L’engouement des Français pour l’investissem*nt immobilier n’est plus à prouver. En 25 ans, les chiffres sur les transactions immobilières n’ont pas cessé d’atteindre des sommets.
Si vous souhaitez, vous aussi, faire partie de ces Français qui investissent dans l’immobilier, alors suivez notre guide.
Pourquoi devenir investisseur immobilier ?
Si vous continuez à hésiter à investir dans l’immobilier, voici ce qui pourrait vous convaincre.
Construire son patrimoine immobilier
La principale raison qui pousse à investir dans l’immobilier est l’ambition de se constituer un patrimoine, notamment pour la retraite. La pierre est connue pour être parmi les placements ayant le couple rendement/risque les plus rentables.
Les résultats d’une étude menée en la matière parlent d’une rentabilité brute qui avoisine les 6 % dans l’immobilier locatif.
Pour autant, les prix poursuivent une tendance haussière sur le long terme. Selon des statistiques révélées par l’INSEE, entre 2010 et 2020, le prix des logements en France a augmenté de 22 %.
Utiliser l’effet de levier immobilier
L’effet de levier immobilier fait référence à la stratégie qui consiste à contracter un prêt immobilier pour pouvoir réaliser un investissem*nt plus important. Avoir recours à un prêt bancaire vous permet en effet d’acheter un bien immobilier d’une valeur supérieure à celle que votre épargne vous permet d’acheter au moment de l’achat.
L’effet de levier est donc une stratégie visant à maximiser la taille de votre patrimoine immobilier. Grâce au prêt bancaire, vous achetez un bien d’une valeur plus élevée, qui vous appartiendra à long terme.
Cela est d’autant plus vrai que les taux d’intérêt bancaire sont aujourd’hui très bas. Il est ainsi d’autant plus profitable aujourd’hui, plus que jamais, de contracter un prêt immobilier.
Les 6 étapes pour devenir investisseur immobilier
Prêt à sauter le pas ? Voici notre guide pour vous lancer dans l’investissem*nt immobilier :
1. Se former
Il ne faut pas se laisser impressionner par ces chiffres sur l’investissem*nt immobilier. Beaucoup échouent dans leur projet d’investissem*nt par manque de préparation. Comme dans tout domaine, un investissem*nt immobilier comporte des risques.
C’est également un domaine sujet au biais du survivant : on ne parle que des réussites, mais personne n’évoque les personnes ruinées avec l’immobilier.
C’est la raison pour laquelle il faut se renseigner et se former à l’immobilier avant de plonger dans le grand bain.
Pour cela, vous pouvez compter sur de nombreuses ressources :
- Suivre des formations en ligne :
Aujourd’hui, il est facile de trouver une formation tout en restant derrière votre écran d’ordinateur. Mais attention toutefois à choisir un organisme sérieux qui ne vous promet de devenir rentier sans risque en quelques jours.
- Lire des livres sur le sujet :
De plus en plus de personnes qui ont rencontré le succès et construit leur richesse dans le domaine de l’immobilier racontent leur vécu et donnent des conseils utiles dans des livres.
- Écouter des podcasts :
Longues interviews d’investisseurs et de professionnels du secteur avec ÇA FAIT UN BAIL ! ou bien des formats plus courts sous forme d’anecdotes comme Im’moral, le podcast de Bevouac sur les erreurs à ne pas commettre en immobilier. Faites votre choix !
- Parler avec des professionnels de l’immobilier :
Adressez-vous à un agent immobilier ou bien, prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers Bevouac experts en investissem*nt immobilier pour effectuer un audit patrimonial et aborder tous les sujets : financement, fiscalité, stratégie…
- Faire des recherches sur Internet :
Vous pouvez notamment consulter le blog de Bevouac et profiter sur notre site d’autres ressources dédiées à nos investisseurs : tips immobiliers, simulateurs, comparatif…
- Intégrer une communauté d’investisseurs :
Rencontrer d’autres investisseurs novices ou aguerris pour échanger permet de récolter des retours d’expérience et de bénéficier de conseils avisés.
- Participer à des webinaires :
Investir dans l’immobilier nécessite de se tenir au courant de l’actualité du marché locatif. Bevouac organise régulièrement des webinaires sur des thématiques bien spécifiques.
