Louer une pièce de votre résidence principale permet, sous conditions, de bénéficier de rentrées financières entièrement défiscalisées. Pour cela, le montant du loyer demandé doit se situer en dessous de certains plafonds. Les montants maximum pour 2018 viennent d’être publiés par les Pouvoirs Publics.
Chaque année, l’Etat publie les plafonds de loyers permettant aux personnes (propriétaires ou locataires) louant une partie de leur résidence principale d’en bénéficier sans avoir à payer d’impôts sur le revenu dessus (article 35 bis du Code Général des Impôts).
Des plafonds de loyer en IDF et en province
Pour 2018, pour louer sans payer d’impôt, ces plafonds sont de 185 € / m² / an en Ile-de-France (soit 15,41 € / m² / mois) et de 136 € le m² / an (soit 11,33 € / m² / mois) en province, hors charges. Une participation aux frais d’eau et de chauffa*ge peut donc être demandée en plus. Par exemple, pour une chambre de 10 m², le loyer hors charges peut atteindre 154,16 € / mois en région parisienne et 113,33 € en région.
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Si votre loyer excède ces plafonds, vous êtes alors imposé sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que représentent les loyers, comme tout loueur en meublé.
Vous devez remplir 3 conditions pour louer sans payer d’impôt
Pour bénéficier de cette exonération fiscale, le propriétaire ou le locataire sous-louant (avec accord de son propriétaire, bien sûr) doit satisfaire à trois conditions :
- que les pièces louées ou sous-louées fassent partie de sa résidence principale ;
- qu’elles constituent la résidence principale du locataire ou sous-locataire en meublé, ou, s’il justifie d’un contrat de travail saisonnier, sa résidence temporaire.
- que le montant du loyer soit inférieur au plafond fixé.
Une notion d’occupation définie plus précisément
De nombreux contentieux ont eu lieu par le passé avec l’administration fiscale qui entendait que les bailleurs ne pouvaient bénéficier de l’exonération que s’ils réduisaient le nombre de pièces qu’ils occupaient. En clair, n’avaient pas droit à l’exonération fiscale les personnes qui louaient ou sous-louaient des pièces qu’elles n’avaient jamais occupées.
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Plus récemment, les services de Bercy ont élargi la notion d’occupation et clarifié le sujet.
Désormais, le bailleur peut louer sans payer d’impôt dès lors que les pièces louées font partie intégrante de sa résidence principale, et qu’elles n’ont pas été auparavant affectées à un usage autre que l’habitation. Peu importe qu’elles aient, ou non, été effectivement occupées par le loueur.
En revanche, des chambres de service dissociées du logement principal (même si elles font partie du bien sur l’acte de propriété), n’ayant jamais été habitées et disposant d’un accès privé ne peuvent pas bénéficier de l’exonération.
Doit-on faire signer un bail au locatairepour louer sans payer d’impôt ?
Oui, un contrat de location meublé doit être signé et, comme dans toute location, la ou les pièces louées doivent respecter la réglementation:
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- une surface de 9 m² minimum,
- une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum,
- une fenêtre,
- l’accès à une cuisine,
- l’accès à une salle de bains et aux toilettes.
Les critères de décencedoivent, bien entendu, aussi être respectés.
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Remarque : louer sans payer d’impôt peut être intéressant pour des bailleurs à la recherche de financements pour, par exemple, effectuer des travaux dans un logement locatif.
Notre équipe reste à votre disposition, n’hésitez pas à nous poser vos questions ci-dessous, nous serons ravis d’y répondre.
Patrick Chappey – © 2018 Gererseul.com
