Wenn Du ein oder mehrere Mietobjekte besitzt, kommt irgendwann die Frage nach der Möglichkeit einer Mieterhöhung auf. Für Dich als Investor stellt die Mieterhöhung oftmals die einzige Instanz dar, um Deine Rendite zu erhöhen. Wir klären Dich heute über die Möglichkeiten auf, die Du als Vermieter bei Mieterhöhungen hast und erläutern, wie Du schon von Anfang an festlegst, dass es zu einer Mietanpassung kommt.
So setzt Du als Vermieter eine Mieterhöhung durch
Um die Miete zu erhöhen, hast Du grundsätzlich viele Möglichkeiten, die per Gesetz festgelegt sind. Zunächst werden wir Dir die verschiedenen Varianten aufzeigen. Dabei ist zu unterscheiden, ob die Erhöhung per Gesetz oder per Vereinbarung stattfindet.
Die Varianten sind folgende:
- Anpassung an die ortsübliche Miete
- Mieterhöhung bei Modernisierung
- Vertragliche Vereinbarungen in Form von Staffel- oder Indexmiete
Dabei sind die ersten zwei Varianten per Gesetz geregelt und die letzte bezieht sich auf eine Vereinbarung im Mietvertrag.
Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?
Wenn Du als Vermieter eine Mieterhöhung umsetzen willst, musst Du Dich an gewisse Grenzen halten. Diese werden wir jetzt pro Variante weiter erläutern.
Anpassung an die ortsübliche Miete
Wie der Name bereits sagt, hast Du hier die Möglichkeit, die Miete mit Zustimmung des Mieters an die ortsübliche Miete anzupassen. Dabei solltest Du einen Mietpreisspiegel für Deine Region zu rate ziehen. Im Mietpreisspiegel findest Du alle Mieten der letzten vier Jahre für Wohnungen an einem Ort mit gleicher Ausstattung. Wenn Deine aktuelle Miete darunter liegt, kannst Du die Miete anpassen.
Hinweis: Du benötigst schnell und einfach einen aktuellen Mietpreisspiegel für Deine Region? Schaue doch mal in unserem Vermietet.de-Portal vorbei. Wenn Du rechts oben auf Deinen Namen klickst, erscheint ein Menü. Dort gehst Du auf „Dokumente“ und anschließend auf Mietspiegel.
Hier gelten verschiedene rechtliche Rahmenbedingungen für die Erhöhung. Diese lauten wie folgt:
- Die Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen.
- Du musst die Erhöhung schriftlich mitteilen.
- Die Erhöhung muss begründet werden.
- Du musst den Mietpreisspiegel angeben, der beweist, dass die Miete aktuell unter der ortsüblichen Miete liegt.
- Die neue Miete gilt erst ab dem dritten Monat nach Bekanntgabe
- Du darfst die Mieterhöhung nur alle 15 Monate durchführen.
- Der Mieter hat zwei Monate Zeit, um Einspruch zu erheben oder zu kündigen.
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Mieterhöhung bei Modernisierung
Du hast vor, eines Deiner Mietobjekte zu modernisieren? Dann haben wir gute Nachrichten: Du darfst in einem solchen Fall und wenn bestimmte Kriterien erfüllt werden, mehr Miete verlangen. Damit dies umsetzbar ist, verraten wir Dir im Folgenden, worauf Du achten solltest:
- Du musst die Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vorher und schriftlich dem Mieter ankündigen. Aber vorsichtig, eine E-Mail ist nicht ausreichend.
- Beachten solltest Du zudem, dass Mieter die Miete während der Umbaumaßnahmen mindern dürfen. Dies ist aber nur dann zulässig, wenn die Bewohnbarkeit eingeschränkt ist. Bei energetischen Sanierungen darf keine Mietminderung in den ersten drei Monate seitens der Mieter gefordert werden.
- Du als Vermieter darfst seit 1. Januar 2019 acht Prozent der Kosten für die Modernisierung auf die Jahresmiete umlegen. Vorher waren es elf Prozent.
- Außerdem gibt es eine neue Kappungsgrenze, denn der Mietpreis darf nach einer Modernisierung nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren angehoben werden. Beträgt die Miete bis zu sieben Euro pro Quadratmeter, darf es nur eine Anhebung von maximal zwei Euro sein.
Vertragliche Mieterhöhung laut Indexmiete
Bei der Indexmiete handelt es sich um eine vertragliche vereinbarte Mieterhöhung. Damit einigen sich Mieter und Vermieter darauf, dass sich der Mietpreis am Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenshaltung der privaten Haushalte innerhalb Deutschlands orientiert.
Dabei gelten die folgenden Voraussetzungen:
- Auch hier muss die Vereinbarung schriftlich festgehalten werden.
- Die einzelnen Mieterhöhungen dürfen nur mit einem zeitlichen Abstand von mindestens einem Jahr durchgeführt werden.
- Die Berechnung sowie der neue Mietpreis müssen offengelegt werden.
- Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 558 BGB müssen eingehalten werden. Demnach darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht wesentlich übersteigen.
Mieterhöhung bei Staffelmiete
Die Staffelmiete ist eine Form der Mieterhöhung, bei welcher eine zukünftige, regelmäßige Mietpreisanpassung festgelegt wird. Die Vorteile sind:
- Vermieter haben weniger Verwaltungsaufwand und eine Mieterhöhung geht einfach vonstatten.
- Mieter wissen vorab, womit sie rechnen müssen.
Es gibt aber auch einen Nachteil, der sich für Mieter ergibt:
- Wenn vor Ort keine Mietpreisbremse greift, kann sich für den Mieter der Nachteil ergeben, dass die Staffelmiete über die ortsübliche Vergleichsmiete steigt.
Auch hier muss zwischen den einzelnen Preisanpassungen mindestens ein Jahr liegen.
Fazit
Es gibt also viele rechtliche Bedingungen, damit Du als Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen darfst. Damit Du nicht den Überblick verlierst, empfehlen wir Dir unser innovatives Tool für die Immobilienverwaltung. Wir helfen Dir, keine Fristen mehr zu verpassen und einen rechtssicheren, vermieterfreundlichen Mietvertrag aufzusetzen. Ebenso informieren wir Dich regelmäßig über die rechtlichen Anforderungen.
