Quel est l'investissem*nt le plus rentable en immobilier ? - Meublé pas à pas (2024)

Quel est l’investissem*nt le plus rentable? A quoi correspond l’investissem*nt immobilier rentable? Des questions totalement justifiées et qui reviennent de plus en plus lorsqu’on m’écrit sur mon blog.

Lesinvestissem*nts les plus rentablessont liés àplusieurs éléments: La localisation, l’emplacement des biens immobiliers, le prix d’achat ainsi que les stratégies locatives utilisées notamment en meublé.

N’oublions pas non plus que l’acquisition d’un immeuble de rapportpermettra d’obtenir de belles rentabilités en comparaison à un appartement s’il a été acheté de la meilleure des manières…

1- Investissem*nt rentable et la localisation

J’insiste régulièrement sur ce point pour une raison essentielle, j’ai énormément de questions du type:

« Yann, quand tu évoques 11% de rentabilité nette, cela me paraît impossible ! Comment fais-tu ?. Comment un bien immobilier peut-il être un investissem*nt rentable à ce point ? “

«Les immeubles de rapport avec une rentabilité supérieure à 9%, ça n’existe pas! Pourquoi tu racontes que tu possèdes des biens immobiliers avec des rentabilités nettes à deux chiffres?…»

Je dois donc le dire à nouveau, la rentabilité et mêmela rentabilité nette à 2 chiffresexiste bien évidemment. Mais il faut comprendre qu’elle sera beaucoup plus accessible en fonction de différentes éléments et que les investissem*nts rentables en immobiliers existent sous ces conditions.

Il faut bien entendu vérifier la demande locative, c’est une conditionsine qua none. Mais il existe une multitude d’agglomérations actives qui vous permettront de trouver des immeubles de rapport ou des appartements à rénover pour obtenir une belle rentabilité.

Si je devais «vulgariser», il faut trouver l’équilibre entre le dynamismede la ville,l’emplacementdans la ville et le prix du bien immobilier. Sachez qu’un prix n’est pas fixe et qu’il sera bien entendu soumis à unenégociation.

Une ville de 25 000 habitants peut tout à fait permettre de belles locations et aussi de réaliser un achat immobilier rentable.

Au départ, lors des premiers investissem*nts, il faut savoir investir dans des villes plus petites, dans lesquelles la demande locative est bien présente. Vous gagnerez énormément sur le prix d’achat et ainsi sur la rentabilité et le Cash-Flow.

1-1 Quel est l’investissem*nt le plus rentable, qu’est ce qu’un achat immobilier rentable ? Comparez ce qui est comparable !

Il faut bien comprendre que tous les investissem*nts ne sont pas comparables. On peut parler d’investissem*nts locatifs rentables dans l’ancienet d’investissem*nts patrimoniaux.

Lorsqu’on est « jeune investisseur », on doit réaliser des achats immobiliers rentablespour prouver que l’on sait gagner de l’argent avec nos biens immobiliers.

Après des années d’expérience ou si on ne veut pas enchaîner les investissem*nts, on peut alors acheter un bien de «patrimoine», extrêmement bien situé dans une grande ville comme Paris.

L’idée sera alors de «faire un placement d’argent» en espérant que le prix de l’immobilier grimpe pour s’assurer d’une éventuelle plus-value.

Ce n’est pas du tout mon cas et ce ne peut-être le cas d’uninvestisseur qui souhaite obtenir un grand parc immobilieren quelques années.

La rentabilitéentre ces deux types de biensn’est pas comparableet les effets pour la suite ne le sont pas non plus.

En d’autres termes, un investissem*nt avec une petite rentabilité (ou ne dégageant que trop peu de cash-flow voir pas du tout) peut se comprendre pour l’achat d’un bien situé dans une grande ville (forte valeur patrimoniale) mais n’aura quetrop peu d’intérêtpour un investisseur qui vise la rente.

