Devenir propriétaire de son logement social, c’est possible à l’aide du prêt social de location-accession (PSLA). Au terme d’une période de location, les occupants peuvent acheter leur maison ou appartement et bénéficient d’un plafonnement du prix de vente et de la mensualité de remboursem*nt. Le PSLA a été étendu aux logements anciens.
Définition et principe du PSLA
Techniquement, le prêt social de location-accession (PSLA) concerne d’abord les opérateurs HLM. Ces derniers peuvent bénéficier d’un PSLA afin de construire de nouveaux logements pour y loger des ménages ne dépassant pas un certain plafond de revenus. Les locataires profitent alors d’une option d’achat sur le logement, qu’ils peuvent activer ou non. S’ils choisissent de devenir propriétaires à cette occasion, ils peuvent alors profiter de certains avantages accordés à l’opérateur HLM dans le cadre de l’opération, comme une exonération de taxe foncière par exemple. De plus, le prix de vente est limité par un plafond, de même que le montant des mensualités de remboursem*nt du prêt.
À NOTER : après avoir levé l’option, les emprunteurs peuvent choisir un autre financement s’ils le souhaitent.
En toute logique, la location-accession se divise en deux phases : une phase de location, durant laquelle ils doivent payer une redevance ; puis une période de propriété et de remboursem*nt des mensualités du PSLA après la levée d’option. Le paiement de la redevance durant la phase locative couvre à la fois le loyer demandé par l’opérateur HLM et une partie du prix de l’acquisition.
Au moment de lever l’option d’achat, les locataires peuvent refuser, par manque de moyens ou en raison d’une mutation professionnelle et d’un déménagement par exemple.
IMPORTANT :la loi de Finances pour 2020,promulgué le 28 décembre 2019, aétendu le PLSA aux logements anciens. De plus, les bénéficiaires d’un PLSA dans l’ancien ont la possibilité de souscrire un prêt à taux zéro à l’occasion de la levée de l’option d’achat. Enfin, les acquéreurs d’un logement en bail réel solidaire peuvent accéder auprêt social de location-accession.
Avantages et inconvénients du PSLA
Avantages du PSLA
APL et aides au logement
Les locataires qui respectent les critères d’attribution des aides au logement (APL, ALS et ALF) peuvent continuer à percevoir leur allocation après la signature d’un contrat de location-accession. Et ce, pendant la phase locative comme durant le remboursem*nt des mensualités. Le PSLA octroie ainsi un avantage similaire au prêt conventionné (PC) ou au prêt à l’accession sociale (PAS) pour faciliter le paiement des traites.
Mensualités de remboursem*nt
Le remboursem*nt du PSLA est encadré afin de limiter la charge financière pesant sur le ménage. Le principe est le suivant : le montant des mensualités ne doit pas dépasser celui de la dernière redevance acquittée durant la phase de location (hors coût de l’assurance de prêt). Ce mécanisme permet de faciliter l’accession à la propriété car il ne provoque pas de saut de charges pour le locataire devenu emprunteur.
Plafonds du PSLA 2022 pour le prix de vente
Autre atout indéniable du PSLA, l’opérateur HLM ne doit pas dépasser certains plafonds de prix au moment de céder le logement aux locataires.
En 2022, les plafonds de prix du prêt social à la location-accession sont les suivants :
5.096 euros/m2 en zone A bis
3.861 euros/m2 en zone A
3.092 euros/m2 en zone B1
2.699 euros/m2 en zone B2
2.360 euros/m2 en zone C
Pour déterminer le prix exact, la surface habitable du logement est prise en compte ainsi que la moitié des surfaces annexes. La surface d’un garage ou d’une place de stationnement est également prise en compte dans la limite de 6m2.
En plus de ces plafonds, le prix de vente décroît de 1% par an à compter de l’entrée dans les lieux du locataire.
En définitive, le prix de vente payé correspond au prix plafonné, diminué de 1% par an et de la contribution des occupants à travers le paiement de la redevance.
Prêts complémentaires
Le mécanisme du PSLA permet aux locataires de souscrire des prêts complémentaires afin de faciliter le financement de l’opération. Ils peuvent, par exemple, souscrire un prêt à taux zéro (PTZ), à condition que les emprunteurs soient les titulaires initiaux du contrat de location-accession. Il est également possible d’obtenir un PAS ou un prêt conventionné dans ce cadre.