2. Se constituer une épargne de sécurité
Une épargne de sécurité est une somme d’argent qu’on se réserve afin de faire face à des dépenses imprévues. Celles-ci peuvent être
- Le remplacement d’une chaudière ;
- La réparation de la voiture
- Ou encore un rappel d’impôt à payer.
Se constituer une épargne de sécurité ou une épargne de précaution est primordial pour poser des bases solides et construire un patrimoine pérenne.
Vous constituer une épargne de sécurité fait partie des étapes préalables pour investir dans l’immobilier, car être propriétaire implique un certain nombre de charges.
Des charges d’entretien aux divers impôts locaux, le montant total des charges peut être plus ou moins important. Vous devez donc être en mesure d’y faire face afin d’éviter un défaut de paiement, notamment sur votre crédit immobilier.
3. Trouver un bien
Trouver le bien idéal fait partie des étapes incontournables à réaliser pour devenir investisseur immobilier. Il s’agit d’ailleurs d’une étape cruciale dans la mesure où la rentabilité de votre projet d'investissem*nt en dépend.
Il faut en effet trouver le bien immobilier idéal, suffisamment attrayant, pour assurer la rentabilité de votre investissem*nt.
Pour cela, vous devez définir certain nombre de critères :
- L’emplacement géographique ;
- Les dimensions du logement ;
- Ses caractéristiques : nombre de chambres, de sanitaires, etc.
- Les commodités disponibles : commerces, écoles/crèches, transport en commun, etc.
Pour rechercher un tel bien, vous pouvez vous rendre :
- Sur les sites spécialisés comme SeLoger ou Leboncoin ;
- En agence immobilière ;
- Faire appel à un chasseur immobilier.
4. Réaliser les travaux
Si vous investissez dans l’ancien, il est fort probable qu’une fois le bien trouvé, vous ayez à faire des travaux. Cela peut en effet s’avérer nécessaire pour maximiser vos bénéfices. Votre objectif sera bien sûr de pratiquer le loyer maximal possible.
Pour cela, il faut chercher à créer un coup de cœur lors des visites de vos candidats à la location. Vous devez donc effectuer des travaux pour remettre à neuf certaines parties du logement ou tout simplement rafraîchir le bien.
Vous pouvez réaliser les travaux vous-même ou faire appel à un architecte ou artisan. Dans le deuxième cas, nous vous recommandons de :
- Demander des devis précis afin de pouvoir les comparer ;
- Établir un planning précis des différentes étapes du chantier ;
- Vous rendre régulièrement sur le chantier ou faire des réunions de chantier avec votre artisan ou votre architecte ;
- Payer une partie de la somme à chaque étape du rendu ;
- Payer la dernière partie après le rendu final du chantier.
5. Trouver le bon locataire
Une des conditions pour que votre projet d’investissem*nt locatif se passe au mieux est de trouver le locataire idéal. Celui-ci doit en effet être sérieux, fiable et surtout solvable. Les impayés sont le cauchemar de tout propriétaire.
Aussi, vous devez procéder avec tact pour choisir le bon locataire. Une des premières choses à faire sera alors de vérifier sa solvabilité. Pour cela, vous pouvez exiger des justificatifs de revenu. Vous pouvez même imposer des garanties de solvabilité.
Vous pouvez également sélectionner votre locataire afin de minimiser le risque de dégradations. Vous pouvez vérifier cela en contactant par exemple l’ancien bailleur de votre futur locataire.
Cliquez ici pour voir notre article complet sur la mise en location d’un bien.
6. Gérer le bien
Une fois le locataire idéal trouvé et le contrat de bail signé, vous devez désormais réaliser ce qu’on appelle la gestion locative. Vous avez deux options pour cela : vous en occuper vous-même ou faire appel à une agence de gestion locative en ligne ou classique.
Quels sont les avantages et inconvénients de ces deux modes de gestion locative ?
| Gestion seul | Agence locative | |
|---|---|---|
| Avantages | - Moins de frais et donc une rentabilité plus élevée - Une meilleure compréhension des détails de la gestion | - Un gain de temps |
| Inconvenients | Nécessite un minimum de connaissances et du temps | Une rentabilité affectée, car une agence immobilière représente un coût |
En conclusion, un investissem*nt locatif est un type d’investissem*nt parmi les plus rentables et devenir investisseur immobilier est à la portée de tout le monde. Encore faut-il en maîtriser tous les aspects : de la recherche de financement à la gestion locative, en passant par la recherche de locataire. Vous pouvez toutefois vous faire accompagner par Bevouac. Nous réalisons des investissem*nts clé en main dans toutes les grandes villes de France.
