[CONGE POUR VENTE] Vous êtes détenteur d'un bien immobilier que vous louez et que vous souhaitez mettre en vente? Vous pouvez donner congé à votre locataire pour ce motif. Attention aux délais stricts à respecter.
Qu'est-ce qu'un congé pour vente?
Considéré comme un préavis, le congé pour vente a pour but d'informer un locataire de la mise en vente du bien immobilier dans lequel il habite et par là même d'anticiper son départ. Le congé pour vente fait ainsi partie des trois motifs légaux autorisant un bailleur à donner congé à son locataire. L'annulation du contrat de location peut également survenir si le bailleur souhaite reprendre son logement pour y habiter ou y héberger un membre de sa famille ou pour motif "sérieux et légitime".
Seules trois façonspermettent au propriétaire de donner congé à son locataire, à savoir l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception, l'acte d'huissier ou encore la remise de la lettre en main propre au locataire contre récépissé ou émargement.
La rédaction d'un congé pour vente n'est pas une mince affaire. La lettre de congé pour vente doit comporter plusieurs éléments indispensables à l'application dudit congé, à savoir:
- Son motif;
- Une description minutieuse du logement comprenant ses annexes;
- Son prix de vente et ses conditions;
- Les 5premiers alinéas du II de l'article15de la loi du 6juillet 1989;
- La notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Bien qu'elle ne soit obligatoire, la procédure de congé pour vente reste toutefois conseillée, puisqu'elle permet au propriétaire de vendre un bien immobilier inoccupé, ce qui participera à l'attractivité du logement sur le marché immobilier.
Quel délai pour donner un congé pour vente?
Le propriétaire doit respecter un délai de préavis lorsqu'il veut donner congé à son locataire dans le but de vendre son logement. Le congé ne sera recevable que si le locataire reçoit la lettre de congé au moins 6mois avant la date d'échéance du bail (ou 6mois avant la date du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail, dans certains cas). Dans le cadre d'une location meublée, lebailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver sa décision soit par sa volonté de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations, comme le paiement du loyer.
Départ du locataire suite au congé pour vente
Le locataire bénéficie d'un droit de préemption: le congé pour vente fait office d'offre de vente et le locataire peut décider d'acheter le logement dans les deux mois qui suivent le préavis. Dans le cas contraire, le départ du locataire doit s'effectuer avant la date d'échéance du bail. A condition de respecter son propre préavis, le locataire peut décider de quitter le logement avant cette date butoir. Il devra alors payer son loyer et ses charges jusqu'à la remise des clés au propriétaire.
Congé pour vente et location meublée
Les modalités de congé pour vente dans le cadre d'une location meublée sont les mêmes que pour la location d'un bien non meublé: le propriétaire doit respecter un délai de préavis pour prévenir son locataire. L'article 25 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ne souhaitantpas renouveler le contrat de location d'une résidence principale louée meublée doit en informer son locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail par sa décision de reprendre le logement ou de le vendre, ou encore par un motif légitime et sérieux, comme le manquement du locataire à ses obligations, notamment le paiement du loyer. La durée d'un contrat de location pour un logement meublé se renouvelant tous les ans, un propriétaire a donc la possibilité deprendre congé de son locataire dans le but de vendre le bien tous les ans contre tous trois ans pour une location vide.
Congé pour vente et locataire de plus de 65ans
Certains locataires se retrouvent protégés d'un congé pour vente et bénéficient d'un renouvellement automatique du bail ou d'une solution de relogement en cohérence avec ses besoins et ses moyens. Parmi eux, les locataires de plus de 65ans aux revenus modestes (en2022, le plafond des ressources du foyer est fixé à 24316euros pour une personne seule à Paris et en Ile-de-France et 21139euros dans les autres régions). Il en est de même si le locataire du bien a à charge une personne de plus de 65ans à la date d'échéance du bail et que leurs ressources ne dépassent pas les plafonds en vigueur.