Taxe foncière
Dans le cadre d’un PSLA, les opérateurs HLM bénéficient d’une exonération de taxe foncière d’une durée limitée à 15 ans. S’ils cèdent le logement à un occupant en location-accession, ce dernier en bénéficie également jusqu’à expiration du délai de 15 ans. L’exonération court ainsi plus ou moins longtemps pour le néo-propriétaire, suivant si son logement a été construit récemment ou non.
TVA
L’opérateur HLM bénéficie initialement d’un taux de TVA réduit à 5,5% pour la construction du logement. Si le locataire en devient propriétaire dans un délai de cinq ans après l’achèvement de la construction, il profite à son tour de la TVA à 5,5%.
Garantie de relogement
Si l’option d’achat n’est pas levée, l’opérateur HLM doit proposer au moins trois solutions de relogement via lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de six mois. L’occupant dispose d’un mois pour donner sa réponse. Faute d’accord, il doit quitter les lieux. A l’inverse, si l’une des propositions de relogement est acceptée, il continue de payer une indemnité d’occupation, égale à la redevance minorée du montant dédié à l’acquisition, en attendant de déménager.
Inconvénients du PSLA
Redevance de location
Les occupants du logement doivent pouvoir supporter le paiement d’un loyer HLM rehaussé d’une contribution financière supplémentaire afin de payer une partie du prix de vente.
La fraction locative de la redevance est toujours plafonnée. En 2022, elle ne doit pas dépasser les montants suivants :
13,82 euros/m2 en zone A bis
10,62 euros/m2 en zone A
9,15 euros/m2 en zone B1
8,78 euros/m2 en zone B2
8,14 euros/m2 en zone C
La fraction de la redevance dédiée à l’acquisition varie selon la situation financière des locataires-accédants. Son montant doit faire l’objet d’un accord avec l’opérateur HLM et ne peut pas être réduit à 0. En revanche, cette contribution peut être simplement symbolique si besoin est.
Pour rappel, les zones sont ainsi déterminées:
zone A bis :Paris et 76 communes d’Île-de-France
zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français et autres zones très tendues (Lille et communes limitrophes, Lyon et Villeurbanne)
zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur, Outre-mer, et quelques agglomérations au marché tendu
zone B2 : autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse)
zone C : le reste du territoire
Plafonds PSLA de revenus pour 2022
L’accès au PSLA est réservé aux ménages modestes dont le revenu fiscal de référence (RFR) ne dépasse pas les seuils suivants pour une demande en 2022 (sur la base des revenus de 2020):
33.400 euros en zone A (ou 25.318 euros en zones B et C) pour une personne seule dans le logement
46.759 euros (ou 33.761 euros) pour deux personnes
53.440 euros (ou 39.052 euros) pour trois personnes
60.788 euros (ou 43.273 euros) pour quatre personnes
69.340 euros (ou 47.482 euros) pour cinq personnes et plus occupant le logement.
Pas de transfert automatique
Signer un contrat de location-accession avec un opérateur HLM ne constitue pas une garantie de devenir propriétaire. Le transfert du PSLA peut, en effet, être refusé aux occupants dont les capacités financières sont jugées insuffisantes pour assurer le remboursem*nt du prêt.
Revente du bien et garantie de rachat
Une fois propriétaire, l’occupant peut revendre le bien à tout moment. Si besoin, il peut rembourser son prêt avant son terme sans subir de pénalités de remboursem*nt anticipé.
Pour protéger les occupants en cas de besoin, le mécanisme du PSLA prévoit une garantie de rachat qui court sur 15 ans après la levée d’option tant que l’emprunt n’est pas remboursé. Cette garantie doit être activée sur demande de l’emprunteur dans un délai d’un an suite aux événements suivants :
décès d’un emprunteur ou d’un de ses enfants (descendant direct faisant partie du ménage)
divorce ou dissolution de Pacs
chômage de plus d’un an
invalidité
mutation professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le logement et le lieu de travail
La location accession permet de bénéficier d'une TVA à taux réduit sur le prix du logement neuf, soit 5,5% au lieu de 20%. De plus, elle offre une exonération de Taxe Foncière Propriétés Bâties (TFPB) pour une durée de 15 ans.
Le PSLA permet à l'opérateur de bénéficier de la TVA à taux réduit en livraison à soi-même et d'une exonération de TFPB pendant 15 ans à partir de la construction du logement. Ces avantages sont liés à l'existence d'un agrément portant sur des plafonds de ressources et des plafonds de l'indemnité d'occupation.
À Paris et dans les communes limitrophes, le plafond de ressources est de 24 316 euros. En Île-de-France (hors Paris et communes limitrophes), le plafond de ressources est de 24 316 euros. Pour les autres régions, le plafond de ressources est de 21 139 euros.