Les différentes manières d'investir dans l'immobilier
Il existe différents moyens d’investir dans l’immobilier :
Acheter sa résidence principale
Acheter sa résidence principale offre de nombreux avantages pour un investisseur :
- Ne plus payer de loyer. Sachez quand même que le montant des mensualités de remboursem*nt de votre crédit immobilier sera une sortie de trésorerie de la même manière qu’un loyer.
- Bénéficier d’avantages fiscaux. Vous pourrez par exemple bénéficier de l’exonération sur les plus-values en cas de revente.
- Bénéficier de prêts aidés comme le prêt à taux zéro, le prêt conventionné, le prêt Accession d’Action Logement, etc.
- Constituer un patrimoine qui pourra plus tard être transmis à vos héritiers.
Il faut toutefois se poser un certain nombre de questions avant de se lancer dans l’achat d’une résidence principale.
- Est-ce que les frais liés à l’achat/entretien de votre résidence principale sont plus importants qu’un loyer ?
- Comptez-vous habiter longtemps au même endroit ?
Les réponses à ses questions peuvent vous amener à vous tourner plutôt vers un investissem*nt locatif.
Faire de l'investissem*nt locatif
Il s’agit ici d’acheter un bien immobilier pour ensuite le louer. C’est l’investissem*nt immobilier par excellence. Il procure de nombreux avantages :
- Se constituer un patrimoine ;
- Un moyen de s’assurer un complément de revenu pour ses vieux jours ;
- La possibilité d’habiter dans le bien à l’avenir ;
- Profiter des avantages de l’effet de levier.
L’investissem*nt locatif comporte cependant aussi des risques majeurs contre lesquels il faut se prémunir. Vous pouvez notamment être exposé au risque de vacance locative, les impayés ou encore les dégradations de votre bien.
Pour s’en prémunir, il faut notamment bien choisir l’emplacement du bien mais aussi votre locataire (étapes 3 et 5 des 6 étapes pour devenir investisseur immobilier).
Faire du marchand de biens
Le marchand de biens est un professionnel qui achète, rénove puis revend des biens immobiliers en vue d'en tirer des profits.
Il s’agit d’un métier relativement facile d’accès. Il ne nécessite pas de diplôme. Il suffit d’être un fin connaisseur du marché immobilier de votre région ou ville.
Il faut également créer une entreprise dédiée à cette activité et se faire enregistrer auprès du guichet unique des formalités d’entreprise.
Par ailleurs, comme tout investissem*nt, il faut avoir une certaine capacité financière pour pouvoir se lancer dans cette activité. Le vrai sujet est de trouver le financement et ne pas rater sa première opération !
Acheter des SCPI ou investir via le crowdfunding
Investir dans une Société civile de placement immobilier (SCPI) est un moyen d’investir dans l’immobilier tout en minimisant les risques. C’est en effet un moyen d’investir à plusieurs. Vous mutualisez ainsi les risques.
D’autre part, le ticket d’entrée est ici moins important que dans l’investissem*nt immobilier en direct.
Quel est le salaire d’un investisseur immobilier
Investir dans l’immobilier n’assure pas de salaire fixe comme si vous travailliez pour une entreprise.
Le montant de votre revenu dépend notamment de la rentabilité de votre bien.
Or, cette dernière dépend à son tour de l’emplacement géographique, la demande locative et de la fiscalité.
De plus, le revenu d’un investisseur immobilier dépend de si le bien est financé avec un crédit bancaire ou non. Auquel cas, les revenus serviront à rembourser le crédit.
Les erreurs à éviter quand on investit dans l’immobilier
Voici les principales erreurs à éviter si vous souhaitez investir sereinement dans l’immobilier :
Ne pas optimiser sa fiscalité
Le gouvernement français offre une multitude de dispositifs fiscaux qui incitent les Français à investir dans l’immobilier.
Encore faut-il choisir celui qui convient le mieux à votre situation. Ce choix peut relever d’une véritable gageure pour un débutant.
