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Définition du rendement locatifIndicateur clé de la performance d’un investissem*nt immobilier, le rendement locatif correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition.
Rapport entre l'investissem*nt et les loyers engrangés
Exprimé en pourcentage, il permet de calculer le rapport entre l’investissem*nt réalisé et les loyers engrangés chaque année.
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Différences de calcul entre rendement locatif et rentabilité locativeSi les deux termes sont souvent utilisés indifféremment, ils couvrent des réalités distinctes :
- Le rendement locatif capte uniquement la performance (en pourcent) relative aux revenus générés par la location du logement.
- La rentabilité locative, qui englobe le rendement, s'apprécie sur toute la durée de vie de l'investissem*nt. Elle intègre aussi la sortie (la revente avec une potentielle plus-value).
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Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier?Le calcul du rendement locatif s'effectue en se basant sur le prix d'achat du logement, les loyers perçus sur une année, ainsi que l'ensemble des chargeslocatives. Selon les critères choisis, on obtient le rendement brut ou le rendement net du bien immobilier.
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Le calcul du rendement brut d'un investissem*nt locatifLe calcul du rendement brut ne prend pas en compte les charges de location payées par le bailleur, ni la fiscalité.
Calcul du rendement brut
Il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement, puis de multiplier le résultat par 100.
Le rendement brut ne reflète pas le revenu réel que l’investissem*nt locatif va rapporter.
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Comment calculer le rendement net d'un investissem*nt locatif?Pour obtenir le rendement locatif net de son investissem*nt immobilier, le bailleur doit prendre en compte les charges et les dépenses inhérentes à la location de sa maison ou de son appartement :
- Outre la taxe foncière, il doit retrancher du montant du loyer annuel les charges non récupérables sur le locataire, les dépenses de travaux et d’entretien, les éventuels frais de gestion locative ou encore les frais de la garantie de loyers impayés (GLI).
- Par ailleurs, le prix d’achat retenu pour le calcul du rendement net est alourdi par le coût du crédit immobilier contracté pour financer l’investissem*nt.
En toute logique, le rendement net est inférieur au rendement brut.
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Le calcul du rendement « net-net » d'un investissem*nt locatifAfin d'obtenir une idée encore plus précise du rendement de son investissem*nt immobilier, le bailleur doit calculer le rendement « net-net », c’est-à-dire net d’impôt.
A prendre en compte
- Les prélèvements sociaux;
- L’imposition sur les revenus locatifs.
Tout dépend du mécanisme fiscal choisi (réel, micro-foncier, micro-BIC...), mais aussi des éventuels avantages octroyés par les dispositifs de défiscalisation, tel que le Pinel.
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Les autres facteurs qui peuvent jouer sur la rentabilité de votre bienLe rendement ne se résume pas simplement à une formule de calcul.
Certains facteurs peuvent avoir un impact fort sur la performance locative, comme :
- Le prix d’achat ;
- La vacance locative (l'absence de locataire) ;
- La fiscalité.
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La rentabilité nette de l’investissem*nt locatif par type de logementLa performance d’un bien immobilier locatif dépend de la nature du logement. Les petites surfaces (studio) sont plus rentables que les grandes surfaces (F4, F5, maison), mais les risques de turnover plus importants réduisent le rendement sur le long terme.
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