Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, aller chez le notaire est un passage obligé pour valider l’opération. En effet, l’intervention de cet officier public ou ministériel est nécessaire au bon déroulé de la transaction immobilière. Pourtant, nombreux sont les investisseurs qui souhaiteraient bien s’en passer pour ne pas payer les frais d’acquisition, couramment appelés « frais de notaire ». Véritable nébuleuse pour le public néophyte, ils soulèvent un grand nombre de questions. Si vous projetez de devenir prochainement propriétaire immobilier, voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.
Calcul de frais de notaire : notre simulateur
Avant de penser au moyen de financement idéal des frais de notaire, il est recommandé de réaliser une simulation. Netpublic.fr met à disposition du grand public une calculatrice de frais de notaire en ligne. Pour obtenir le montant en seulement quelques clics, il suffit de renseigner les champs qui concernent le département, le type de bien immobilier et le prix de vente.
Les missions d’un notaire dans le domaine de l’immobilier
Quand une personne achète un bien immobilier au titre de résidence ou d’investissem*nt locatif, la transaction y afférente implique généralement l’intervention du notaire. Ce dernier est la seule et unique personne habilitée à rédiger l’acte authentique de vente. Après, il procède à sa publication au service de publicité foncière, une étape incontournable d’une transaction immobilière.
Pour rappel, en tant qu’officier public, la mission première d’un notaire est d’ordre légal, d’authentification et de conservation des actes. Dans le domaine de l’immobilier qui représente une part importante de son activité, il intervient de la négociation jusqu’à la régularisation de l’acte authentique de vente :
Vis-à-vis de son client
Le notaire apporte la sécurité juridique nécessaire à la transaction en garantissant l’authenticité de l’acquisition immobilière, et son opposabilité aux tiers.
Vis-à-vis de l’État
Le notaire est responsable de la perception et du versem*nt au Trésor public des différents droits et taxes relatifs à la transaction (droits de mutation, frais de formalités, etc.).
Conformément à l’article 1582 du Code civil, il est possible de se passer des services d’un notaire lors d’une acquisition immobilière. En effet, la vente y est définie comme étant la convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, tandis que l’autre s’engage à la payer. Elle peut être faite soit par acte authentique, soit par acte sous seing privé. De ce fait, dès lors que les deux parties sont d’accord sur le bien immobilier et son prix, la vente est dite parfaite. Et le transfert de propriété à l’acquéreur peut se faire.
La régularisation de l’acte de vente peut être réalisée sous seing privé, un contrat juridique beaucoup moins onéreux. Toutefois, ne pas passer par le notaire rend l’acte de vente non opposable aux tiers. Pour cause, l’absence d’inscription au service de la publicité foncière signifie qu’il n’y a pas d’acte de vente authentique. De plus, un acte de vente sous seing privé est conclu entre deux particuliers. Il ne possède donc pas de force probante pour l’exécution du contrat.
Frais de notaire : définition, composition et barèmes en vigueur
Le terme « frais de notaire » fait référence aux frais d’acquisitions qui viennent s’ajouter au prix d’un bien immobilier à la conclusion de la vente. Il s’agit en réalité d’un abus de langage pour désigner les frais d’acte.
En effet, même si le notaire doit être rémunéré pour l’ensemble de ses prestations selon un barème défini par la loi, ces frais sont constitués en grande partie de droits et taxes qu’il est tenu de reverser au Trésor public pour les collectivités locales et l’État. Suivant les dispositions de l’article 1 593 du Code civil, il revient à l’acheteur de régler les frais d’acte et autres accessoires à la vente. La vente d’un bien immobilier ne déroge pas à cette règle.
En dehors de la contribution de sécurité immobilière qui va dans les caisses de l’État et s’élève à 0,10 % du prix de vente pour un minimum de 15 euros, les frais de notaire sont composés de trois postes de dépenses.
Impôts et taxes
Les impôts et taxes représentent la majeure partie des frais d’acquisition d’un bien immobilier. Ils se composent principalement des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Ils peuvent atteindre les 5,80 % du prix du bien immobilier. Ils se répartissent comme suit :
- 2,37 % pour l’État et calculés sur la taxe départementale
- 4,50 % pour le département (3,80 % pour quelques départements comme Mayotte, le Morbihan, l’Indre et l’Isère)
- 1,20 % pour la commune.