Les plafonds de ressources PLS sont égaux à ceux du PLUS majorés de 30 % (arrêté du 29.7.87 : art. 1er). Ces plafonds sont à comparer avec l'ensemble des revenus fiscaux de référence du ménage au titre de l'année 2020 (figurant sur l'avis d'imposition 2021).
Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire
Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui lui devra lui restituer le dépôt de garantie si la location prend fin.
Le logement doit servir de résidence principale au locataire. Le logement ne peut pas être loué pour être utilisé comme logement de fonction ou comme meublé de tourisme ou comme résidence secondaire. Le loyer ne dépasse pas les plafonds de loyer d'un logement social (type PLS)
Lorsque le locataire-accédant décide de lever l'option, la propriété du logement lui est transférée. Toutefois, il est possible de prévoir que ce transfert sera subordonné à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ou plusieurs prêts ainsi que le paiement du solde du prix du logement.
Le Prêt social location-accession (PSLA) est un prêt conventionné qui peut être consenti à des opérateurs (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l'acquisition de logements dans le cadre d'une opération de location - accession.
La location-vente est mise en place dès la signature du contrat préliminaire. Ce document engage le vendeur à réserver le bien pour le locataire en contrepartie du versem*nt d'une somme définie au contrat. Le locataire doit déposer jusqu'à 5% du prix du bien, selon la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.
Conditions de ressources. Les logements faisant l'objet du PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources définis, à la date de signature du contrat préliminaire (ou à la date de signature du contrat de location-accession).
Dans le cas d'un locataire qui dépasse de 150% les plafonds réglementaires, et doit donc quitter le logement sous 18 mois, le SLS est égal à : 40 x 9,91 x 2,78 = 1.102 euros (dans la limite de 30% des ressources du foyer).
Les locataires peuvent accéder, sous certaines conditions, à des logements à loyer modéré. Ceux-ci sont désignés selon le mode de financement qui a permis de les construire : logements PLAI, PLUS, PLS et PLI.
Les plafonds PLS sont égaux à ceux du PLUS mais majorés de 30 %. Ce sont les plafonds de ressources les plus élevés pour l'accès à un logement social. Une personne seule à Paris peut donc potentiellement accéder à un logement social si ses revenus ne dépassent pas 31 611 euros annuels.
Tout bailleur privé ou moral peut réaliser des opérations immobilières en PLS (personnes physiques ou morales sous forme de société). Les collectivités locales, les promoteurs privés, les organismes HLM, SEM, associations… peuvent aussi bénéficier du Prêt Locatif Social.
Depuis la loi Alur de 2014, un locataire ayant plus de 65 ans le jour où le bail de location expire et ayant des ressources modestes est protégé par la loi. Avant la loi Alur, la protection s'appliquait après 70 ans. Le propriétaire d'un bien ne peut pas donner congé comme il le souhaite à un locataire protégé.
À la fin du bail. Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux. Pour cela, le propriétaire doit donner congé (son préavis) au locataire pour la fin du bail.
La location-accession permet à un locataire d'acheter un logement après l'avoir loué pendant une certaine période déterminée à l'avance. La location-accession permet ainsi de devenir propriétaire en deux temps. La première phase d'acquisition consiste à louer le bien immobilier pendant une certaine durée.
Si vous remplissez les 3 conditions suivantes, vous pouvez mettre en location votre résidence principale : Le logement loué est à l'usage exclusif du locataire (vous n'êtes pas présent durant la location) Le locataire y réside pour une courte durée (location à la journée, à la semaine ou au mois)
Dans la promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier, le bénéficiaire de la promesse a une option : il peut décider d'acheter ou de ne pas acheter. La levée d'option est l'acte par lequel il décide d'acquérir le bien aux conditions offertes. On dit que le bénéficiaire lève l'option.
Le délai de validité de l'option est décidé par les deux parties lors de la signature de la promesse de vente. Il correspond à la durée pendant laquelle le vendeur ne peut pas renoncer à la vente, ni proposer le bien à d'autres acquéreurs.
Lorsque le contrat de LOA automobile se termine, le locataire peut acquérir définitivement le véhicule qu'il louait en faisant jouer l'option d'achat, telle qu'elle est définie dans le contrat. Attention : une période minimale de location (en général douze mois) est souvent exigée pour engager cette procédure.
