Selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen: So geht's! (2024)

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Selbstgenutztes Wohneigentum ist aus steuerlicher Sicht kaum attraktiv. Während vermietete Objekte vom Finanzamt als Investitionsgut betrachtet werden und dadurch einige Kosten steuerlich abgesetzt werden können, ist dies bei Selbstnutzung nicht der Fall. Welche Kosten Sie dennoch bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen können, verraten wir Ihnen hier.

Selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen – Möglichkeiten

Maklergebühren, Grundsteuer, Hausnebenkosten, Finanzierungszinsen: Vermieter können diese und andere Kosten einer Eigentumswohnung von der Steuer absetzen. Personen, die ihre Immobilien selber bewohnen, profitieren von diesen Steuervorteilen hingegen nicht. Lediglich die folgenden Kosten lassen sich bei der selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen:

• Reiner Arbeitslohn von z. B. Gärtnern oder Haushaltshilfen (haushaltsnahe Dienstleistungen), aber keine Materialkosten. Maximal absetzbar sind 510 Euro beziehungsweise 20 Prozent der Kosten (sofern die Helfer als Minijobber bei der Jobzentrale gemeldet sind) oder maximal 4.000 Euro, wenn die Helfer sozialversicherungspflichtig angestellt oder selbstständig tätig sind. Die Kosten inklusive Mehrwertsteuer können Sie in der Steuererklärung folgendermaßen angeben: Minijobber im Hauptdruck in Zeile 71, Sozialversicherungspflichtige und Fachbetriebe in Zeile 72.

• Handwerkerleistungen für beispielsweise das Verlegen von Parkett, Tapezieren und Streichen, Wartung der Heizungsanlage, Fassadenarbeiten, Austausch von Fenstern und Türen, Gebühren für den Schornsteinfeger, Reparaturen von Haushaltsgeräten. Absetzbar sind 20 Prozent der Kosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Auch hier akzeptiert das Finanzamt nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, keine Materialkosten. Diese Kosten inklusive Umsatzsteuer tragen Sie im Hauptdruck in Zeile 73 ein.

Besondere Belastungen bei Denkmalschutz

Der Fiskus akzeptiert bei der Steuererklärung Kosten bei besonders hoher Belastung – etwa bei Schäden durch Sturm oder bei Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien. Als Selbstnutzer können Sie nach dem Kauf der Eigentumswohnung Erhaltungskosten steuerlich absetzen. Konkret schreiben Sie über zehn Jahre jährlich 9 Prozent der Kosten ab – insgesamt also 90 Prozent der Kosten.

Achtung: Um bei einer denkmalgeschützten, selbstgenutzten Eigentumswohnung Kosten steuerlich absetzen zu können, muss der Denkmalschutz bereits vor Beginn der Arbeiten bestehen und Sie müssen die Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde absprechen. Am Ende der Sanierungsmaßnahmen erstellt die Behörde eine Bestätigung für das Finanzamt.

Sturmschäden bei selbstgenutzter Eigentumswohnung steuerlich absetzen

Kosten, die aufgrund von Sturm- oder Hochwasserschäden an der Immobilie entstanden sind, akzeptieren Finanzämter als gesonderte außergewöhnliche Belastung. Betroffene können zusätzlich zu den 1.200 Euro für Handwerksleistungen weitere 1.200 Euro für die Beseitigung der Sturm- oder Hochwasserschäden jährlich absetzen. Beachten Sie dabei Folgendes, wenn Sie die Schadenskosten bei der selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen:

• Die Versicherung darf den Schaden nicht übernehmen.
• Die Kosten sind im direkten Zusammenhang mit den nicht selbst herbeigeführten, unkontrollierbaren Schäden entstanden (z. B. für Aufräumarbeiten, Sanierungsarbeiten nach Hochwasser, Neukauf von Möbeln).
• Wichtig ist es, die Schäden zeitnah nach der Entstehung zu reparieren. Ausgenommen, Sie begründen den längeren Zeitraum (zum Beispiel konnte die Finanzierung nur über einen längeren Zeitraum vonstattengehen).

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Kosten für selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen – beachten Sie diese Dinge

Um von der Steuer die Kosten für die Eigentumswohnung abzusetzen, benötigen Sie eine Rechnung und einen Nachweis über die Bezahlung der Rechnung. Hierbei gilt:

• Die Rechnung führt die Materialkosten von den übrigen Kosten separat auf. Das Finanzamt akzeptiert keine Materialkosten, sondern nur reine Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten. Das gilt für alle Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen.
• Keine Barzahlung: Das Finanzamt akzeptiert nur per Banküberweisung bezahlte Rechnungen (unbar gezahlt). Auch eine Quittung über die Barzahlung wird nicht anerkannt.

Zwar lassen sich relativ wenige Kosten bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen. Wir raten Ihnen dennoch, jede Rechnung über Leistungen in und an der selbstgenutzten Immobilie aufzuheben und auf eine Bezahlung per Überweisung zu bestehen, auch bei kleinen Beträgen. Geben Sie im besten Fall schon bei Auftragserteilung an, nicht bar zu zahlen. Im Zusammenhang mit den gesonderten, außergewöhnlichen Belastungen durch Sturm und Hochwasser erteilt Ihnen ein Steuerberater Auskunft über die tatsächliche Steuerminderung.

Das Thema Steuern ist weder für Privatpersonen noch für Vermieter einfach. Wenn Sie ein Zimmer vermieten, akzeptiert das Finanzamt zwar mehr Ausgaben. Sie müssen Ihre Mieteinnahmen jedoch versteuern.