Acheter une résidence secondaire : que faut-il savoir ? (2024)

Prendre une résidence secondaire en France : quels avantages et garanties ?

Acheter une résidence secondaire peut permettre de répondre à divers objectifs patrimoniaux :

• diversifier ses placements en vue de disposer à la retraite d’une résidence principale dans sa région d’origine ou dans une région plus agréable à vivre ;
• se constituer un patrimoine immobilier alors même que les prix de l’immobilier ne permettent pas l’acquisition de sa résidence principale (lorsqu’on réside en région parisienne, par exemple) ;
• se constituer un patrimoine immobilier à transmettre à ses enfants (maison de famille) ;
• préparer une opération immobilière ultérieure une fois le bien revendu (sous réserve toutefois des risques inhérents au marché immobilier) ;
• défiscaliser (en cas de location saisonnière ou d’investissem*nt dans une résidence de tourisme classée, si toutes les conditions nécessaires sont réunies).

Une simulation de crédit pour une résidence secondaire : pour quoi faire ?

La première étape pour calculer le budget d’achat de votre résidence secondaire est d’évaluer votre capacité d’emprunt auprès de votre banque. Vous devez pour cela, bien penser à prendre en compte vos éventuels crédits immobilier en cours pour votre résidence principale.

Si votre capacité d'emprunt n'est pas suffisante pour une résidence secondaire, vous pouvez compléter votre apport personnel avec un crédit immobilier dans votre propre banque. N'hésitez pas à utiliser des outils de simulation de prêt immobilier pour y voir plus clair.

Financement pour l'achat d'une résidence secondaire : comment ça marche ?

Différents types de crédits immobiliers sont envisageables en fonction de votre capacité d'emprunt pour acheter une résidence secondaire :

• Un prêt immobilier amortissable classique : avec remboursem*nt du capital et paiement des intérêts à chaque mensualité.
• Un prêt immobilier remboursable in fine, avec paiement des intérêts chaque mois et remboursem*nt du capital à l’échéance. Le capital n’étant pas amorti sur la durée du prêt, cela vous permet de déduire un montant plus important d’intérêts de vos loyers imposables si vous louez votre résidence secondaire.

Quel apport pour une résidence secondaire ?

L'apport immobilier désigne la somme qu'un futur propriétaire va investir pour acheter son bien immobilier et qu'il n'emprunte pas à un établissem*nt de prêt.

L'apport fait souvent partie des critères d'obtention d'un prêt immobilier, que ce soit pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire. En règle générale, l'apport immobilier équivaut au minimum à 10 % du montant emprunté. Par exemple, si vous désirez emprunter 300 000 euros à la banque, vous aurez besoin d'un apport personnel de minimum 30 000 euros. Tout comme pour l'achat d'une résidence principale, les conditions d'apport pour une résidence secondaire restent propres à chaque établissem*nt prêteur. Renseignez-vous auprès de différents organismes de prêts, réalisez des comparatifs et négociez si vous souhaitez emprunter avec un faible apport.

Résidence secondaire ou investissem*nt locatif : quelle fiscalité ?

Avant de vous lancer dans l'acquisition d'une résidence secondaire, il est important d'en mesurer les conséquences fiscales.

Vous louez régulièrement votre résidence secondaire

Si vous mettez votre résidence secondaire en location saisonnière plusieurs années de suite (caractère habituel de la location, quelle que soit sa durée), les loyers que vous percevez relèvent du régime de la location meublée à titre non professionnel (LMNP) et sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers :

• Sous la barre des 70 000 € de recettes annuelles : le loueur meublé relève en principe du régime des microentreprises. Sans avoir à tenir de comptabilité en bonne et due forme, il bénéficie d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % et sera donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur la moitié de son chiffre d’affaires. Il peut cependant opter pour le régime du réel, l’option étant valable pour deux exercices et renouvelable tacitement.
• Au-delà de 70 000 € de recettes annuelles (ou sur option) : le loueur en meublé est soumis au régime du réel.

Votre résidence secondaire est un investissem*nt locatif meublé

Si vous investissez dans un logement meublé dans une résidence de tourisme classée, vous pouvez y séjourner quelques semaines par an (généralement 8 semaines maximum par an) et le mettre à disposition le restant de l’année en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Cet avantage fiscal, plus connu sous le nom de « dispositif Censi-Bouvard » consiste en une réduction d’impôt sur le prix d’achat HT d’un logement neuf, en VEFAou à réhabiliter (pour les biens de plus de 15 ans) :

• Le taux de la réduction appliquée (répartie sur 9 ans) est de 11, 18 ou 25 % selon la date d’achat du bien, dans la limite de 300 000 €.
• Vous devez en contrepartie vous engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence.

Vous vendez votre résidence ou maison secondaire

La fiscalité en cas de vente de votre résidence secondaire est la suivante :

• Si vous réalisez une plus-value, celle-ci sera taxée selon le régime des plus-values immobilières au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et au taux de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
• Vous pouvez bénéficier d'une exonération de plus-value immobilière si vous détenez votre bien depuis plus de 30 ans ou si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la cession de votre résidence secondaire et que vous utilisez l’argent de sa vente pour la construction ou l’acquisition de votre résidence principale, dans un délai de 2 ans.

ATTENTION : Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.