Par exemple: un appartement avec une rentabilité nette de 6.2% nette à Paris peut être un investissem*nt intéressant en fonction des objectifs fixés.

En revanche, un appartement ou immeuble proposant la même rentabilité nette dans une agglomération de 15000 habitants risque de n’être qu’une affaire trop peu rentable.

1-2 Diminution du prix d’achat et achat immobilier rentable

Un des gros avantages en achetant dans les plus petites villes est qu’il est fort probable que laconcurrence soit moins importante.

Ce point est important car il vous permettra d’espérer réaliser debelles opérations immobilièresgrâce à la négociation.

C’est souvent grâce à ce point que l’on risque d’atteindre des chiffres escomptés. Lesrègles en immobiliercommela règle des 70pourront alors être obtenues si on réfléchit au montant maximal que l’on pourra mettre lors de l’achat.

Certaines villes ont une telle concurrence lors de l’achat que la négociation est très délicate voire impossible… il devient donc trèsdifficile dans ces zonesd’obtenir des rentabilités à deux chiffresoudes cash-flow positifs.

C’est exactement en ce sens ou plutôt dans le sens inverse, que j’aime beaucoup les affaires qui«traînent»sur les sites d’annonces. Il est souvent possible de réaliser de très belles opérations. Les propriétaires veulent vendre, n’ont pas réussi pendant plusieurs mois et vous pouvez doncproposer des prixd’achatà la baisse.

Je vous assure que ce type de biens existent, c’est exactement ce qui s’est passé pour l’achat demon premier immeuble de rapport. J’ai même réussi à l’obtenir à un prix inférieur à d’autres propositions faites auparavant. Simplement parce que c’était le bon moment!

Pour résumer ce point, les affaires immobilières que vous négocierez sont souvent celles qui vous permettront de réaliser de bonnes affaires. Il est aussi très intéressant d’avoir debons partenaires agents immobilierspour être au courant avant tout le monde des affaires qui sortent sur le marché.

2- L’investissem*nt rentable et efficace se fait en meublé

On a parlé dedifférents types d’investissem*ntpour obtenir des choses plus rentables: appartement vs immeubles de rapport.

On a aussi vu quela localisationavait une importance capitale et qu’on ne pouvait pas comparer 2 types d’investissem*nts locatifs de n’importe quelle manière pour considérer leur rentabilité.

Voyons maintenant l’importance des stratégies locatives.

2-1 Investissem*nt rentable : louer plus cher avec la location long terme

Louer en meublé est extrêmement intéressant etmême sur le long terme. La qualité du bien que vous allez proposer peut vous permettre de louer beaucoup plus cher un bien immobilier et donc de faire un achat immobilier rentable.

Lesrénovations moderneset l’équipement moderne et adapté permet de créerune grande différencepar rapport à ce qui est proposé sur le marché. Cette différence permet delouer beaucoup plus cheret de louer très rapidement. Ceci se vérifie dans de nombreuses villes plus ou moins importantes en taille.

2-2 Multiplier les stratégies qui font que l’achat immobilier est très rentable

L’immobilier meublé et le fait de louer ses biens immobiliers en meublé permet aussi demultiplier les stratégies locatives. Celles-ci sont, dans quasiment toutes les situations, plus rentables que la location meublée sur le long terme.

Elles nécessitent souventune organisation différentemais permettent de d’obtenir des rentabilités défiant toute concurrence. Je parle de différentes stratégies comme la location courte durée, la colocation et autres…

Un point spécifique pourrait être évoqué dans la location courte durée. Je pense auxlocations courtes durées des agents en déplacement. Certaines personnes en déplacement professionnels cherchent des biens meublés tout équipé pour une semaine, deux semaines ou parfois même plusieurs mois.

Ce qui est très intéressant dans ce cas, c’est qu’ils ontune somme quotidiennepourse loger et se nourriratteignant parfois la centaine d’euros.

Ceci veut dire qu’ils n’hésiteront peut être pas à payer la location d’un bien moderne et équipé (tout compris) jusqu’à 700 ou même 800 euros le mois.

