractés en juin 2023. Nous mettrons à jour cet article dès qu’ils seront communiqués officiellement. On devrait être proche de 3.40 %.
Le nombre d’années pour le remboursem*nt de l’emprunt joue beaucoup sur le niveau des taux. En effet, plus vous remboursez vos mensualités sur de nombreuses années et plus les taux augmentent. Voici les moyennes pour les taux de crédit immobilier selon la durée :
Par exemple, sur un prêt sur 25 ans, on était déjà à 3.52 % sur les emprunts de mai. Les chiffres donnés ci-dessous en provenance de différents courtiers montrent que l’on est désormais plutôt pour un taux moyen aux alentours de 3.85 %. Dans les faits, cela signifie que de nombreux dossiers de financement sur 25 ans se font avec un taux supérieur à 4.00 %. Au niveau du meilleur taux sur 25 ans, on est plutôt vers 3.40 %. D’ici septembre 2023, tous les emprunteurs ou presque auront un taux d’intérêt supérieur à 4.00 % sur cette durée maximale.
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Les emprunteurs compensent par des durées plus longues, plus d’apport mais cela ne suffit pas
Pour faire face à une perte de capacité d’emprunt comprise entre 20 et 25 % depuis début 2022, les acheteurs tentent de maintenir leur budget à un certain niveau afin de ne pas renoncer à leur projet ou à ne pas trop le dégrader en rognant sur leurs prétentions (plus loin des secteurs recherchés, plus petit, moins bien équipé, etc.) :
- Une augmentation dans la limite du possible de la durée de l’emprunt : on est actuellement à 250 mois en moyenne contre 235 mois fin 2021 (voir le graphique ci-dessous), soit une augmentation d’environ 15 mois malgré la limitation à 25 ans fixée par le HCSF.
- Un recours beaucoup plus important à leur épargne : le taux du projet financé par l’apport personnel explose depuis quelques mois. Il est difficile d’évaluer ces chiffres car avec des taux aussi élevés et des difficultés pour obtenir un crédit immobilier, on voit revenir de plus en plus d’achat en cash ou avec une proportion de crédit bien plus faible.
Dans le même temps, les prix de l’immobilier ne baissent que doucement en apparence. Cela signifie qu’il est de plus en plus difficile d’acheter de l’immobilier mois après mois.
C’est ce que nous qualifions de nouvelle bulle immobilière. Dans cet autre article, vous verrez graphiquement à quel point la situation redevient critique.
Ainsi, il est légitime de se poser la question «dois-je acheter un bien immobilier en 2023 ou attendre une (vraie) baisse des prix ?«.
Informez-vous sur combien vous pouvez emprunter pour acheter une maison en juillet 2023.
Léger ajustement des critères du HCSF sur les critères d’octroi d’un crédit immobilier
Il ne fallait pas s’attendre à de grands bouleversem*nts lors de la réunion de mi-année du HCSF (Haut conseil en stabilité financière). Les principales règles d’octroi de prêt immobilier restent les mêmes en 2023 :
- Durée maximale d’emprunt de 25 ans (27 ans pour un projet en VEFA avec un différé de 2 ans)
- Taux d’endettement maximum de 35 % assurance emprunteur comprise
- Un minimum d’apport personnel
Jusque-là les banques pouvaient déroger à ces critères pour seulement 20 % des dossiers. Parmi ces dérogations, seulement 20 % pouvait concerner le financement d’un investissem*nt locatif.
Désormais, le HCSF garde le même taux global de dérogations, mais il autorise plus de flexibilité aux banques avec 30 % de locatif possible au sein de ces dossiers dérogatoires.
Un autre léger changement technique permet de lisser ces taux dérogatoires sur plusieurs trimestres. Ainsi, si une banque dépasse le quota sur un trimestre, elle peut compenser cela sur les 2 trimestres suivants.
De quoi offrir un petit peu plus de souplesse aux établissem*nts prêteurs, mais pas de quoi relancer un marché du crédit immobilier en berne.
Par ailleurs, certains espéraient un retour du calcul différentiel pour les investisseurs. Il n’en sera rien, la banque pourra seulement l’utiliser en interne avant de valider une dérogation. Les investisseurs qui auront les meilleurs dossiers pourront peut-être espérer un accord pour un prêt d’investissem*nt locatif sans apport.
Taux d’usure en juillet 2023 : 5.09 % sur 20 ans et plus
Le gouvernement a annoncé que la mise à jour mensuelle du taux d’usure pour un crédit immobilier serait maintenu au moins jusqu’au 1er trimestre 2024 au lieu de revenir à une mise à jour trimestrielle à partir de juillet 2023 comme cela été prévu initialement.