Comme ce sont des tarifs réglementés, l’acquéreur ne peut donc pas les négocier. Autrement dit, ces impôts et taxes pèsent lourd dans les frais de notaire et le coût final de la transaction immobilière.
Honoraires et débours
Au cours de son intervention, le notaire effectue un certain nombre de démarches pour s’assurer de l’aboutissem*nt de l’opération d’acquisition, et de la conformité de la vente par rapport aux normes et à la réglementation. Pour ce faire, il doit solliciter plusieurs intermédiaires, qui doivent également être rémunérés à leur tour.
En d’autres termes, les honoraires et débours correspondent aux frais et rémunérations que le notaire paie à ces différents intervenants, pour le compte de son client. Parmi ces intermédiaires figurent par exemple le géomètre, le conservateur des hypothèques et le syndic de copropriété. Ils sont essentiels à la production des documents utiles au changement de propriétés.
Ce poste de dépenses inclut aussi les frais supplémentaires générés par les demandes spécifiques du client, comme les frais de déplacement.
Émoluments du notaire
Les émoluments correspondent à la rémunération effective du notaire. Comme celle-ci est définie par la loi suivant un système de barème, il n’est donc pas libre de le fixer lui-même. Plus le prix de vente s’élève, plus ses émoluments sont importants. Pour l’année 2020, le barème en vigueur était le suivant :
- 3,945 % pour la tranche inférieure à 6 500 euros ;
- 1,627 % pour la tranche entre 6 501 et 17 000 euros ;
- 1,085 % pour la tranche entre 17 001 et 60 000 euros ;
- 0,814 % pour la tranche supérieure à 60 000 euros.
Emoluments du notaire pour un achat immobilier de 300 000 euros
Autrement dit, le calcul des émoluments du notaire se fait de la même façon que celui du montant de l’impôt sur le revenu. Ils sont calculés tranche par tranche selon le principe du barème progressif. Par exemple, pour une transaction immobilière de 300 000 euros, le notaire perçoit 2 847, 42 euros. Ce montant se décompose comme suit :
- 256,43 euros pour la tranche inférieure à 6 500 euros ;
- 170,84 euros pour la tranche entre 6 501 et 17 000 euros ;
- 466,55 euros pour la tranche entre 17 001 et 60 000 euros ;
- 1 953,60 euros pour la tranche supérieure à 60 000 euros. ;
Le barème 2022
À noter tout de même que la rémunération du notaire ne peut être inférieure à 90 euros, et ne peut pas dépasser les 10 % de la valeur du bien immobilier. Ce plafonnement vise en particulier toutes les transactions sur les caves, les parkings et les biens en milieu rural dont les montants sont relativement faibles. Par ailleurs, le barème applicable sera révisé à la baisse à compter du 1er janvier 2022 :
- 3,870 % pour la tranche inférieure à 6 500 euros ;
- 1,596 % pour la tranche entre 6 501 et 17 000 euros ;
- 1,064 % pour la tranche entre 17 001 et 60 000 euros ;
- 0,799 % pour la tranche supérieure à 60 000 euros.
Sur la base du précédent exemple d’une acquisition d’un bien immobilier qui s’élève à 300 000 euros, la diminution des émoluments du notaire est de l’ordre de 1,87 %.
Les frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf
Le choix d’acheter un bien immobilier ancien ou neuf a une grande influence sur le montant final des frais d’acquisition. Pour rappel, un bien immobilier est considéré comme ancien dès lors qu’il a été habité, ne serait-ce que pendant quelques mois seulement.
Rentrent ainsi dans cette dénomination tous les biens existants, récents ou non, incluant les biens bâtis depuis moins de 5 ans. En revanche, un bien est réputé neuf tant qu’il n’a pas été occupé par quelqu’un. Au-delà des simples questions de terminologie, cette différenciation entre l’ancien et le neuf implique des taux différents.
Trois à quatre fois plus élevés pour l’ancien
À l’heure actuelle, les frais de notaire pour toute transaction immobilière portant sur des biens dans l’ancien représentent en général 6 à 8 % du prix de vente. Ce qui est 3 à 4 fois plus élevé que ceux sur les biens dans le neuf. Les frais de notaire sur un bien acheté neuf s’élèvent seulement à 2 % de son prix de vente.
