Bon de visite : quel engagement ? Quelle valeur juridique ? (2024)

Lors d’une visite d’un bien immobilier mis en vente par une agence immobilière, il est d’usage que l’agent vous fasse signer d’abord ce qu’on appelle un «bon de visite».

Le bon de visite constitue une preuve de visite d’un bien pour un agent immobilier.

Mais vous êtes-vous déjà interrogé sur les raisons qui amènent l’agent immobilier à vous faire signer un tel document ? Quelle valeur juridique ce document a-t-il vraiment ? Qu’implique la signature d’un bon de visite pour l’acheteur ? Pour le vendeur ?

Vous allez le lire ci-dessous. Les implications sont assez subtiles en fonction du mandat de vente contracté entre l’agence et le vendeur.

A quoi sert le bon de visite ?

Le bon de visite est un document que l’agent immobilier fait signer aux acquéreurs potentiels à qui il fait visiter un bien à la vente.

Il permet à l’agent immobilier qui le fait signer de :

• démontrer à l’acheteur qu’il dispose bien d’un mandat de vente et qu’il est bien autorisé à faire visiter le bien immobilier
• se couvrir en cas de sinistre, dommage ou vol qui surviendrait pendant la visite
• rendre compte des visites réalisées auprès du vendeur dans le cadre du mandat de vente
• prouver que le bien a bien été visité par son intermédiaire afin de réclamer une potentielle commission (voir plus bas)

Mandat de vente et bon de visite

Comme indiqué précédemment, le bon de visite permet d’attester que l’agence immobilière dispose bien d’un mandat de vente de la part du vendeur.

Le vendeur confie généralement la vente de son bien immobilier à une ou plusieurs agences par le biais d’un ou plusieurs mandats. Ainsi, un mandat lie contractuellement la ou les agences immobilières au vendeur.

Un mandat doit impérativement :

• être écrit
• préciser les conditions de la rémunération ou de la commission
• indiquer qui aura la charge du paiement de la commission (acheteur ou vendeur).

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Frais d’agence : honoraires à la charge du vendeur ou de l’acquéreur ?

Quelle est la valeur juridique du bon de visite ?

Un bon de visite ne peut pas être assimilé à un contrat de mandat de vente. Par conséquent, sa seule signature n’autorise pas une agence à réclamer le versem*nt d’une rémunération ou d’une commission.

Il convient donc de s’intéresser au type de contrat de mandat signé entre le vendeur et l’agence immobilière. En effet, la valeur juridique du bon de visite diffère selon le type de mandat confié à l’agence (mandat simple ou mandat exclusif).

Cas d’un mandat simple

Ainsi, dans le cadre d’un mandat simple souscrit entre un vendeur et plusieurs agences immobilières :

• si un acquéreur potentiel visite le bien avec une première agence qui lui fait signer un bon de visite, puis visite et achète avec une seconde agence, la première agence n’est pas en droit de réclamer de commission ni au vendeur, ni à l’acquéreur
• si un acquéreur potentiel visite le bien avec une première agence qui lui fait signer un bon de visite, puis visite et acquiert le bien sans intermédiaire directement auprès du vendeur, l’agence qui a fait signer le bon de visite est en droit de réclamer une commission au vendeur équivalente à ce qu’elle aurait du percevoir.

Cas d’un mandat exclusif

Les choses sont assez différentes dans le cadre d’un mandat exclusif souscrit entre le vendeur et une agence.

En effet, dans ce cas précis, seul l’agent immobilier détenteur du mandat exclusif est habilité à vendre le bien.

Ainsi, le vendeur ne peut pas vendre son bien ni en direct de particulier à particulier, ni via une autre agence. S’il le fait, il s’expose à ce que l’agence immobilièreintente une action contractuelle contre lui pour obtenir le paiement de la rémunération / commission prévue dans le mandat exclusif signé.

Signature d’un bon de visite sans mandat

Si une agence fait signer un bon de visite alors qu’elle ne dispose pas de mandat de vente ou de recherche, le bon de visite sera considéré comme caduque.

L’agence ne pourra pas prétendre au paiement d’une quelconque commission sous prétexte qu’un bon de visite a été signé.

La loi Hoguet est très clair à ce sujet. Un mandat est nécessaire pour que l’agent immobilier puisse prétendre à une quelconque rémunération.

Est-il possible de contourner un bon de visite ?

La valeur du bon de visite dépend du type de mandat confié à l’intermédiaire par le vendeur.

Ainsi, en cas de mandat simple, rien n’empêche d’acheter via une autre agence. En revanche, une acquisition de particulier à particulier présente un risque pour le vendeur car l’agence pourrait exiger le paiement de sa commission ou demander des dommages et intérêts.

Pour les autres cas de figure, je vous invite à relire le paragraphe «Quelle est la valeur juridique du bon de visite ?» plus haut dans cet article.

Dans le passé, plusieurs cas de jurisprudences ont déjà aboutit à la condamnation de vendeurs ou acheteurs indélicats.

De manière générale, un mandat constitue un contrat comme un autre et les engagements qui y sont pris devraient être respectés par chaque partie.

De ce fait, si le professionnel a fait son travail et a rempli ses obligations contractuelles, la commission prévue lui est due. La justice condamnerait toute tentative de contournement.

Conclusion

On l’a vu, la valeur d’un bon de visite est donc toute relative. Celle-ci dépend du type de mandat contracté entre l’agence et le vendeur : simple ou exclusif.

Le bon de visite seul n’est pas opposable à un acquéreur potentiel pour exiger le paiement d’une commission ou d’une rémunération. C’est le mandat signé entre vendeur et agence immobilière qui définit précisément les conditions du versem*nt d’une commission en cas de vente du bien.

Le mandat étant signé avec le vendeur, c’est principalement lui qui peut être inquiété s’il ne respecte pas les engagements pris avec l’agence. C’est rarement l’acheteur même si la justice en a déjà condamné pour «manquement grave à son obligation de loyauté».

Il existe donc 2 cas pour lesquels le vendeur peut être en faute. Dans le cas d’un mandat simple, s’il vend en direct à un acquéreur qui avait déjà visité par agence. Soit, dans le cas d’un mandat exclusif, s’il vend en direct ou via un autre intermédiaire.

Si vous avez une question concernant le bon de visite immobilier,
je vous invite à la poser en commentaire de cet article.

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Pour approfondir

• Le bon de visite par Me Margaux SPORTES (avocat au barreau de Paris)
• A quoi s’engage-t-on en signant un bon de visite avec une agence immobilière ? sur SeLoger
• Frais d’agence : honoraires à la charge du vendeur ou de l’acquéreur ? (sur ce blog)
• Comment payer moins de frais de notaire grâce aux frais d’agence ? (sur ce blog)
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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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