Acheter un bien immobilier en famille : tout ce qu’il faut savoir (2024)

Acheter une maison en famille, est-ce une bonne idée?

Acquérir sa résidence principale ou investir dans une résidence secondaire peut s'avérer onéreux. Le marché immobilier peut être élevé dans certaines régions touristiques notammentet les taux immobiliers historiquement bas ne suffisent pas toujours à offrir des possibilités satisfaisantes.

Acheter un bien avec ses frères et sœurs ou ses cousins, ou même ses parents, permet de rêver plus grand. Vous bénéficiez ainsi d’une meilleure capacité d’endettement et donc d’un montant d’emprunt plus important.

C’est également une bonne solution si l’un des membres de la famille a un profil d’emprunteur atypique. Acheter à plusieurs peut permettre de faire accepter le dossier de financement.

Comment acheter un bien immobilier en famille?

Deux options sont fréquentes lors d’une acquisition à plusieurs.

▶ L'indivision

La première est l’indivision, le régime qui s’applique par défaut lors d’un achat collectif. Chacun est propriétaire en fonction de son investissem*nt initial, qui doit être clairement précisé dans l’acte de vente. L’indivision requiert l’unanimité des propriétaires que ce soit pour la gestion quotidienne ou les actes importants. En outre, si un membre de la famille est marié sous le régime légal, l’argent versé pour entretenir la maison nécessite l’accord du conjoint.

▶ La SCI

L’autre solution: créer une SCI

C’est la solution recommandée en général par les notaires. Plus formelle, la société civile immobilière (SCI) évite bien des soucis en étant la seule propriétaire du bien. Les membres de la famille détiennent des parts sociales en fonction de leur investissem*nt. Il est possible d’organiser la gestion quotidienne en dehors de l’unanimité, en donnant des pouvoirs importants à un gérant.

Acheter un bien en famille: quelles solutions en cas de changement de situation ?

En cas de décès ou de divorce, l’indivision peut devenir un casse-tête. “Nul ne peut être contraint de rester en indivision” mais le budget pour racheter les droits d’un indivisaire n’est pas toujours disponible.

C’est la raison pour laquelle la création d’une SCI est recommandée. Les statuts peuvent prévoir un accord des associés avant de vendre ses parts à un tiers ou un droit de préemption au profit des autres associés. C’est également un outil simple pour transmettre ses parts à ses enfants.

Dans tous les cas, acheter un bien avec des membres de votre famille nécessite une réflexion sur le projet à moyen terme, en anticipant toutes les situations telles que divorce, désaccords ou problèmes d’argent.

Comment s’effectuent la succession et la donation avec une indivision et une SCI ?

Afin de choisir entre société civile immobilière (SCI) et indivision pour acheter un bien immobilier en famille, il vous faudra vous pencher sur la manière dont le bien sera transmis.

▶ La succession dans le cadre d’une indivision

Si aucune convention n’a été prévue pour déterminer les termes de ce que va devenir le bien après le décès de l'un des propriétaires, le bien est transmis aux héritiers.
Dans le cadre d’un concubinage, la part du défunt reviendra donc aux enfants (ou héritiers) de ce dernier. Aussi, si vous souhaitez que votre part revienne à votre compagne ou compagnon, le mieux est encore de passer une convention qui mentionne cette décision.
Vous pouvez également la léguer par testament. Ce qui fait que les survivants se retrouveront à la gestion du bien sans l’avoir forcément choisi. Aussi, si un désaccord venait à survenir à un moment, le blocage mènerait inévitablement à la vente du bien immobilier.

▶ La succession pour un bien acheté via une société civile immobilière

À la mort de l’un des associés dans une SCI, comme pour l’indivision, ce sont également les héritiers des défunts qui auront ses parts. Et même si les nouveaux associés n’ont pas réellement choisi de l’être, chacun pourra se dégager de ce lien en vendant ses parts aux associés ou à un tiers. Ainsi, il ne sera pas question d’être obligé de vendre le bien même en cas de mésentente.

▶ La transmission du bien en cas d’indivision

Les parents qui ont acheté un bien immobilier ont le droit de donner le patrimoine constitué de leur vivant. Attention, la quote-part du bien familial n’est pas sécable et si elle a une valeur dépassant 100 000 €, des droits de donation seront à payer ; et un prêt pourrait être à contracter pour le règlement.

▶ La transmission du bien dans une société civile immobilière

Les parents qui constituent un patrimoine via une société civile immobilière peuvent donner 100 000 € à chacun de leurs enfants sans avoir à payer de droits de donation. Et cette opération peut être réitérée tous les 15 ans. Les enfants, grâce aux parts sociales qui leur ont été transmises au fur et à mesure, deviendront alors propriétaires sans qu’ils n’aient eu à régler de droits de succession.

▶ Le démembrement de propriété en SCI

La donation-partage ou démembrement est une autre solution pour ne pas avoir à payer de droits de succession et afin de diminuer l’assiette de calcul des droits de donation. Pour ce faire, le parent associé au sein de la société civile immobilière gardera l’usufruit du bien immobilier de famille et donnera la nue-propriété des parts. Ainsi, le parent pourra rester dans l’habitation. Et à son décès, l’usufruit qu’il a conservé s’éteindra.

Quelles sont les étapes pour la création d’une indivision et d’une SCI ?

L’indivision est créée sans que les propriétaires n’aient à réaliser de formalité. Elle est donc mise en place par défaut. Les démarches dans le cadre d’une indivision ne sont à prévoir que si les propriétaires souhaitent signer une convention. En effet, pour que l’accord soit valide, il faut qu’elle soit établie chez le notaire. C’est également à cette étape que des frais seront à régler.

La création d’une société civile immobilière (SCI), quant à elle, doit passer par :

• la rédaction des statuts ;
• la publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales ;
• l’immatriculation de la société (auprès du greffe du tribunal de commerce).

En mettant sur pied une SCI, les acquéreurs du bien immobilier devront, entre autres, prévoir le capital social, les droits d’enregistrement, les impôts sur les plus-values, le coût de parution de la publicité, les frais liés à l’immatriculation, le montant demandé par les professionnels auxquels vous pourriez avoir recours. Sachez également que la SCI a des obligations comptables.

En quoi consiste la tontine dans l’achat d’un bien immobilier ?

La tontine est une autre option pour l’achat d’un logement en famille ; ou plus précisément, en couple. Il s’agit d’une clause ou d'une convention insérée dans l’acte de vente. Elle n’est certes pas aussi fréquente que l’indivision ou la société civile immobilière, mais permet tout de même d’établir quelques dispositions. La tontine établit qu’au décès de l’un des propriétaires, c’est au survivant que le bien reviendra.

Avec la tontine, s’il y a désaccord et que seule l’une des parties souhaite vendre l’habitation, la situation sera bloquée puisque le tribunal ne pourra intervenir pour le partage. Seul le décès de l’un des acquéreurs pourra conférer les pleins droits sur le bien. Les héritiers du défunt, de leur côté, n’auront aucun droit. Après ce décès, la transmission sera taxée au même titre qu’une vente, si la valeur du bien ne dépasse pas un certain montant. Au-delà du montant déterminé, il sera question de droits de succession.