Mieterhöhung: Was im Brief an Ihren Mieter stehen muss (2024)

Vermieten

Sie wollen Ihre Miete erhöhen? Natürlich haben Sie als Vermieter das Recht dazu – besonders leicht wird es Vermietern in Deutschland allerdings dabei nicht gemacht. Im Prinzip haben Sie als Vermieter nur zwei Möglichkeiten, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Möglichkeit Nummer eins ist, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Oder – Variante zwei – der Vermieter legt nach einer Modernisierung im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung die Kosten hierfür anteilig über eine höhere Miete auf den Mieter um.

Anders ist es bei Index- und Staffelmietvereinbarungen, die als Sonderfall betrachtet werden. Bei diesen Varianten müssen nämlich schon im Mietvertrag künftige Mieterhöhungen formuliert werden. Mieterhöhungen darüber hinaus sind nicht möglich.

Wenn Sie als Vermieter bislang eine vergleichsweise günstige Miete verlangt haben und nun erhöhen wollen, können Sie diese an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Geregelt wird die Erhöhung in den Paragrafen 558 und 558a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Voraussetzung für die Mieterhöhung ist, dass sich die Kaltmiete in den vergangenen zwölf Monaten nicht verändert hat. Da bei einer Mieterhöhung eine Frist von drei Monaten eingehalten werden muss, ist eine Erhöhung also frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung erlaubt.

Möchten Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, müssen Sie dem Mieter Ihren Erhöhungswunsch in einer schriftlichen Ankündigung präzise darlegen. Dafür können Sie gemäß § 558a BGB folgende Quellen zur Begründung nutzen:

1. Mietspiegel
2. Auskünfte aus einer Mietdatenbank
3. Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
4. Entgelte von drei Vergleichswohnungen

Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, müssen Sie diesen dem Mieter in jedem Fall mitteilen, auch wenn Sie die Erhöhung anders begründen.

Mieterhöhung schreiben: Mietspiegel als Referenz

Der Mietspiegel wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt. Alle zwei Jahre wird er an die Marktentwicklung angepasst und spätestens nach vier Jahren neu erstellt. Gibt es keinen Mietspiegel, müssen Sie als Vermieter die Vergleichsmiete durch ein Sachverständigen-Gutachten, mithilfe von Vergleichswohnungen oder durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank ermitteln.

Wenn Sie im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme das Mietshaus aufgewertet haben, dürfen Sie bis zu acht Prozent der entstandenen Kosten anteilig auf die Jahresmiete Ihrer Mieter umlegen. Allerdings müssen Sie von den Kosten der Modernisierung jene abziehen, die Erhaltungsmaßnahmen verursachen. Wenn Sie also beispielsweise im Zuge eines Einbaus einer Dachdämmung das Dach neu decken müssen, so können Sie nur die Kosten für die energieeinsparende Dämmung anteilig auf die Mieter umlegen. Es muss also zwischen tatsächlichen Modernisierungen und Reparaturen beziehungsweise Instandhaltungen unterschieden werden. Wärmedämmungs- und Isolierungsmaßnahmen fallen in der Regel in den Bereich Modernisierungen, die Reparatur eines defekten Fensters ist nur eine Reparaturmaßnahme.

Die Miete darf außerdem wegen der Modernisierung nicht unbegrenzt steigen, sondern höchstens um drei Euro pro Quadratmeter, wenn die Ausgangsmiete mehr als sieben Euro pro Quadratmeter betragen hat. Lag die Miete vor der Modernisierung unter sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie sogar nur um zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

Aber auch staatliche Zuschüsse, Fördergelder und Zinsvergünstigungen müssen vom Ausgangsbetrag abgezogen werden.

Bei einer Modernisierungsmaßnahme müssen Sie dem Mieter einen genauen Überblick über die geplanten Arbeiten verschaffen. Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen sollte der Mieter kennen, genauso sollte er über den Beginn und die voraussichtliche Dauer informiert werden.

Als Vermieter müssen Sie die Gesamtkosten der Modernisierung beziffern und die Kosten aufschlüsseln, sowie einen Verteilerschlüssel festlegen, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden. Der Betrag der Mieterhöhung muss aus diesen Kosten nachvollziehbar werden.

Egal, ob Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder als Modernisierungsmieterhöhung anheben wollen – Sie müssen die Mieterhöhung auf jeden Fall in Textform festhalten. So schreibt es § 558a BGB vor:

„Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.”

Die Textform ist im § 126b BGB näher definiert, als eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist – also Sie, der Vermieter. Diese Erklärung müssen Sie auf einem dauerhaften Datenträger Ihrem Mieter übermitteln. Zu den dauerhaften Datenträgern zählen unter anderem Papier und E-Mails. Es genügt also, wenn Sie das Mieterhöhungsverlangen in einer E-Mails senden.

Ganz gleich, welchen Datenträger Sie wählen, achten Sie darauf, dass alles seine Richtigkeit hat, wie Adressen, Namen, Fristen und Kappungsgrenzen. Denn formale Fehler sind die häufigsten Gründe dafür, dass einer Mieterhöhung nicht zugestimmt wird.