Congé pour vente et locataire de plus de 70ans
Si la loi Alur de 2014s'attache à protéger les locataires âgés de plus de 65ans, la règle s'appliquait auparavant aux personnes de plus de 70ans. Ces derniers voyaient alors une offre de relogement leur être proposée s'ils percevaient des revenus annuels inférieurs à une fois et demi le montant du Smic annuel.
Congé pour vente et personne handicapée
Les modalités du congé pour vente restent les mêmes lorsque le locataire est une personne souffrant d'un handicap. Le propriétaire doit respecter un délai de préavis de 6mois avant la date d'échéance du bail pour prévenir son locataire de son intention de vendre. Contrairement aux locataires de plus de 65ans aux revenus modestes, les locataires souffrant d'un handicap ne bénéficient pas d'une protection particulière dans le cadre du congé pour vente.
Contester un congé pour vente est possible dans les cas suivant:
- La lettre ne comporte pas toutes les modalités obligatoires;
- Le délai de préavis n'a pas été respecté;
- Un exemplaire de la lettre de congé n'a pas été adressé à tous les locataires du logement comme stipulé;
- Le congé a été délivré à un locataire protégé;
- La lettre n'a pas respecté les trois procédés d'envoi règlementaires cités plus haut;
- Le congé pour vente est frauduleux (le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement: dans ce cas, il appartient au locataire de le prouver);
- La lettre de congé n'a pas été envoyée par le propriétaire ni son représentant;
- Ou encore le propriétaire a manqué d'informer le locataire de sa proposition de vente à des conditions ou un prix plus attractif.
Si tel est le cas, alors le locataire peut adresser sa contestation au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, en détaillant précisément les raisons de sa contestation. Si ce courrier ne débouche sur aucun accord, l'une ou l'autre des parties peut alors saisir gratuitement la commission départementale de conciliation. En dernier ressort, le locataire peut s'adresser au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement qu'il est sommé de quitter.
Expulsion du locataire et congé pour vente
Dans la mesure où toutes les modalités ont été respectées et que le locataire a refusé la proposition de vente, ce dernier n'a d'autres choix que de quitter le bien au plus tard à l'échéance du bail. Si tel n'est pas le cas et que le locataire se montre récalcitrant, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement. Le juge peut alors valider le congé et prononcer l'expulsion. Le locataire dispose d'un mois pour faire appel du jugement à compter de la notification de celle-ci par huissier. Passé ce délai, l'huissier peut adresser au locataire un commandement de quitter les lieux dans les deux mois.
Si le locataire n'est toujours pas parti au terme de ces deux mois, l'expulsion peut avoir lieu. Si le locataire refuse l'expulsion, l'huissier rédige un procès-verbal de tentative d'expulsion, puis demande l'intervention de la force publique afin de mettre en œuvre une expulsion physique. A noter que l'expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31mars de l'année suivante
Le bailleur qui a donné un congé pour vente à son locataire ne peut se rétracter avant la fin du délai de préavis de deux mois dont dispose le locataire dans le cadre de son droit de préemption sur le logement, le congé valant offre de vente. En revanche, le propriétaire peut par la suite décider de vendre son bien occupé si le locataire ne s'est pas positionné.
Congé pour vente et avis de passage
Les bailleurs souhaitant prendre congé de leur locataire peuvent le faire de différentes manières comme évoqué précédemment. Mais certaines pratiques restent toutefois plus conseillées que d'autres. Le congé dans le cadre d'une vente prenant effet à la réception effective de la lettre recommandée avec accusé de réception, si le locataire ne réceptionne pas ladite lettre, le propriétaire court en effet le risque que les délais d'envoi ne soient pas respectés.
Aussi avoir recours à un huissier de justice peut être des plus judicieux. En effet, s'il permet notamment au congé pour vente d'être réalisé dans les règles de l'art, le simple avis de passage déposé par l'huissier atteste de la validité du congé et ce, que le locataire soit présent ou non. Un intérêt majeur participant à la bonne conformité du congé pour vente et permettant de ne pas dépasser les délais légaux.A noter toutefois que les frais liés à la réalisation du congé pour vente par l'huissier sont à la charge du bailleur.
