Les 10 villes où investir dans l’immobilier (2024)

Investir dans l’immobilier ne s’improvise pas. Il existe une multitude de facteurs qui peuvent mener à la réussite d’un projet ou à son échec... Car on pense souvent que tout va bien se passer quand on réalise un investissem*nt, mais il y a souvent des aléas à ne pas négliger car cela peut vite vous coûter cher !

Quelle ville choisir quand on veut investir dans l’immobilier ?

Pour choisir la ville, plusieurs éléments sont à analyser. Le site d’annonces SeLoger propose son expertise avec des baromètres de prix régulièrement mis à jour pour vous aider à connaître le prix moyen et le loyer moyen de chaque zone afin de déterminer votre future rentabilité.

Voici quelques pistes pour vous aider à choisir la ville :

• La ville jouit-elle d’une bonne accessibilité ? A une époque où le télétravail s’est beaucoup répandu, c’est un atout important si vous visez les locations longues. Pour les touristes de passage privilégiant le train, un logement permettant de rejoindre facilement une gare est un plus.
• La ville jouit-elle d’un bon dynamisme ou au moins d’un potentiel de croissance ? Existe-t-il un bassin d’emploi ? Si oui quels sont les métiers les plus représentés ? Privilégiez les villes avec une grande variété d’emplois.

Il est fortement recommandé de vivre non loin de cette ville ou de connaître une personne de confiance et relativement disponible qui y habite. Il est en effet nécessaire de se rendre sur place de temps en temps, notamment lors du changement de locataire et pour refaire un petit coup de propre et de neuf. Même si vous envisagez de confier la gestion de votre bien à une agence, se rendre sur place lors des vacances locatives est une bonne idée et mieux vaut ne pas avoir la France à traverser pour vous y rendre ! C’est un peu le b.a.-ba de l’investisseur immobilier.

Classem*nt de 10 villes où investir en 2023

Quelles sont les 10 villes où investir en 2023 ? Montpellier et Marseille, offrent des intéressants entre rendement locatif (supérieur à environ 5%) et taux de vacances inférieur à la moyenne nationale. Vous y trouverez des logements anciens pour un investissem*nt immobilier. A Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, vous pourrez investir dans le neuf et bénéficier du Pinel +, qui sera mis en place dès le 1er janvier 2023.

Si vous avez un budget très restreint mais que l’investissem*nt immobilier vous tente, notamment la location étudiante, orientez-vous vers Avignon, Metz, Le Havre et Rouen.

1. Toulouse
2. Marseille
3. Bordeaux
4. Nantes
5. Rennes
6. Avignon
7. Metz
8. Le Havre
9. Rouen
10. Montpellier
11. Bonus : Lille

Tout dépend de l’endroit où vous vivez et du type de projet que vous envisagez. Quoiqu’il en soit, déplacez-vous, prenez le pouls de la ville et du quartier où se trouve le logement que vous avez repéré, interrogez les habitants que vous croiserez, dialoguez avec les commerçants… Vous pourrez ainsi mieux cerner la zone et ses perspectives d’évolution. Si vous le pouvez, rendez-vous sur place à différentes heures de la journée et de la soirée (voire de la nuit). Enfin, suivez votre feeling et optez toujours pour un logement où vous habiteriez vous-même ! Le choix de la ville dépend aussi d’autres éléments liés au type de bien immobilier : neuf ou ancien et de sa taille, surtout si vous optez pour une ville étudiante.

Les villes où investir dans l’ancien

Investir dans un bel immeuble ancien, dans le centre-ville, à proximité de commerces, de transports en commun, de crèches, d’écoles et de zones de verdure. Un projet qui a de quoi charmer plus d’un investisseur attiré par les belles pierres. L’atout de l’ancien par rapport au neuf est aussi qu’il s’achète entre 15 et 30% moins cher et est donc amorti plus rapidement. A Montpellier, Marseille, et Lille par exemple, la rentabilité brute tourne autour de 5% pour une petite surface louée.

Attention toutefois à l’étiquette énergétique du logement dans l’ancien. Visez des logements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) est classé D de préférence afin d’éviter d’avoir à faire des travaux trop lourds car les logements de passoires énergétiques, les logements notés de G à E vont progressivement être interdits d’être loués et les propriétaires devront alors les rénover.

Raison pour laquelle, les propriétaires notamment en Île-de-France préfèrent les vendre actuellement et que vous aurez certainement à vous poser cette question... de la faisabilité des travaux (financière, mais aussi technique).

Les villes où investir dans le neuf

Le dispositif Pinel est prolongé pour les années 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs. Il est donc important de garder cet élément en tête si vous investissez dans le neuf. Des villes comme Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes sont des bonnes idées de villes où investir dans le neuf. Tout dépend aussi de votre budget d’achat immobilier...

Les villes étudiantes où investir

Louer à un étudiant offre plusieurs avantages parmi lesquels bénéficier de la garantie Visale ou encore la caution parentale qui assurent les loyers. Vous pouvez aussi envisager un bail d’une durée de 9 mois pour consacrer la période estivale à la location touristique. Une bonne manière de gagner davantage d’argent en peu de temps.

Le logement doit comporter le mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Prenez le temps de consulter la liste des éléments d’ameublement définissant un logement meublé, fixée réglementairement.

La France compte plus d’une quarantaine de villes étudiantes. Celles-ci comprennent des universités, des écoles d’enseignement supérieur ou des campus. Les grandes villes à suivre sont Rouen, Rennes et Lille. Il vous faudra faire vos calculs de rentabilité en fonction du prix d’achat, du montant du loyer, de vos frais et de votre imposition pour avoir une meilleure idée du type d’achat immobilier locatif à privilégié.

Se poser les bonnes questions pour son investissem*nt immobilier

Pour un investissem*nt locatif réussi, savoir pour quoi et pour qui sera destiné le bien immobilier dans lequel vous voulez investir.

Comptez-vous en faire une location longue durée ? Nue ou meublée ? Avez-vous plutôt dans l’idée de consacrer le logement à la location saisonnière ? Voulez-vous faire un bail 9 mois pour un étudiant puis le louer à des touristes durant la période estivale ? Voulez-vous une maison ou un appartement ? De quelle superficie ?

Ces questions vous permettront de préciser votre projet et d’orienter votre choix vers telle ou telle ville, plus ou moins étudiante, plus ou moins attirante pour les visiteurs de passage en juillet et en août. La Rédaction du Parisien vous accompagne avec les actualités sur le secteur immobilier quotidiennement pour vous aider dans votre choix. Car l’immobilier peut être très complexe selon le mécanisme d’investissem*nt retenu.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre agent immobilier, d’un conseiller en gestion de patrimoine... pour avoir des réponses adaptées à votre situation.

Attention à ces critères avant d’investir

• Visez les villes où la démographie est dynamique, où il n’y a pas de surabondance de biens proposés à la location.
• Vérifiez le taux de vacance, représentant le pourcentage de logements vides et inoccupés. Plus ils sont nombreux, plus vous aurez de biens à visiter et un grand choix. Mais le revers de la médaille est que votre logement se louera peut-être plus difficilement. Le taux de vacance est calculé par l’Insee. La moyenne nationale se situe autour des 8%.
• Pensez à la taxe foncière qui est aussi un critère important pour faire son choix : elle peut être démesurément chère dans certaines villes. Renseignez-vous bien car cela reste à la charge du propriétaire.