Or, le choix d’un bon régime fiscal peut être décisif pour la rentabilité de votre investissem*nt. Si vous choisissez bien, vous pourrez payer moins d’impôt sur vos revenus locatifs et même potentiellement réduire votre impôt sur le revenu.
Dans la plupart des cas, commencer avec le LMNP au réel est le plus optimal d’un point de vue fiscal.
Acheter le premier bien qu’on visite
Le choix du bien est à considérer avec tact. La précipitation est votre premier ennemi. Il faut prendre le temps de bien choisir le bien à acheter en fonction de vos objectifs, de l’emplacement, etc.
Par exemple, si vous souhaitez faire de la location étudiant, il vaut mieux privilégier un appartement de type studio ou T1.
Néanmoins, prenez le temps de vérifier l’environnement (est-ce que le bien est au-dessus d’un bar par exemple ?), est-ce que le bien a une belle vue ? Est-ce que les transports sont proches ?
Ces éléments peuvent faire une différence sur le long terme sans pour autant que le bien coûte beaucoup plus cher.
En bref, prenez le temps de trouver la pépite qui coche tous vos critères ou presque.
Ne pas faire de business plan
On a vu que l’investissem*nt immobilier n’est pas sans risque. C’est pourquoi il faut prendre le temps de bien préparer votre projet.
Cela passe notamment par la réalisation d’un business plan.
Il faut notamment estimer le rendement locatif et anticiper les différentes charges. Il faut également prendre en compte les différents éléments comme :
- Votre budget ;
- Le type de bien à acheter (parking, maison, appartement ou immeuble de rapport par exemple) ;
- Le type de location (nue, meublée ou saisonnière) ;
- Le montant du loyer ;
- Le régime fiscal adapté à votre situation ;
- La zone géographique.
Mal choisir son locataire
Comme on l’a vu dans l’étape 5 des 6 étapes pour devenir investisseur immobilier, le choix du locataire est fondamental pour une gestion locative optimale.
Le risque d’impayé est le cauchemar de tout investisseur locatif. Il faut donc chercher à limiter ce risque au minimum.
L’objectif est de s’assurer qu’il ou elle pourra s’acquitter en temps et en heure du loyer. Pour se prémunir au maximum des éventuelles difficultés, pensez aussi à souscrire une assurance loyers impayés.
Optimiser sa fiscalité
Comme on l’a dit, dans la plupart des cas, le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) au réel est le choix le plus optimal pour devenir investisseur immobilier.
Il vous permet néanmoins de choisir entre deux régimes :
- Le micro-BIC pour bénéficier d’un abattement de 50 %
- Le régime réel pour déduire les charges réelles et les amortissem*nts du revenu imposable.
En grossissant, la SCI deviendra aussi un outil d’optimisation fiscale à connaître.
Une SCI peut être soumise au régime de l’IS (impôt sur les sociétés) ou l’IR (impôt sur le revenu) selon le choix des associés (à voir avec un comptable !).
Sans rentrer dans le détail, sous le régime de l’IR, les associés peuvent bénéficier de déficits fiscaux à hauteur de 10 700 euros, reportables sur six années.
Par ailleurs, pour l’imposition des bénéfices, les associés peuvent choisir entre le régime micro-foncier (pour un abattement de 30 %) ou le régime réel.
Devenez investisseur immobilier sans rien faire grâce à Bevouac
C’est décidé ? Vous voulez devenir investisseur ?
Si vous manquez de temps ou que vous avez peur de vous lancer seul, faites-vous accompagner par les experts de chez Bevouac.
On offre des investissem*nts locatifs clés en main en :
- Sélectionnant pour vous le bien ;
- En nous occupant des formalités administratives et financières ;
- En coordonnant les travaux de rénovation ;
- En vous aidant à optimiser la fiscalité.
En investissant avec Bevouac, vous bénéficiez ainsi de :
- Une économie de temps
- La sérénité d’esprit dans votre investissem*nt. Vous vous affranchissez de toutes les contraintes et risques relatifs à la gestion locative.
En conclusion, un investissem*nt locatif est un type d’investissem*nt parmi les plus rentables et devenir investisseur immobilier est à la portée de tout le monde. Encore faut-il en maîtriser tous les aspects : de la recherche de financement à la gestion locative, en passant par la recherche de locataire. Vous pouvez toutefois vous faire accompagner par Bevouac. Nous réalisons des investissem*nts clé en main dans toutes les grandes villes de France.
