- Acquisto con la formula: help to buy
- L’help to buy: di cosa si tratta?
- Perché conviene questa formula di acquisto?
- Qual è la differenza tra rent to buy e help to buy?
- Quali sono i costi del contratto di “help to buy”?
Acquisto con la formula: help to buy
L’acquisto di una casa è un’operazione a volte difficile nella quale devono confluire vari aspetti contemporaneamente: una casa che sia congeniale alle proprie esigenze e la disponibilità economica legata al prezzo di acquisto. Vi sono, tuttavia, varie alternative contrattuali che consentono all’acquirente di diluire il prezzo di acquisto nel tempo preservando comunque la sicurezza dell’acquisto.
La scelta della locazione, infatti, è spesso legata alla mancanza di disponibilità economica in ordine all’acquisto ma comporta ugualmente un esborso di denaro continuato nel tempo. Vi sono dei rimedi che consentono di acquistare la casa senza un esborso di denaro che sia immediato, tra questi in primo luogo il mutuo.
Ottenere l’approvazione di un mutuo non è cosa sempre semplice, soprattutto se non si hanno opportune garanzie. Per questo motivo andremo ad analizzare l’acquisto con la formula “help to buy”, la quale rappresenta un’alternativa sia al più conosciuto rent to buy, sia all’acquisto classico.
L’help to buy: di cosa si tratta?
Il contratto di help to buy è un contratto con il quale l’acquirente ottiene immediatamente la disponibilità del bene in seguito ad un contratto preliminare di compravendita, nel quale viene versata una caparra o un acconto. In sostanza si conclude un vero e proprio preliminare per atto pubblico dal Notaio, con conseguente trascrizione nei Registri Immobiliari.
In sede di stipula l’acquirente versa un acconto o una caparra si impegna a stipulare un successivo atto definitivo. Fin qui sembrerebbe non esserci alcuna differenza rispetto ad un normale preliminare di compravendita, se non fosse per l’obbligo di versare successivamente alla stipula dell’atto periodicamente una somma di denaro (mensilmente, ogni sei mesi, ogni anno) che tenga conto appunto delle spese di godimento del bene.
Queste somme che vengono versate periodicamente, quasi come se fosse il pagamento di un canone di affitto, verranno poi imputate al prezzo finale e decurtate da questo, che poi sarà saldato in sede di atto definitivo.
Perché conviene questa formula di acquisto?
Si tratta di una formula conveniente per vari motivi. Innanzitutto, questo consente di ottenere immediatamente la disponibilità del bene, cosa che invece non avviene nel contratto preliminare di compravendita secco, dove ci si obbliga solo ad acquistare il bene, la cui disponibilità si avrà al momento della stipula del definitivo. In secondo luogo, si consente di diluire il pagamento del prezzo come se fosse un canone di affitto, arrivando alla stipula del definitivo con un prezzo minore da pagare per intero, riuscendo magari ad ottenere anche un mutuo.
Ad esempio, un acquirente accetta di acquistare una casa che vale 150.000 euro, ma ottiene dalla Banca solo un mutuo per 100.000. Dunque, conclude un contratto di help to buy, ottiene immediatamente la disponibilità della casa, si obbliga ad acquistare entro tre anni, durante i quali deve versare 50.000 euro rateizzati; al momento della stipula verserà la restante parte prendendo la provvista con un mutuo.
Qual è la differenza tra rent to buy e help to buy?
Con il contratto di rent to buy si stipula una sorta di locazione, dove il potenziale acquirente paga il canone di affitto e dopo un determinato numero di anni pattuito, decide se acquistare o meno, imputando al prezzo della compravendita quanto versato ratealmente nel corso degli anni.
Si tratta, dunque, di una facoltà in capo al conduttore e non di un obbligo di acquisto. Al termine, si può anche decidere di non acquistare, come se ci fosse stato semplicemente un contratto di locazione. Nel contratto di help to buy, invece, ci si obbliga fin dall’inizio ad acquistare, proprio come in un contratto preliminare. Quest’ultimo, infatti, obbliga le parti a concludere un successivo contratto definitivo; se una delle parti non è più d’accordo, l’altra può ottenere una sentenza del giudice sostitutiva.
Inoltre, nel rent to buy, i canoni pagati nel corso dei mesi non devono essere necessariamente tutti imputati al prezzo dell’eventuale acquisto, ma possono essere in parte imputati al godimento del bene; nell’help to buy, tutto ciò che si paga è un acconto sul prezzo e concorre, dunque,a diminuire quanto dovrà pagare a titolo di corrispettivo.
Perché si chiama “help to buy”
Si chiama così proprio perché è un aiuto all’acquisto, ovvero un contratto che consente a chi non ha la disponibilità economica immediata di acquistare un bene, di preservarsi ugualmente l’immobile ed iniziare anche già a goderne e ad abitarlo.
Qual è la durata dell’help to buy?
A differenza del rent to buy, il quale ha una durata maggiore, pari al massimo a dieci anni, entro i quali il conduttore può decidere se acquistare o meno, nell’help to buy, trattandosi alla base di un contratto preliminare, la trascrizione dura tre anni, ai sensi dell’art.2645 bis c.c..
Quando si acquista la proprietà?
Essendo parificato al contratto preliminare, la proprietà non si acquista subito bensì al momento finale, quando si stipula il contratto definitivo. L’acquirente, però, acquista subito la disponibilità del bene, ovvero ne ottiene il possesso e il godimento, come se fosse titolare di un contratto di locazione. Non essendo ancora proprietario, non è lui, bensì il venditore, a pagare le spese fiscali e le spese di straordinaria amministrazione sull’immobile.
Quali sono i costi del contratto di “help to buy”?
Questo tipo di contratto è tassato come un normale contratto preliminare di compravendita, pertanto in quella sede occorre pagare l’onorario del Notaio più IVA, oltre all’imposta di registro pari al 3% sugli acconti periodici, se il venditore è un privato; le somme pagate a titolo di caparra scontano l’imposta di registro pari allo 0,50%.
L’imposta di registro pagata sugli acconti e caparre versate sia in sede di preliminare, che ratealmente nei mesi o anni successivi, potrà essere detratta dall’imposta di registro (pari al 2% se prima casa), da pagare in sede di definitivo.
