Quand et pourquoi sortir d’une SCPI ?
Pour des raisons essentiellement financières, vous choisissez de sortir d’une SCPI. On parle ici de vendre l’intégralité de vos parts. Sachez que cette option s’adresse particulièrement aux porteurs de parts depuis plus de 8 ans. C’est la période de détention recommandée par les sociétés de gestion de portefeuille des SCPI.
À titre de rappel, les frais d’adhésion sont indissociables d’un placement en SCPI. Cette commission de souscription représente 10 à 12 % du prix acquéreur. On distingue deux types de frais supplémentaires :
- Les frais de souscription (communément appelée la commission de souscription) ;
- Les frais de gestion.
Indiqués clairement dans chaque bulletin trimestriel, les frais de souscription varient souvent entre 10% et 12%, selon la SCPI. La particularité de la commission de souscription est la suivante : elle n’est prélevée qu’en cas de retrait ou de cession de parts.
Nous recommandons aux investisseurs SCPI de conserver leurs parts pendant au moins 8 ans. Vendre toutes ses parts signifie sortir définitivement d’une SCPI. N’oubliez pas qu’il s’agit d’un investissem*nt sur le long terme.
Par conséquent, il n’est pas intéressant de céder ses parts trop tôt. La valeur des parts d’une SCPI de rendement est souvent revalorisée, au moins chaque année ou chaque trimestre. Dès lors, des augmentations de capital peuvent avoir lieu dans le futur. Vous avez donc intérêt à attendre plus longtemps avant de vous en séparer. Vous augmentez ainsi vos chances de réaliser une plus-value conséquente.
Voici quelques points à retenir avant de sortir d’une SCPI :
- Le capital placé dans une SCPI ne porte aucune garantie de remboursem*nt. Idem pour le taux de rendement.
- Les temps de traitement de sorties d’une SCPI sont indéterminés. Le processus de vente peut durer des mois voire des années.
- Le placement en SCPI présente une faible liquidité. Il n’est pas toujours facile de vendre ses parts, surtout sur le marché secondaire. Les acquéreurs sont rares pendant certaines périodes.
- Des démarches plus au moins chronophages sont à prévoir pour céder ses parts de SCPI. Elles varient en fonction de la forme juridique de la structure : à capital variable ou à capital fixe.
Bon à savoir : certaines SCPI (à capital variable uniquement) prévoient un fonds de remboursem*nt. Il sert généralement à racheter les parts des associés en cas de forte demande de retrait. Vous pouvez vérifier ce détail dans la documentation de la SCPI disponible en téléchargement sur la plateforme en ligne de son gestionnaire ou de la Société de Gestion de Portefeuille.
Le processus de cession de parts d’une SCPI à capital variable est simplifié. Le prix de vente étant déjà déterminé par la société de gestion elle-même. Il s’agit du prix de retrait correspondant au prix d’émission diminué de la commission de souscription HT.
Pour sortir d’une SCPI à capital variable, il faut formuler une lettre de demande de retrait (à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception à la société de gestion). Ensuite, elle sera traitée et enregistrée par la SGP. Point important : le gestionnaire de la SCPI ne rachète pas directement vos parts.
La vente de parts d’une SCPI à capital variable n’est possible que lorsqu’une nouvelle demande de souscription apparaît. Bien entendu, le prix de souscription doit correspondre au montant de votre retrait. Dans ce cas, vos parts seront attribuées au premier acquéreur souhaitant acheter des parts de la même valeur.
En clair, le montant d’une nouvelle souscription va déterminer la faisabilité d’une opération de cession de parts d’une SCPI. Il s’agit d’une règle stricte, mais simple instaurée par les acteurs de la pierre-papier. Cela permet notamment d’équilibrer le nombre d’investisseurs désireux de souscrire des parts (des associés entrants) et ceux qui souhaitent en céder (des associés sortants).
Souvent, les nouvelles souscriptions ne suffisent pas pour compenser les demandes de retrait reçues par la société de gestion. Il faudra, dans ce cas, patienter et attendre encore quelques jours voire des mois pour pouvoir vendre ses parts. Rassurez-vous ! Une SCPI à capital variable peut puiser dans ses réserves de liquidités pour rembourser votre mise.
Comment sortir d’une SCPI à capital fixe ?
Les démarches à suivre pour céder vos parts dans une SCPI à capital fixe sont plus contraignantes. Deux options s’offrent à vous :
- Vendre vos parts de gré à gré
- Passer par le marché secondaire par l’intermédiaire de la société de gestion
La première option peut s’avérer fastidieuse en sachant que vous devez trouver des acquéreurs par vos propres moyens. Premièrement, vous avez besoin du document « acceptation de transfert » et de la fiche de renseignements auprès du gérant de la SCPI. Deuxièmement, assurez-vous que le vendeur dispose du certificat nominatif de parts sociales en vous rapprochant de la société de gestion.
Il ne reste plus qu’à signer, avec l’acquéreur, l’imprimé n° 2759, dédié à la cession de droits sociaux. N’oubliez pas de transmettre les documents originaux au service des impôts après avoir réglé le prix des parts au vendeur.
En optant pour le gré à gré, un certain nombre de documents doivent être transmis à la société de gestion : un exemplaire enregistré, la fiche de demande de renseignements, l’acceptation de transfert (signé), un RIB et le chèque des frais de transfert. Ensuite, le gestionnaire de votre SCPI vous envoie la facture acquittée des frais de transfert ainsi que votre certificat nominatif de parts sociales.
La revente de parts de SCPI n’étant pas garantie par la société de gestion, il est difficile de trouver des acquéreurs sur le marché secondaire. Dans le pire des cas, vous risquez d’y être bloqué. Votre ordre de retrait sera alors inscrit au prix de cession demandé par la société de gestion. Le prix de vente des parts est déterminé par la confrontation de l’ordre et de la demande.
