Liberté financière, indépendance économique, rentier immobilier… Tous ces termes regroupent une promesse marketing qui fait rêver : gagner de l’argent sans rien faire. Entre les formations pour devenir rentier immobilier et les gourous qui vous proposent de transformer un studio en deux cages à lapin (parfois au mépris de la loi…), les marchands de rêves pullulent dans le secteur de l’immobilier. Pour autant, il est vrai que l’immobilier, en grande partie grâce au crédit, permet de se constituer un patrimoine conséquent rapidement et de générer des revenus importants. Alors, est-il possible de devenir rentier immobilier ? Si oui, dans quelles conditions ? Mais, avant tout, partons sur de bonnes bases : qu’est-ce qu’un rentier immobilier ?
Qu’est-ce qu’un rentier immobilier ?
Dans le sens commun, le rentier immobilier est une personne qui tire suffisamment de revenus de l’immobilier pour assurer un train de vie satisfaisant. Reste à savoir ce qu’est un train de vie satisfaisant… Pour expliciter nos propos et raisonner sur une base commune, nous allons partir du principe que 2 500 euros net/mois permettent de subvenir entièrement aux besoins d’une personne célibataire vivant dans une ville moyenne. Cela aurait pu être moins, en témoigne l’intérêt croissant pour le frugalisme. Autrement dit, pour devenir rentier immobilier selon nos critères, vous devez générer au moins 2 500 euros de revenu immobilier par mois, net d’impôt et en déléguant entièrement leur gestion (donc net de charge). En effet, si vous passez toutes vos journées à gérer vos immeubles, on ne peut pas vraiment dire que vous bénéficier de l’oisiveté d’un rentier immobilier, mais plutôt que vous êtes un professionnel indépendant dans l’immobilier qui touche une rémunération sous la forme de loyer et de plus-value (si vous faites de l’achat revente immobilier). Ainsi devenir rentier immobilier n’a pas forcément trait à posséder un patrimoine conséquent, mais de générer des flux de revenus suffisants pour assurer votre train de vie. Ceci étant, les deux sont souvent liés…
Pourquoi est-il difficile de devenir rentier immobilier à court terme ?
La promesse de certains sites proposant des formations en immobilier est de vous transformer en 3 semaines en rentier immobilier. Parfois à un coût exorbitant, ces formations n’engagent que ceux qui y croient. Sur le plan de la pratique, devenir rentier immobilier en 3 semaines est strictement impossible ne serait ce qu’en raison de la temporalité d’un achat immobilier qui prend en moyenne 3 mois pour une remise effective des clés… Ceci étant, est-il réaliste de devenir rentier immobilier au bout de 3 ans par exemple ? Sauf à prendre des risques incommensurables, devenir rentier immobilier à court terme se heurte à de nombreux problèmes en raison notamment de la difficulté d’obtenir un cashflow positif. Lire aussi : Comment réaliser un investissem*nt rentable à court terme ?
Le taux d’endettement, un frein à la rente immobilière à court terme
Pour devenir rentier immobilier, vous serez obligé de passer par la case endettement, c’est-à-dire financer l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers à crédit. L’un présuppose obligatoirement l’autre puisque si vous possédez déjà plusieurs millions sur votre compte en banque, vous pouvez de facto devenir rentier ne serait ce qu’en détenant une large gamme d’actifs financiers. L’endettement n’a rien de mauvais en soi. C’est d’ailleurs l’une des raisons qui rend l’immobilier si attractif puisqu’il est possible de doper la rentabilité de votre investissem*nt grâce à l’effet levier, chose difficile pour des placements boursiers quand on est un particulier. Ainsi, la seule manière de devenir rapidement rentier immobilier serait d’acheter plusieurs biens immobiliers sans apport en ayant recourt 100 % à l’emprunt. Or, votre capacité d’endettement à des limites. En effet, vos mensualités de remboursem*nt ne doivent pas dépasser 33 % de vos revenus. De plus, le fait d’investir sans apport est de plus en plus compliqué sauf à proposer un projet immobilier solide (devenir rentier immobilier n’en est pas un…) et des garanties importantes à la banque. Multiplier les investissem*nts locatifs à court terme est donc difficile à mettre en œuvre sauf si vous arrivez à autofinancer vos investissem*nts avec un cashflow positif. Mais est-ce possible à court terme ?
Le mythe du cashflow positif et de l’immobilier autofinancé
Le cashflow immobilier se définit comme le solde de trésorerie entre les entrées d’argent (loyers) et les sorties (mensualité de prêt, charges, assurances..) sur une opération immobilière. Ainsi, un cashflow positif signifie que vos loyers rapportent plus que vos mensualités de remboursem*nt de prêt immobilier. On parle alors d’un investissem*nt locatif autofinancé. Soyez conscient d’une chose, un investissem*nt locatif autofinancé sans apport dès le premier mois est une anomalie de marché : générer des revenus passifs, sans prise de risque, en ayant juste à signer un contrat de prêt avec une banque n’existe pas dans le monde réel. Les biens proposant des rendements locatifs supérieurs à 10 % offrant l’autofinancement se font souvent au prix d’un risque locatif élevé, qui dans les faits peuvent vous conduire au surendettement. Pour atteindre l’autofinancement, certaines personnes vont alors s’orienter vers la location saisonnière, proposant sur le papier des taux de rendement très attractifs. Cependant, dans les faits, la location saisonnière implique une gestion locative importante : préparer l’accueil des locataires et gérer leur départ. Cela peut vite se transformer en travail à temps plein, bien loin de l’esprit d’un rentier immobilier générant des revenus passifs. L’autre option viable est donc de déléguer la gestion locative de votre location saisonnière, mais ce sera au prix d’une baisse de vos rendements… Lire aussi : Comment effectuer un investissem*nt locatif autofinancé ?