Chaque mois, nous continuerons donc de vous informer sur cet élément-clé qui vient fixer le taux TAEG maximum auquel une banque peut vous prêter pour un prêt immobilier. Ce seuil varie selon la durée de votre emprunt. Voici donc les taux d’usure pour juillet 2023 :
Avec une augmentation de 41 points de base pour la majorité des crédits immobiliers (5.09 % contre 4.68 %), les banques vont avoir la possibilité de bien augmenter leur taux ce mois-ci. Pour rappel, il n’y avait eu une hausse que de 16 points de base le mois dernier.
Pour éviter un refus à cause de cela, il faut jouer sur tous les coûts d’un crédit immobilier :
- Trouver le taux le plus bas possible pour réduire le coût des intérêts => pour cela, utilisez notre comparateur de crédit immobilier en ligne.
- Trouver la meilleure assurance emprunteur possible selon les garanties désirées (la seconde grande part des frais à payer lors d’un financement) => pour cela il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence et à demander une délégation d’assurance. Vous pouvez comparer gratuitement jusqu’à 40 assurances de prêt immobilier.
- Négocier les frais de dossier de prêt immobilier : même si cela est lus marginal, tous les établissem*nts bancaires n’ont pas les mêmes pratiques
- Choisir la garantie de crédit immobilier avec les frais les plus bas selon les possibilités que vous avez (cautionnement mutuel, hypothèque, nantissem*nt, privilège de prêteur de deniers, etc.)
Comparateur du taux immobilier moyen en juillet 2023
Chaque mois nous comparons les taux de crédit immobilier moyens annoncés par différents courtiers en prêt par rapport à ceux du mois précédent. Cela permet de suivre la tendance actuelle et de voir l’ampleur des variations mensuelles. Voici donc une comparaison des taux immobiliers moyens au 1er juillet 2023 avec ceux du 1er juin 2023 (chiffres entre parenthèses) :
| Courtier \ Durée | 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| MeilleurTaux |  3.43 % (3.24 %) | 3.59 % (3.37 %) | 3.72 % (3.41 %) | 3.84 % (3.60 %) |
| Empruntis | 3.45 % (3.10 %) | 3.55 % (3.30 %) | 3.70 % (3.40 %) | 3.85 % (3.50 %) |
| ACE | 3.40 % (2.95 %) | 3.55 % (3.10 %) | 3.65 % (3.25 %) | 3.75 % (3.35 %) |
| Cyberpret | 3.30 % (3.15 %) | 3.45 % (3.35 %) |  3.50 % (3.55 %) | 3.65 % (3.75 %) |
Pour obtenir votre taux de prêt personnalisé selon votre projet et votre situation, faites dès maintenant une simulation de prêt immobilier en ligne.
On peut voir que ces taux nominaux (c’est-à-dire hors assurance et frais de garantie) ont encore fortement augmenté au cours du mois de juin. Malheureusem*nt, alors que l’on aurait pu espérer une accalmie cet été, il n’en sera a priori rien. En effet, les banques semblent vouloir préférer retrouver des marges plus positives avant de réellement relancer la production de crédit immobilier. Tant que la rentabilité ne sera pas redevenue plus intéressante pour elles, elles vont garder le robinet du prêt immobilier au ralenti.
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Attention, chaque établissem*nt prêteur fait évoluer ses conditions régulièrement et assez distinctement par rapport à ses concurrents. Actuellement, cela nécessite de bien suivre les actualités au niveau de chaque groupe bancaire. Pour cela, un courtier en prêt immobilier pourra très efficacement vous orienter vers la banque la plus adaptée au moment où vous aurez besoin d’un financement.
Vous pouvez également consulter notre dossier sur les pratiques de chaque banque afin de dénicher la meilleure banque pour votre crédit immobilier :
- Taux immobilier Crédit Agricole
- Taux immobilier Crédit Mutuel
- Taux immobilier BNP Paribas
- Taux immobilier Société Générale
- Taux immobilier La Banque Postale
- Taux immobilier Caisse d’Epargne
- Taux immobilier Banque Populaire
- Taux immobilier LCL
- Taux immobilier Boursorama
- Taux immobilier Fortuneo
- Taux immobilier Hello Bank
Assurer son crédit immobilier n’est pas obligatoire par une loi. Cependant, aucune banque ne vous accordera un crédit immobilier sans au moins la souscription d’une assurance décès invalidité. C’est réellement un élément à ne pas négliger. Le coût des cotisations d’assurance de prêt peut représenter 30 % du coût total d’un crédit avec les taux actuels. Cela pouvait même dépasser les 50 % quand les taux d’intérêt étaient au plus bas.
