Située dans les Balkans et à 2H30 de vol de Paris, la Bulgarie est un pays qui bénéficie d’une grande diversité de paysage avec la mer noire située à l’Est du pays ainsi que plusieurs domaines montagneux. La Bulgarie compte un peu plus de 7 millions d’habitants et sa capitale Sofia environ 1,2 millions.
La Bulgarie est entrée dans l’Union européenne il y a plus de 10 ans en 2007 (bien qu’elle ne fasse pas partie de l’espace Schengen avec la Roumanie et la Croatie).
La monnaie locale est le Lev Bulgare. Son cours est stable depuis de nombreuses années et se situe à 1.95 lev pour 1 euro.
Pourquoi investir en Bulgarie ?
Un prix d’achat au m2 très faible par rapport aux autres pays de l’UE
La Bulgarie fait parti des derniers pays européens à bénéficier d’un prix à l’achat extrêmement bas. Bien que les prix commencent à monter doucement de 5 à 10% par an depuis 2 ans, acheter un bien immobilier en Bulgarie reste extrêmement bon marché. Dans la capitale Sofia, il faut compter en moyenne environ 1500 le m2 pour un bien rénové / nouvelle construction. Au bord de la mer noire, à Varna, le prix au m2 tourne autour de 800€ le m2. Oui vous avez bien lu : 800€ !
Fiscalité en Bulgarie
Comme je l’explique dans mon article sur la résidence fiscale en Bulgarie (que vous pouvez retrouvez ici) , la Bulgarie bénéficie d’une fiscalité très avantageuse. Avec la Hongrie, la Bulgarie possède le taux d’imposition sur les sociétés le plus bas de l’UE : 10% seulement. Concernant l’imposition des personnes physiques, la Bulgarie applique une flat tax également à 10%. Cela signifie que peut importe vos revenus générés, votre imposition personnelle est forfaitaire à 10%.
Vous l’avez compris, la Bulgarie est très compétitive fiscalement en Europe.
A noter qu’il existe également une convention fiscale entre la France et la Bulgarie permettant ainsi d’être imposé en Bulgarie pour tous gains ou revenus générés sur le sol bulgare (revenus locatifs ou plus value par exemple).
Potentiel plus value dans l’immobilier bulgare
La Bulgarie commence à s’ouvrir de plus en plus aux touristes de l’Europe de l’Ouest, de plus en plus d’étudiants étrangers viennent faire un échange universitaire dans la capitale Sofia, des expatriés s’y installent… Actuellement les signaux sont positifs pour que la Bulgarie se développe davantage. Elle attire également les capitaux étrangers grâce à sa fiscalité mise en place. Comme pour les autres revenus, les plus-values générées ne sont taxées qu’à hauteur de 10% avec une exonération au bout de 3 ans de détention (3 ans plus l’année en cours).
Diversification de votre patrimoine sans prendre trop de risque
Compte tenu des prix très bas à l’achat et du potentiel de développement, acheter un ou plusieurs biens immobiliers en Bulgarie rentre parfaitement dans le processus de diversification de votre patrimoine immobilier. En effet, la mise de départ est relativement pour une acquisition immobilière et limite donc le risque global.
Comment acheter un appartement en Bulgarie?
Il y a deux façons d’acheter un bien immobilier en Bulgarie. Vous pouvez soit le faire en nom propre (en tant que citoyen européen) ou créer une société SRL pour faire l’acquisition via la société. Si vous achetez un terrain en Bulgarie pour y faire construire une maison par exemple, il est par contre obligatoire de constituer une société locale car il n’y a que les bulgares qui peuvent acheter des terrains en nom propre.
La constitution d’une société en Bulgarie est relativement simple, rapide et peu couteuse (pas de minimum à déposer en tant que capital social, juste 1€).
Vous devez également prévoir d’ouvrir un compte bancaire dans une banque locale afin de pouvoir disposer d’un compte multi-devise : en monnaie locale (le leva) et en euros.
Concernant la transaction, il est tout à fait possible de signer une promesse de vente, avec versem*nt d’un acompte ou bien procéder directement à la signature du contrat d’achat.
Il est dans tous les cas nécessaire d’avoir un avocat local bilingue à vos cotés pour la transaction (bulgare / francophone ou bulgare / anglophone au minimum) ainsi qu’un notaire qui va vérifier les documents légaux.
Il est assez standard que leurs honoraires s’élèvent à environ 1.5% du prix de vente du bien, chacun (1.5% pour l’avocat et 1.5% pour le notaire). Il faut également prévoir quelques centaines d’euros pour toutes les traductions orales et/ou écrites ainsi que quelques frais annexes administratifs.
Où faire un achat immobilier en Bulgarie ?
Achat immobilier à Sofia
Acheter un bien immobilier à Sofia est ce que je vous conseillerais si vous souhaitez faire un investissem*nt locatif. En effet, étant la capitale du pays et étant facilement accessible avec son aéroport international à quelques minutes du centre, il s’agit de l’investissem*nt le plus sécurisé.
Les investissem*nt locatifs à l’étranger sont souvent destinés aux étudiants étrangers, aux jeunes expatriés ou en short let pour des touristes. Sofia répond donc parfaitement à cette cible, compte tenu du nombre d’étudiants étrangers en constante augmentation et du développement de la capitale bulgare.
Achat Immobilier à Varna au bord de la mer noire
Il est possible que vous soyez plus sensible à un investissem*nt en bord de mer plutôt que dans une grande ville. Il est donc envisageable d’opter pour un investissem*nt immobilier à Varna. Avec un prix moyen au m2 très bas (environ 500€ le m2 pour rappel), la proximité immédiate de la mer noire et un aéroport international à 20km (moins bien desservi que l’aéroport de Sofia naturellement), le compromis semble alléchant.
Néanmoins, il faut garder à l’esprit qu’acheter à Varna relève plus d’un investissem*nt locatif saisonnier. Varna et tout ce qui est autour de la mer noire sont des destinations balnéaires. Il sera donc plus difficile de louer en location long terme (à l’année) un bien à Varna que dans la capitale bulgare.
Par contre, si vous souhaitez faire de la location saisonnière et profiter quelques mois par an de votre investissem*nt en bord de mer, ça peut être une alternative intéressante.
Financer un bien immobilier en Bulgarie
Comme pour la plupart des pays étrangers, il est extrêmement compliqué (pour ne pas dire impossible) d’obtenir un prêt immobilier pour financer votre investissem*nt.
Les banques françaises (si vous êtes toujours résidents) ne vous prêteront pas pour financer l’acquisition d’un bien à l’étranger, qui plus est dans un pays dont elle ignore presque tout.
La Bulgarie ne vous prêtera pas non plus. En tout cas pas pour votre premier ou deuxième achat. Si vous faites plusieurs acquisitions, vous augmenterez les chances de vous faire financer au moins une partie de votre nouvel achat, en mettant en garantie les biens que vous avez payé comptant.
En conclusion : Investir dans l’immobilier en Bulgarie ?
Les avantages :
- Prix très faible à l’achat
- Fiscalité très bonne
- Potentiel de développement et donc de plus-value importante
Les moins :
- Barrière possible de la langue
- Pas de financement possible
- L’image stéréotypée que peut renvoyer la Bulgarie (très pauvre, corruption etc…)
Si vous êtes intéressés par un plan global d'internationalisation,vous pouvez me contacterafin que nous puissions déterminer ensemble vos meilleures options, selon votre situation personnelle et vos objectifs.
NB : Les lois fiscales évoluant rapidement partout dans le monde, il peut y avoir des changements depuis la rédaction de l'article.