Pour cause, les taxes appliquées à ces 2 catégories de bien immobilier ne sont pas les mêmes. Par exemple, les droits d’enregistrement pour l’acquisition d’un logement neuf sont moins importants (0,715 %). Par ailleurs, les promoteurs de biens neufs ou en l’état futur d’achèvement, se proposent souvent de prendre en charge ces frais d’acte.
Droits de mutation, frais et débours
Pour information, les frais de notaire pour l’acquisition d’un appartement sont les mêmes que ceux d’une maison. Ils varient selon que l’acheteur opte pour de l’ancien ou pour du neuf. Dans l’ancien, les droits de mutation s’élèvent jusqu’à 5,80 % en fonction du département. Les frais et débours sont en moyenne de 800 euros, tandis que la rémunération du notaire est calculée proportionnellement suivant les 4 tranches ci-haut avec des taux dégressifs allant de 3,945 % à 0,814 % du prix de vente.
L’acquisition d’un terrain
Enfin, en ce qui concerne les frais de notaire pour l’acquisition d’un terrain, ils représentent entre 7 et 8 % du prix de vente. Ce type de bien immobilier est soumis à une taxe de publicité foncière de 5,8 %. De même, il faut s’acquitter de 1 % au titre de débours et d’environ 1 % pour les émoluments du notaire.
Frais de notaire réduits : les astuces
Pour les acquéreurs de bien immobilier, il existe différentes astuces pour obtenir des frais de notaire réduits et faire baisser le coût final de leur projet d’achat immobilier. La première est d’opter pour une acquisition dans le neuf. En général, les frais de notaires représentent 2 % du prix de vente. Ils ne dépassent pas les 3 %. Pour un achat dans l’ancien, voici quelques conseils.
Demander la remise de 10 %
Pour toute transaction immobilière d’un montant supérieur à 150 000 euros, l’acquéreur est en droit de demander une remise de 10 %. Elle est strictement encadrée par le Code du commerce dans son article A444-174. Elle n’est pas systématique, elle est accordée sur décision du notaire.
De même, la remise de 10 % ne s’applique que sur les émoluments du notaire et la tranche de taxation au-dessus des 150 000 euros. Elle ne porte pas sur les impôts et taxes perçus par l’État et les collectivités. Par exemple, pour un achat immobilier de 300 000 euros, elle est de 122,10 euros ((300 000 – 150 000 €) x 0,814 % x 10 %). En outre, la remise de 10 % n’est pas individuelle. Une fois appliquée, elle doit être garantie à l’ensemble de la clientèle.
Les déductions autorisées
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, la loi en vigueur permet de déduire de son prix de vente les différents équipements intérieurs. Il en est ainsi du mobilier, de l’électroménager, de la cuisine équipée, etc. Soustraire leur montant du calcul constitue un autre moyen de faire baisser les frais de notaire. Afin de prévenir d’éventuels problèmes de surévaluation, il est recommandé de toujours se référer aux factures. Le cas échéant, le notaire applique un coefficient de vétusté.
Ensuite, il indique dans le compromis de vente, de façon distincte du prix de vente, les montants déduits. Néanmoins, il est essentiel de garder une certaine cohérence afin d’éviter les risques de requalification fiscale. Il est admis que le montant déduit n’excède pas les 5 % du prix de vente.
Les possibilités de financement des frais de notaire
Le poids des frais de notaire dans le coût final d’un projet d’achat immobilier est relativement lourd. Il convient donc d’anticiper leur financement pour ne pas être pris au dépourvu.
Intégration au crédit immobilier
Pour un futur propriétaire immobilier qui ne souhaite pas engager des liquidités dans son projet, il lui est possible de demander à son banquier de financer les frais d’acquisition de son bien en l’intégrant à son crédit immobilier ou en solliciter un prêt bancaire.
Apport personnel
Il s’agit du mode de financement le plus classique des frais d’acquisition d’un bien immobilier. Avec un apport personnel qui est en général de 10 %, la banque est plus encline à accorder de meilleures conditions d’emprunt. Ce qui permet à l’emprunteur de réduire ses mensualités.
