Coronavirus, est-ce le moment pour investir en SCPI ? (2024)

La question est légitime : les épargnants devaient-ils stopper tous leurs projets d'investissem*nt y compris ceux dans les SCPI ? Comment s'est comportée l'immobilier papier dans les précédentes crises ? Et ces périodes de grandes secousses n'étaient-elles pas justement un moyen pour les SCPI de prouver leur robustesse face aux marchés volatiles ?

Une question se posait durant la crise du Covid-19 : était-ce le bon moment pour investir en SCPI. Nombreux sont les épargnants qui se demandaient s’ils devaient reporter leur décision d’investissem*nt SCPI. Devaient-ils continuer comme si de rien n’était ou plutôt attendre que la crise du Covid-19 et le confinement passent. L’affolement et les retraits massifs dont ont pâti les marchés financiers était-il susceptible de se transmettre au marché des SCPI ? La crise économique aux États-Unis pouvait-elle causer des désastres en Europe et plus particulièrement sur le marché immobilier ou au contraire le renforcer ?

Pour France SCPI, la réponse se trouve plutôt dans la typologie des actifs de la SCPI. Il n’est pas imaginable de comparer des actions avec un portefeuille d’Immobilier d’entreprise. La différence la plus importante se trouve notamment dans la volatilité. Quand les Bourses effrayaient par leurs amplitudes de performances, les variations de prix constatés dans les SCPI de rendement étaient très faibles.

Depuis le début des années 2000, les marchés actions ont connu 2 périodes importantes de baisse. Les années 2001 et 2002, durant lesquelles le CAC a perdu respectivement -21,97% et -33,75%. Et l’année 2008 pendant la crise des Subprimes ou l’indice boursier français a vu sa valeur diminuer de -42,68%. Durant ces deux périodes intenses pour les épargnants investis en bourse, la valeur des SCPI n’a que très peu varié. En 2001-2002, la valeur moyenne des SCPI a augmenté de +4,26% et +5,21%. Et pour l’année 2008, elle a corrigé de seulement -5,38%.

De la même manière, lors des périodes de fortes hausses sur les marchés actions, le prix moyen des SCPI ne varie que très peu.

La valorisation de l’immobilier papier n’est donc que très peu influencée par les variations des marchés actions en faisant un actif défensif durant les phases de crise. On dit plus souvent que l’immobilier d’entreprise est un immobilier de rendement et non pas un immobilier de plus-value. Et c’est d’ailleurs l’argument principal pour lequel les investisseurs achètent des parts de SCPI : Le rendement.

Se poser la question de savoir si, avec le contexte de Coronavirus, était-ce le bon moment pour investir en SCPI revient à se demander quel est le risque si les revenus SCPI diminuent ?

En se penchant sur l’historique du Taux de Rendement (TD) SCPI depuis 1990, il est assez rassurant de constater que ce dernier a toujours été compris entre +4% et +8%. Malgré des années de fortes baisses sur les marchés financiers et immobiliers, la bande passante dans laquelle se trouve le rendement des SCPI est parfaite pour un investisseur en recherche de revenus.

Avec cette crise du Coronavirus, les SCPI ont-elles délivrer du rendement ?

Nous pourrions facilement apposer l’historique des 30 dernières années sur la crise du Covid-19 en concluant que malgré le Coronavirus, c’était le bon moment pour investir en SCPI. Mais comme les performances passées ne présagaient pas de l’avenir, France SCPI préfère vous affirmer que la pierre papier avait des moyens de contrer cette baisse potentielle de revenus et que, malgré cette crise sanitaire, investir en SCPI était une bonne chose.

La diversification typologique des SCPI

Certaines typologies d’actifs ont souffert d’un confinement prolongé et donc d’une perte de chiffres d'affaires de la part de leurs locataires. C’est le cas notamment des commerces ou de l'hôtellerie. Un des avantages d’un investissem*nt SCPI est de pouvoir investir sur différentes typologies d’actifs : bureaux, entrepôts logistiques, établissem*nt de services à la personne, etc. Cette diversification typologique est essentielle à une dilution du risque.

La dilution locative des SCPI

L’intérêt d’investir dans une SCPI réside aussi dans le fait que son portefeuille immobilier soit composé d’une multitude d’actifs eux-mêmes loués à plusieurs locataires. Le risque est ainsi dilué et ne repose pas sur un seul locataire qui pourrait demander à étaler les loyers, les renégocier ou même demander à les supprimer durant la période de confinement. Avoir plusieurs locataires dans plusieurs biens permet ainsi de mutualiser le risque pour les associés de la SCPI.

Le report à nouveau (RAN) des SCPI

Les SCPI peuvent à leur discrétion mettre de côté une partie des loyers perçus pour les mettre en réserve. Une sorte de poche faite pour pallier aux imprévus ou à des variations de marchés comme celle où de nombreux épargnants français ont vécu avec le Covid-19. Cette réserve nommée Report à Nouveau (RAN) a vraisemblablement servi de soupape dans l’année 2020 pour les SCPI qui en disposaient. D’où la nécessité d’étudier les SCPI avant chaque investissem*nt et de porter attention à ce fameux indicateur.

Au-delà d’avoir des moyens de contrer des secousses de marché, il existe différentes stratégies d’investissem*nt dans les SCPI. L’achat de part démembrée en fait partie. La pierre papier est un outil d’épargne extrêmement flexible permettant de répondre à la question de savoir, en temps de Coronavirus, sur le moment d’investir en SCPI.

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Author: Horacio Brakus JD

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