Les frais d'instruction du dossier sont plafonnés. Les frais de rémunération du notaire sont réduits. le prêt signé après le 1er janvier 2020 n'ouvre pas droit à l' APL : APL : Aide personnalisée au logement .
bénéficier de l'APL (Aide personnalisée au logement) ; bénéficier d'une exonération de la taxe de publicité foncière ; avoir des frais de dossier réduits pour la mise en place du prêt ; et un coût d'achat de votre bien immobilier pris jusqu'à 100 % en charge par le prêt.
Une prise de sûreté réelle de premier rang (hypothèque ou privilège) est obligatoire dès lors que le montant du PAS est supérieur à 15.000 € ; l'inscription hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière.
Une demande de location-accession doit être effectuée directement auprès des acteurs concernés. Il s'agit, entre autres, des organismes HLM, de promoteurs privés ou de sociétés d'économie mixte (SEM). Dans un premier temps, vous devez vous rapprocher de ces opérateurs et prendre rendez-vous.
L'acquéreur d'une maison ou d'un appartement devra prévoir de payer les frais de notaire liés à cette transaction. Celui-ci doit être en mesure de régler la proportion suivante : 2 à 3 % du prix de vente pour un logement neuf ; 7 à 8 % du prix de vente pour un bien immobilier ancien.
Une cession de bail peut être utile lorsque vous souhaitez quitter définitivement votre logement en cours de bail. Elle vous permet de transférer votre bail à une autre personne. Vous n'êtes alors plus responsable du bail. La sous-location est souvent temporaire.
Le vendeur s'engage, à la signature du contrat, à transférer la propriété d'un bien immobilier au locataire accédant. Ce transfert dépend de la volonté du locataire accédant. En effet il s'agit d'une option d'achat. Le transfert de propriété doit avoir lieu après une période, de jouissance locative à titre onéreux.
Une fois propriétaire de son logement en PSLA, l'occupant peut le revendre à tout moment. Il peut rembourser son prêt avant son terme, sans se voir appliquer de pénalités de remboursem*nt anticipé. S'il a le droit de faire une plus-value lors de la revente, il doit en revanche rembourser le différentiel de TVA.
Le PSLA peut être consenti à des personnes morales (organismes HLM, SEM, promoteurs privés) pour des opérations agréées par l'Etat pour la construction ou l'acquisition de logements neufs faisant l'objet d'un contrat de location-accession et destinés à être occupés à titre de résidence principale par des personnes dont ...
Si vous replissez cette condition, vous devez refaire une demande de diminution du surloyer à votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception et y joindre les pièces justificatives (article R 441-3 du même code) Ainsi, la baisse de vos ressources devra être prise en compte par votre bailleur le mois ...
Les logements PLUS sont quant à eux financés par le Prêt Locatif à Usage Social et correspondent à des locations HLM (Habitation à Loyer Modéré). Le loyer est modéré. Les logements PLS sont financés par le Prêt Locatif Social tandis que les logements PLI le sont par le Prêt Locatif Intermédiaire.
Le supplément de loyer de solidarité (SLS) est acquitté par le locataire d'un logement social qui dépasse de 20% le plafond de ressources applicable à son logement. Une enquête est menée chaque année auprès des bailleurs sociaux pour établir des données statistiques sur l'application du SLS.
Le prix de mise en vente est fixé librement par le conseil d'administration de l'organisme HLM. L'achat d'un logement social permet donc d'accéder à des prix inférieurs à ceux du marché pour les personnes aux revenus modestes.
La location-vente est mise en place dès la signature du contrat préliminaire. Ce document engage le vendeur à réserver le bien pour le locataire en contrepartie du versem*nt d'une somme définie au contrat. Le locataire doit déposer jusqu'à 5% du prix du bien, selon la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.
Pour bénéficier du PSLA, le vendeur doit obtenir un agrément du préfet dans le département et signer une convention avec l'État précisant notamment : la partie de la redevance correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement(fraction locative).
Celui-ci précise que « les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur ». Il est ainsi clairement établi que le paiement des frais à l'office notarial incombe à l'acheteur, et non au vendeur, quel que soit le logement.
Quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, maison, chalet...), la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.
Elle est composée d'une indemnité d'occupation et d'une part acquisitive représentant le prix d'acquisition du logement. La période de location ne peut dépasser les 4 ans. Les deux parties peuvent fixer un délai inférieur pour un contrat de location vente.
Introduction: My name is Velia Krajcik, I am a handsome, clean, lucky, gleaming, magnificent, proud, glorious person who loves writing and wants to share my knowledge and understanding with you.
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