Si vous êtes professionnel de l’immobilier, vous savez sans doute que votre barème d’honoraires d’agence doivent être affichés à vos clients.
Vous vous en doutez, cette pratique vise à ce qu’ils ne puissent pas être dépassés et à protéger le consommateur. Néanmoins, il se peut que dans un cas particulier, vous aimeriez revoir vos tarifs à la baisse.
Vous vous demandez si c’est légal? Dans ce guide, nous vous donnons toutes les informations concernant l’affichage des honoraires d’agence et ce que vous risquez en cas de non-respect du tarif des honoraires d’agence.
Barème d’honoraires d’agence avant avril 2022
Depuis l’arrêté du 10 janvier 2017, les agents immobiliers doivent impérativement afficher leurs tarifs en vitrine ou en ligne.
En effet, l’arrêté relatif à la publicité sur les prix de l’immobilier a instauré de nouvelles mesures visant à protéger les consommateurs. Ceci, notamment face à la digitalisation du marché immobilier et à la multiplication des annonces de biens en ligne.
Ces changements sont apparus initialement dans un arrêté du 10 janvier 2017. Jusqu’alors, les prix étaient indiqués FAI, soit Frais d’Agence Inclus. Ainsi, le vendeur ou l’acquéreur n’était pas certain du prix des honoraires puisqu’il était inclus dans le prix total du bien.
La loi de 2017 a donc permis de clarifier cet aspect en imposant une transparence des honoraires d’agence. Ainsi, les clients peuvent désormais y voir plus clair, comparer les agences et faire leur choix de façon éclairée.
Cette loi a instauré 3 modifications majeures concernant les honoraires des agences immobilières.
Ainsi, pour rédiger vos annonces, vous devez obligatoirement afficher:
1° Le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;
2° A qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction ;
3° Le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l’acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien entendue hors honoraires ; ce montant est précédé de la mention « Honoraires : ».
Une loi qui marquait la fin des tarifs à la tête du client
Si avant cette loi, les agences pouvaient faire varier leurs honoraires en fonction du client, aujourd’hui, l’instauration d’un barème, visible par tous, leur est désormais imposée.
Vous le savez, les honoraires d’agence sont souvent dégressifs. On peut voir par exemple des honoraires de l’ordre de 5 % pour un bien de 100000 à 200000 € et de 4 % pour un bien entre 200000 et 400000 €.
Cette loi n’impose donc pas de déclarer un tarif fixe (par exemple: 10000 €) mais celui-ci peut être établi sous la forme d’un pourcentage. C’est d’ailleurs une pratique courante dans la profession.
En effet, indiquer ses tarifs sous la forme d’un pourcentage permet de rassurer le client. De cette façon, si le prix de vente est revu à la baisse, vos honoraires baissent également.
Cependant, cette loi de 2017 empêchait la négociation des honoraires lors de la signature du mandat car selon l’arrêté, les honoraires affichés devaient être les honoraires pratiqués.
Est-ce un mandat exclusif? Le bien est-il situé dans une zone particulièrement attrayante? Y a-t-il beaucoup de concurrence dans ce secteur? Autant d’aspects qui pourraient vous faire pencher pour une baisse légère de vos honoraires.
Néanmoins, si cette loi avait d’abord été pensée pour limiter l’instauration d’un tarif « à la tête du client », on peut aussi préciser qu’elle interdit dans le même temps, de baisser fortement ses honoraires par rapport à ceux indiqués initialement.
Le risque ? Décrédibiliser la profession et faire de la concurrence déloyale.
Barème d’honoraires d’agence immobilière à partir d’avril 2022
L’arrêté du 26 janvier 2022 modifiant l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière est paru au Journal Officiel du 4 février 2022.
Cette modification prévoit désormais que le barème de prix affiché par le professionnel de l’immobilier mentionne les tarifs maximums de ses prestations afin de donner aux consommateurs la possibilité de négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel de l’immobilier.
Elle vise ainsi à corriger la rigidité de négociation des honoraires jusqu’alors défavorable au consommateurs.
Des questions pratiques subsistent quant à l’application de cet arrêté; Sera-t-il légal d’afficher “tarifs maximums”?
Faudra-t-il néanmoins appliquer le barème à la prise de mandat, la baisse des honoraires n’étant possible que pendant une négociation?
La DDPP devra fournir des précisions sur l’application de cet arrêté…
Négocier son barème d’honoraires d’agence : vers des honoraires au rabais ?
Tout d’abord, ce type de pratique a tendance à décrédibiliser la profession. En effet, un sondage Meilleursagents de 2015 indiquait que «81 % des conseillers immobiliers pensent qu’il est difficile de défendre le tarif de leurs honoraires face à leurs clients. »
Les honoraires d’agence reflètent pourtant l’investissem*nt et la qualité du service que vous leur apportez. Revoir vos tarifs légèrement à la baisse peut être vu comme un geste commercial ou une pratique acceptable afin de faire jouer la concurrence en votre faveur.
Cependant, accepter une baisse de 50 % par rapport aux honoraires initialement affichés est problématique.
Face à des acheteurs et vendeurs qui pensent souvent que les honoraires d’agence sont trop élevés, cette mesure insuffle l’idée que vos tarifs ne sont pas justifiés et que votre service ne mérite pas une rémunération juste.
Et pire, cela sous-entend également que les tarifs de la profession en général ne sont pas justifiés… Cette pratique pose donc véritablement problème par rapport à la crédibilité de la profession.
Ce nouvel arrêté ne devrait donc pas trop déstabiliser les commissions des agents immobilier qui savent défendre leurs honoraires d’agence.
Barème d’honoraires d’agence immobilière : comment afficher ses tarifs ?
Le principe du législateur est qu’à partir des honoraires affichés, le consommateur puisse connaitre le montant maximum qu’il va devoir payer.
Il faut souligner qu’il n’est pas si simple d’instaurer un tarif et de s’y tenir. Ainsi, la plupart des agences ont convenu d’un barème de tarifs pour pouvoir inclure tous les cas de figure.
Dans les faits, on constate que cette loi de 2017 était mal respectée. Les frais d’agence immobilière affichés comportaient souvent des erreurs. Pour rappel, voici les pratiques interdites:
- Oublier de mentionner si les honoraires sont à la charge du vendeur, de l’acquéreur ou partagés.
- Rester dans le flou en indiquant que «les honoraires sont à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur veut les prendre à sa charge».
- Garder une possibilité de basculement des honoraires, une pratique désormais interdite. Si les honoraires sont prévus à la charge du vendeur lors de la signature du mandat, cela doit être indiqué sur le mandat, l’offre, le compromis et ne peut plus être modifié.
- Indiquer une fourchette de tarifs, une pratique interdite puisque le client ne peut connaître le montant exact des honoraires de cette façon.
- Instaurer un système de tarifs «sur devis» ou «sur demande», notamment pour les biens d’exception.
Par contre, il n’est pas interdit d’instaurer un tarif forfaitaire ou des frais d’agence qui varient en fonction du type de bien, du mandat (simple ou exclusif) mais aussi selon la distance du bien par rapport à l’agence, etc.
Vous pouvez en fait faire varier vos tarifs maximum selon vos propres critères, tant que cela reste clair et affiché.
Vous savez désormais vos devoirs en tant que professionnels de l’immobilier concernant l’affichage de vos tarifs et le respect de ceux-ci.
Cependant, la législation évolue régulièrement avec la multiplication des lois pour protéger les consommateurs. Gageons qu’elle ira dans le sens de la transparence pour nos clients et la limitation de la concurrence déloyale entre confrères.
