Xavier Beaunieux 29 aoû 2021
mis à jour le
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Alors que l’immobilier a vu son statut de valeur refuge littéralement galvanisé par la crise sanitaire et que la pierre n’a jamais exercé autant d’attrait aux yeux des Français, découvrez les dix grandes villes qui permettent de profiter des rendements locatifs les plus performants.
C'est à Rennes que les plus hauts rendements locatifs sont à prévoir ! © Leonid Andronov
Sommaire
Plus de 8% de rentabilité locative nette à Rennes!
Tous les spécialistes de l’immobilier vous le diront, la performance d’un investissem*nt locatif tient à la réunion de plusieurs facteurs. Il s’agit de la qualité du bien acquis, de l’adéquation de son prix (et des futurs loyers que vous en tirerez) avec le marché, de sa localisation (proximité d’un bassin d’emploi, de commerces, de transports...), de son potentiel d’attraction et du rapport entre l’offre et la demande locatives. Selon les données que nous avons rassemblées, c’est dans la préfecture du département de l’Ille-et-Vilaine qu’un investisseur pourra espérer décrocher les meilleurs rendements. Jugez plutôt, à Rennes, la rentabilité locative nette, c’est-à-dire déduction faite des charges et des taxes, d’un investissem*nt - tous types de biens confondus - culmine à 8,2%!
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Investissem*nt locatif : notre top 3 ! ©SeLoger
Le Mans (7,1%), Angers (6,2%) et Brest (6,1%) dans le peloton de tête
Si Rennes décroche la première place de notre classem*nt, Le Mans et Angers se hissent respectivement sur la deuxième et la troisième marche du podium. Dans la préfecture de la Sarthe, il ressort de l’analyse de nos données que la rentabilité locative nette atteint 7,1% et dans celle que l’on surnomme parfois l’Athènes de l’Ouest, un investisseur avisé peut compter sur 6,2% de rendement net. Avec un taux de rentabilité locative nette avoisinant les 6,1%, Brest constitue, elle aussi, une ville à côté de laquelle les aficionados de la pierre locative auraient tort de passer.
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Notre carte de France des meilleurs rendements locatifs nets ©SeLoger
Que recherchent les investisseurs?
- Des appartements (54% vs 45% en février 2021), notamment pour les habitants de région parisienne (70%). Seuls 7% souhaitent investir dans une maison (vs 12% en février).
- Un bien doté d’espace extérieur (29% vs 15% en février 2021)
Source: OMI - mai 2021
Mulhouse, Caen et Besançon à plus de 4% de rentabilité!
Notre top 10 des villes de plus de 100000 habitants qui permettent de profiter de hauts rendements locatifs se poursuit avec un quintet de métropoles dans lesquelles investir dans le locatif offre plus de 4% de rentabilité nette! Selon les données que nous avons agrégées, les marchés locatifs de haute performance, au sein desquelles un investisseur avisé aurait tout intérêt à prospecter, se situent à Mulhouse, Caen, Besançon, Amiens, Limoges et Orléans. Alors que la banalisation du télétravail semble avoir durablement redessiné les contours du marché immobilier hexagonal en permettant aux citadins de s’installer à la campagne, il est intéressant de relever la présence, dans notre palmarès, de la forte représentation de villes qu'une à deux heures de train relient à la capitale:Rennes, Le Mans, Angers, Caen, Orléans ou encore Amiens. Enfin, il peut être utile de rappeler que l’immobilier n’est pas une science exacte mais qu’en prenant certaines précautions, il est possible de réduire les aléas liés à la pierre locative.En ne se focalisant pas sur le seul rendement mais en prenant soin de cibler des logements pouvant être loués facilement, de fixer des loyers raisonnables et adaptés aux revenus de la locatèle localeet de limiter les frais liés à un «turn-over» trop important en ciblant des locataires stables.
Top 3 des villes qui affichent les délais de location les plus courts:
- Angers: 21 jours
- Rennes: 22 jours
- Brest: 25 jours
Notre sélection de villes «investisseurs-friendly»
| Ville | Rentabilité nette |
|---|---|
| Rennes | 8,2% |
| Le Mans | 7,1% |
| Angers | 6,2% |
| Brest | 6,1% |
| Mulhouse | 4,9% |
| Caen | 4,7% |
| Besançon | 4,4% |
| Amiens | 4,4% |
| Limoges | 4,1% |
| Orléans | 4% |
Source: SeLoger
Pour optimiser vos chances d'investir efficacement dans la pierre locative, certaines règles doivent être respectées:
- Sélectionnez un bien qui corresponde à vos attentes (une petite surface offre une rentabilité plus avantageuse qu'une maison ou qu'un grand appartement mais le turn-over sera plus important).
- Prenez le temps d'identifier les objectifs que vous poursuivez (payer moins d'impôts? vous constituer un patrimoine que vous transmettrez à vos proches? percevoir des revenus locatifs en prévision de votre départ en retraite?).
- Ciblez un logement dont le prix soit cohérent avec le marché immobilier local (surpayer votre investissem*nt amoindrirait sa rentabilité).
- Évaluez le potentiel locatif de la ville où se situe le logement dont vous comptez faire l'acquisition (la demandey est-elle plus forte que l'offre disponible ? serez-vous en concurrence avec beaucoup d'autres investisseurs locatifs?).
- Ne sous-estimez pas non seulement les dépenses qu'occasionnera votre investissem*nt mais aussi le temps que vous consacrerez à sa gestion.
- Optez pour un statut(LMNP, nue-propriété…) et un dispositif (Pinel, SCPI…) qui soient adaptés à votre situation (personnelle, financière, patrimoniale…).
- Méfiez-vous des rendements trop alléchants.
- Rapprochez-vous d'un expert (agent immobilier, conseiller en gestion de patrimoine…).
- Gardez en tête que tout investissem*nt comporte une part de risques.
Notre méthodologie:nous avons calculé la rentabilité nette des villes susmentionnées en comparant, ville par ville, le coût total d’une acquisition (prix du bien + remboursem*nt du prêt + charges d'entretien + taxe foncière + frais de notaire) et le coût total de sa location (loyers sur la période en prenant en compte l'augmentation des loyers) divisé par le nombre d'années de la période (fixé à 20).