Les risques de vacances locatives et gestion immobilière
Regarder les taux de rendement internes, les taux de rentabilité à partir de loyers théoriques est une étape cruciale pour mesurer la viabilité de vos investissem*nts locatifs. Ceci étant, la pratique est parfois plus cruelle que la théorie. Absence de demande locative, dégradation, usure naturelle du bien, paupérisation du quartier… l’immobilier peut générer des pertes conséquentes. La vacance locative et les charges exceptionnelles sont d’autant plus dramatiques dans un contexte d’endettement où vous devrez absorber avec vos autres revenus les mensualités de prêt (ce n’est pas vraiment le life style d’un rentier). Donc, même si sur le papier vous voyez un cashflow positif à court terme, vous serez obligé de prévoir une provision conséquente pour faire face aux imprévus, limitant alors vos possibilités d’expandre en continu votre patrimoine immobilier.
Au bout de combien de temps peut-on devenir rentier immobilier ?
Pour autant, devenir rentier immobilier sur le long terme n’est pas impossible, loin de là ! Mais, cela exige une conjonction de 3 facteurs (sur lesquels il est difficile d’influer, sauf à avoir eu le nez creux au moment d’investir) :
- la valorisation du marché de l’immobilier
- l’augmentation des loyers
- le remboursem*nt progressif de votre prêt immobilier
Bien sûr, tout l’enjeu réside dans l’appréciation lors de l’investissem*nt de l’évolution favorable de ces deux premiers indicateurs. C’est là où l’intervention d’un spécialiste de l’immobilier pour vous accompagner peut faire la différence. En fonction du nombre d’investissem*nts réalisés et de leur valeur locative, vous pourrez devenir rentier de l’immobilier en limitant votre prise de risque au bout de 20 ans (voire moins si vous êtes chanceux ou bien conseillé). La plupart de vos crédits étant remboursés, vos biens locatifs génèrent tous un cashflow positif qui, en cumulé, peut vite atteindre 2 500 euros net par mois pour un patrimoine immobilier (hors résidence principale) de 1 000 000 d’euros. En partant du principe que le marché de l’immobilier s’est valorisé de 1 % / an pendant 20 ans, votre investissem*nt immobilier initial pour devenir rentier immobilier devait être de 819 000 euros soit investir dans 4 appartements en centre-ville. Remarque : Bien sûr, nous partons sur des projections basses avec un rendement brut moyen de vos logements de 2,5 % net par an. Il est tout à fait possible d’être plus optimiste sur le rendement et la valorisation du marché en prenant par exemple plus de risque ou en envisageant des travaux de transformation. Pour vos anticipations financières, mieux vaut devenir rentier immobilier au bout de 15 ans en ayant pour objectif 20 ans, que l’inverse.
Quelle stratégie mettre en place pour devenir rentier immobilier ?
Dès lors, pour devenir rentier immobilier, il faudra mettre en place la bonne stratégie et faire les bons investissem*nts immobiliers. Pour ne pas tomber dans les écueils pouvant vous conduire au surendettement, abandonnez l’optique d’obtenir l’indépendance financière à court terme et d’une manière générale, toutes les propositions de placements miracles vous promettant des rendements démesurés instantanément. Pour devenir rentier immobilier, il faudra faire preuve de patience en investissant sur le long terme. Un patrimoine immobilier résilient se construit par touche successive en décelant les bonnes opportunités de marché, en s’informant, en rencontrant les bonnes personnes… Ainsi, il faudra que vous disposiez d’un panel de compétences pour maximiser la viabilité de vos investissem*nts immobiliers. Deux options s’offrent à vous :
- acquérir vous-même ces compétences au moyen de formations en immobilier
- déléguer votre investissem*nt à une société spécialisée dans l’investissem*nt locatif clé en main
Les formations pour devenir rentier immobilier : une stratégie payante ?
En toute franchise, nous vous déconseillons de souscrire aux formations courtes sous la forme de séminaire pour plusieurs raisons :
- leur coût est souvent exorbitant pour un retour sur investissem*nt contestable
- leur contenu est très généraliste et fait souvent l’impasse sur les travaux, une composante pourtant essentielle d’un investissem*nt locatif viable (ils vous diront d’en faire, mais ne vous diront pas comment)
- les compétences en immobilier s’acquièrent avec de la pratique (comme dans de nombreux domaines). Même après une formation, vous pourrez commettre des erreurs qui vous rapprocheront plus d’une inscription à la banque de France que de la vie de rentier immobilier
Bien sûr, toutes les formations en immobilier ne sont pas à jeter, certaines sont d’excellente qualité. Dites-vous seulement qu’une formation qui s’intitule “devenir rentier en 3 semaines” a une forte probabilité d’être déceptive. Lire aussi : Formation en investissem*nt immobilier : le bon plan ?
La solution Les Secrets de l’Immo pour devenir rentier immobilier
En raison de notre expertise et de nos valeurs de transparence, nous ne pouvons vous promettre l’indépendance financière en 3 ans grâce à l’immobilier. Par contre, nous pouvons vous accompagner dans un investissem*nt qualitatif et viable sur le long terme qui vous permettra d’allier performance financière et sécurité pour votre placement immobilier. Recherche du bien qui correspond à vos objectifs, recherche de financement, montage juridique et fiscal, réalisation des travaux, gestion locative… Nous nous occupons pour vous de chaque étape de votre projet. Vous évoluez alors dans un cadre rassurant composé d’experts de l’immobilier et du bâtiment pour garantir la réussite de votre investissem*nt !