Imaginez s’ils viennent à deux et qu’ils partagent les frais. Vous pouvez alors facilement proposer la location d’un 2 chambres jusqu’à 1000 euros par mois. Vous gagnez plus, ils gardent une liberté et économisent de l’argent sur leurs primes…

2-3 Acheter des immeubles de rapport : placement immobiliers les plus rentables

L’idée principale de l’immeuble de rapport est simple dans ce cas. Vous avezplus d’appartements meublés, vous pouvez donc louer plus et gagner plus. J’aurai tendance à dire qu’un immeuble de rapport, bien situé et bien exploité peut permettre à lui tout seul de dégager un très beau Cash-Flow.

Je vous donnerai un exemple tout à l’heure que j’ai déjà évoqué dans un autre article.

3- Comment augmenter la rentabilité et créer investissem*nt rentable ?

Vous pouvez augmenter la rentabilité de plusieurs manières. L’idée est de répondre en partie à la question quel est l’investissem*nt le plus rentable?

Si vous louez en meublé et que vous usez desdifférentes stratégies, vous allez nettementaugmenter la rentabilitéde vos biens immobiliers.

Le fait denégocier l’achatde l’immeuble de rapport, de l’appartement ou de la maison va vous permettre dediminuer vos remboursem*nts mensuelset aussi de gagner en rentabilité.

Pour pouvoir optimiser vos loyers, vous devrez ne pas négliger une chose:les travaux à réaliser. Il faut apporterde la valeurà vos biens immobiliers par la rénovation, c’est extrêmement important!

Prenons maintenant un exemple pour mettre en avant un de mes immeubles.

4- Un exemple d’achat immobilier rentable

Je vais vous donner l’exemple d’un de mes immeubles situé dans uneville petitemaisassez dynamique. Mes appartements sontloués meublés en longue duréemais j’ai aussi lapossibilitéd’envisagerdeux exploitations locativesplus rentables.

4-1 Je vous donne quelques chiffres de ce “placement immobilier rentable”

Achat:120000 euros
Notaire:9600 euros
Travaux:33600 euros
Mensualités:877.46 euros

Frais supplémentaires

Taxe foncière: 2250 euros
Frais entretien: 640 euros
Divers: 580 euros

Ceci donne donc:

Mensualités: 877.46 euros
Loyers mensuels:1810 euros
Cash-Flow mensuel avant charges:932.54 euros

Cash-Flow net= 643.37 euros

Rentabilité nette = 100 X (21 720)/(163200 +2250 + 580 + 640) = 13.03 %

J’exploite cet immeuble de la manière la plus «simple» qui soit. Je fais de lalocation longue durée meublée. Si je décidais d’utiliser d’autres stratégies locatives, jecouplerai la courte durée«classique» pour les touristes ainsi que lacourte durée pour les personnes en déplacementprofessionnel (belle demande sur le secteur…)

4-2 Ce que je pourrais faire pour rendre cet achat immobilier encore plus rentable

Je sais que je pourrais obtenir en moyenne 2400 euros mensuel (estimation). Je devrai ajouter des frais comme l’eau, l’électricité ainsi que la connexion WIFI, l’accueil soit environ 580 euros par mois.

Bilan:

Mensualités: 877.46 euros
Loyers mensuels: 2 700 euros

Cash-Flow net= 984 euros

La rentabilité nette passerait ainsi à:

Rentabilité nette = 100 X (28 800)/(163200 +2250 + 580 + 640 + 6 960) = 16.58 %

J’imagine que vous vous demandez pourquoi je n’exploite pas cette solution alors qu’elle est très rentable? Bonne question!

Je ne prends pas le tempsde mettre en place les éléments essentiels pour exploiter au mieux mes appartements. Je dois avouer que je me contente à l’heure actuelle de la solution sur le long terme qui allie rentabilité et sérénité.

Yann MARJAULT