Il serait dommage de se battre pour négocier quelques points de moins sur son taux de prêt immobilier et de signer son assurance emprunteur sans négocier et sans comparer. Sur ce type de contrat, il peut y avoir encore plus de différences d’un assureur à un autre au niveau du taux d’assurance de prêt. Les assurances de groupe des banques sont généralement bien plus chères que des assurances individuelles spécifiques. Les économies peuvent se chiffrer en plusieurs milliers d’euros quand on regarde la différence de prix sur 20 ou 25 ans.
Les tarifs vont varier selon différents critères :
- Le type de garantie que vous allez choisir (décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité ou incapacité de travail, perte d’emploi, etc.)
- Votre âge
- Votre profession et vos activités sportives
- Votre état de santé au moment de souscrire le contrat
- Si vous êtes fumeur (même occasionnel) ou non
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A partir de notre dossier sur les meilleures assurances de crédit immobilier, vous pouvez accéder à des détails sur les contrats de la plupart des banques et des assureurs. Vous pouvez par exemple consulter :
- L’assurance emprunteur CNP Assurances
- L’assurance emprunteur CSF
- L’assurance emprunteur Macif
- L’assurance emprunteur Cardif
- L’assurance emprunteur MMA
- L’assurance emprunteur Caisse d’Epargne
- L’assurance emprunteur Crédit Agricole
- L’assurance emprunteur LCL
- Etc.
Pour bien comparer les offres, il n’y a pas que le prix à regarder. Il faut vérifier également les exclusions de garantie.
Quelle tendance d’évolution pour les taux de prêt immobilier durant cet été 2023 ?
Il n’y aura vraisemblablement pas de pause cet été pour la hausse des taux immobiliers. En effet, les banques ont majoritairement décidé d’augmenter au maximum possible les taux d’intérêt. Et cela va durer tant qu’elles n’auront pas retrouvé un niveau de marge suffisant sur ce type de produit. Attendez-vous donc à de nouvelles augmentations en juillet et août sur les barèmes des taux de prêt immobilier. Vous pourrez les suivre avec notre mise à jour régulière des meilleurs taux immobiliers actuels.
Jusque-là de grandes banques nationales ferment quasi-complètement le robinet du crédit immobilier. Seuls leurs meilleurs clients et certains dossiers qu’elles ne peuvent pas refuser passent encore. Néanmoins, on devrait d’ici quelques mois les voir revenir sur le marché. En effet, avec des taux qui vont atteindre les 4 % en moyenne prochainement, un taux d’usure qui va dépasser les 5 % et pour le moment un taux de l’OAT 10 ans qui reste sous les 3 %, les conditions vont s’améliorer pour les établissem*nts bancaires d’ici la rentrée.
De plus, avec une année 2023 qui aura été très calme, les objectifs pourront être différents pour 2024. Or, il faut parfois 2 mois entre la première demande de crédit immobilier et le réel déblocage des fonds. Ainsi, dès le mois de novembre 2023, une banque va déjà chercher à se positionner pour atteindre ses objectifs de 2024. Plusieurs d’entre elles ont fait une croix sur cette année 2023 et elles devraient revenir progressivement sur le marché dans les derniers mois de l’année.
Les conditions d’emprunt vont donc encore se dégrader avec des taux de crédit immobilier encore plus élevés, mais il y aura plus d’établissem*nts prêteurs en concurrence et cela devrait permettre de fluidifier un peu plus le marché. De quoi relancer l’intérêt pour des comparaisons de prêt immobilier.
Profitez des conditions actuelles avant de nouvelles hausses des taux de crédit, remplissez dès maintenant cette simulation de prêt immobilier en ligne et découvrez ainsi les meilleures offres bancaires du moment en fonction de votre projet, de votre région et de votre profil (revenus, capacité d’emprunt, montant de l’apport, profession en CDI, fonctionnaire ou autres).
Pensez aussi à comparer les devis d’assurance de prêt immobilier pour gagner encore entre plusieurs centaines et plusieurs milliers d’euros sur le coût total de votre financement de logement.
Pour ceux qui veulent regrouper leurs différents emprunts, il est également possible de comparer les offres de rachat de crédit.
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