Damit ein Mieterhöhungsschreiben Hand und Fuß hat, sollte es diese Vorgaben enthalten:

• Die korrekte Anrede aller betroffenen Mieter
• Das Datum
• Die Angabe, ab wann die neue Miete gilt
• Den neuen Mietbetrag beziehungsweise die Differenz zur alten Miete
• Eine Begründung der Mieterhöhung
• Eine Frist, zu welchem Zeitpunkt die Miete erhöht wird. Vermieter können die Miete erst zu Beginn des dritten Kalendermonats erhöhen
• Beim Anpassen an die ortsübliche Vergleichsmiete müssen Sie um die Zustimmung des Mieters bitten – dafür können Sie gleich eine Zustimmungserklärung dem Schreiben beilegen. Der Vermieter sollte den Mieter dabei gleich darüber aufklären, dass Schweigen als Ablehnung gewertet wird
• Bei Modernisierungsmaßnahmen muss der Verweis auf §555d BGB beigefügt werden, der regelt, wann Mieter Modernisierungsarbeiten dulden müssen

Bei einem Mieterhöhungsschreiben müssen Sie bestimmte Fristen einhalten:

1. Die Frist, wie lange im Voraus Sie die Mieterhöhung ankündigen müssen, bis sie greift: Der Mieter muss die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zahlen (§ 558b BGB). Erhält er Ihr Miterhöhungsverlangen am 11.10.2023, muss er die neue Miete also ab dem 01.01.2024 zahlen.
2. Die Frist zwischen zwei Mieterhöhungen: Haben Sie die Miete schon einmal erhöht, dürfen Sie die nächste Mieterhöhung erst ankündigen, wenn zwölf Monate vergangen sind. Unter Berücksichtigung der Frist für die Ankündigung einer Mieterhöhung, ergeben sich so 15 Monate, die mindestens zwischen zwei Mieterhöhungen liegen müssen.
3. Die Frist für die erste Mieterhöhung: Hier gilt die gleiche Frist wie zwischen zwei Mieterhöhungen. Sie dürfen also frühestens 15 Monate nach Einzug Ihres Mieters die Miete erstmals erhöhen.

Wer sich nicht immer wieder neu um eine Mieterhöhung kümmern möchte, kann von vornherein im Mietvertrag eine Mietanpassung festlegen. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: die Staffelmiete und die Indexmiete.

1. Alternative Mieterhöhungsschreiben: Staffelmietvertrag

Bei der Staffelmiete legen Sie bereits im Mietvertrag eine regelmäßige Erhöhung der Nettokaltmiete fest. Damit der Staffelmietvertrag gültig ist, muss folgendes berücksichtigt sein:

• Zwischen den einzelnen Mieterhöhungsstufen müssen mindestens 12 Monate liegen.
• Die Nettokaltmiete, die gezahlt werden muss, ist klar anzugeben. Nicht zulässig ist beispielsweise folgende Formulierung: „Die Kaltmiete erhöht sich jährlich um zwei Prozent.“ Stattdessen muss die Formulierung beispielsweise lauten: „Die Nettokaltmiete erhöht sich alle zwei Jahre: Ab 01.01.2023 auf 575 Euro, ab 01.01.2025 auf 600 Euro, …”
• Durch die Staffelung darf sich die Miete nicht unbegrenzt erhöhen. Obergrenze bildet die ortsübliche Vergleichsmiete plus 20 Prozent. Mieten, die darüber liegen, sind ordnungswidrig. Als Vermieter müssen Sie in einem solchen Fall mit hohen Kosten rechnen.
• Die Regelung, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen darf, besteht nicht.

Da die Mieterhöhung im Rahmen des Staffelmietvertrags schon bei Vertragsabschluss festgelegt wird, müssen Sie als Vermieter dem Mieter kein zusätzliches Mieterhöhungsschreiben zukommen lassen, wenn sich die Miete im Rahmen der vereinbarten Staffelung erhöht.

2. Alternative Mieterhöhungsschreiben: Indexmietvertrag

Eine weitere Möglichkeit ist die Vereinbarung einer Indexmiete. Die Entwicklung der Nettokaltmiete orientiert sich dann am Verbraucherpreisindex und entwickelt sich somit analog zur Inflation. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Verbraucherpreisindex auch negativ sein und die Miete somit sinken kann.

Für die Indexmiete gelten folgende Regelungen:

• Zwischen zwei Indexerhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen.
• Zusätzliche Erhöhungen auf eine ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierung sind ausgeschlossen.
• Sie müssen dem Mieter eine schriftliche Aufforderung für die Erhöhung zukommen lassen. Das Mieterhöhungsschreiben muss einen Nachweis des Verbraucherpreisindexes enthalten, den Betrag, um den sich die Miete erhöht, die neue Nettokaltmiete sowie das Datum, ab wann der erhöhte Betrag zu zahlen ist.

Die Formulierung im Mietvertrag zur Indexierung kann beispielsweise so lauten: „Die Miete wird entsprechend angepasst, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr 2020 = 100 Punkte) um mehr als fünf Prozentpunkte ändert.“

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